探析房地产精装修设计管理

文/苏哲 辽宁保利房地产开发有限公司 辽宁沈阳 110161

近年来房地产住宅精装修项目的快速发展及针对房地产住宅精装修项目的投诉也日益增多这一事实，在对房地产住宅精装修项目特点及存在问题进行了分析的基础上，着重对房地产精装修设计管理这个问题，进行了较为深入探讨。

1、房地产公司的系统化设计管理

1.1 任务管理。设计管理中的任务管理，作为地产公司的设计人员，区别于设计院设计人员最大的一点是前者是任务的制定者，后者是任务的执行者。地产公司设计师对设计成果的评判标准是设计任务要求，但不一定等同于《设计任务书》，还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。

1.2 资源管理。资源管理的重点是设计单位管理，如何对设计单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”来解决问题。借助设计单位来管理设计单位，通过节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了其它设计单位的技术管理。

1.3 进度设计管理。设计成果的完成时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，不仅仅是为了满足缩短时间的需要，更重要的是要让各专业设计形成有机的结合。

1.4 技术管理。在设计管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术应用。通常的技术管理工作分为：技术研究、任务要求的编写、技术方案对比、设计文件的审核、工程施工配合。设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节，好的设计管理应以流程制度为保障，

以过硬的专业技术为基础，在保障安全的基础上，注重成本的优化，关注项目定位、客户需求，跳出设计谈设计，方能起到良好的设计管理效果。

2、做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

2.1 确定好装修设计单位。实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。

作为设计装修单位，不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2.2 做好设计前的准备工作。在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

2.3 把建筑做法标至精装修完成面上。在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

3、住宅精装修发展趋势

随着我国经济的快速发展，人们更加注重环境和居住空间的细节体验，这也促进了住宅装修行业的发展。根据国家的相关数据分析，成品房占据的市场份额相当之大。可见，成品住宅是住宅产业化发展的必然趋势，是房地产市场成熟的标志之一。

精装修设计与一般住宅设计最大的不同是它要在整体建筑设计的前期介入，要求建筑设计布局符合后期精装修设计要求，让电气、给排水、设备专业为装修设计服务，设计一次到位。精装修设计要在符合国家规范前提下，做到美观实用并存，满足客户的需求，它必须满足产业化、标准化、集成化的标准。

3.1 产业化。精装修房不应该是开发商造完毛坯房后，再邀请装修公司完成装修设计和施工，相反，必须从一开始就让装修设计和配套产品介入到房产设计中。产业化体现在上下游的产业整合上，确切的说就是房地产开发产业应与精装修产业在建筑设计阶段就互相参与，共同操作直直产品完成。

3.2 标准化。精装修房本身就是提高了开发商对于产品后期品质的责任，这就要求开发商必须考虑使用全部材料的标准化，不仅提高精装修房的品质和效率，而且也便于后期的维修。材料的质量、尺寸必须是标准化的，以确保在制造，物流运输、施工安装和使用后的维护全过程中能够达到统一的水准，不但便于设计、施工，也便于将来的使用和维护。

3.3 集成化。集成化是一个住宅产业化的方式，一个生产的过程。集成化是住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的集成部品和现场集成安装，是在尽可能少的空间内满足尽可能多的功能，同时，集成化是个系统工程，这就需要完整的考虑装修过程中的各个细节。从一套房子的生命周期看精装修，不仅要考虑开发成本，还要考虑居住者的生活成本和日常的使用成本。

总的来说，房地产精装修设计管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题；所以，在生产实际当中，深入分析和探讨房地产精装修设计管理问题，这对于确保精装修建筑工程质量、促进我国房地产业持续快速发展均具有重要的意义。