我国房价波动的惯性趋势分析

文/杨永刚 江西晟地房地产开发有限公司 江西乐平 333300

住房问题关乎民生，我国城市化进程的加快提高了人们对住房的要求，我国的房价呈现出惯性上涨的趋势，引起各方面人员的重视，及时稳定房价，加强风险管理，提高经济风险的应对能力尤为重要。通过惯性趋势的思考，及时判断我国房价的惯性走势，为当下制定科学、合理的调控措施提供依据。

1、我国房价惯性波动的影响因素

1.1 人口净流入及城镇化加快

随着我国改革开放的逐步深入，人口流动越来越大，发达国家的净流入人口增多，加速城镇化的进程，同时为发达城市带来众多廉价劳动力。人口资源的流动也会带来技术的革新和知识储备的增加，进而促进人们的住房需求。住房需求量较大时，房价也呈现上升的趋势。另外发达程度较低的城市也会吸引大批农村人口转入，转入的人口增多住房需求就增加，加速房价上涨[1]。但是最近几年我国老龄化趋势严峻，这从另一方面说明目前我国已经不是住房需求高峰期，房价也不会出现加速上涨的趋势。

1.2 土地资源相对匮乏

我国国土面积虽然比较多，但是由于人口众多，人均土地面积有效。大量涌入城市的农村人群在农村有宅基地，在城市也选择有住房，这种情况下就会提高住房成本，房价上涨也却有必要。不过随着国家政策调控的干预，我国的房价已经得到有效的控制，房价也不再呈现持续快速上涨趋势。

1.3 货币供应量增速过快

M2反映的是现实和潜在购买力，受我国国情和政策影响，M2增速在相当长的一段时间要比GDP的增速快，这种情况下出现的过剩流动性就推动了房价的进一步上涨[2]。自改革开放以来，我国的经济呈现高速增长的趋势，以此带动货币量的高速增长和房价的上涨。我国货币政策的实行，使得货币供应量出现稳定状况，这也开始逐渐转变房价过高的趋势，对稳定房价保持稳定惯性有重要的作用。

1.4 居民收入持续上涨

我国经济社会的快速发展，使得我国的居民收入紧跟着快速增长。再加上我国的传统观念影响，买房的观念深入人心，只要有一定的条件，哪怕通过贷款这种超前消费的情况进行，仍然愿意买房。住房出现供不应求的趋势，房价也紧跟着上涨。不过近几年我国经济增速逐步放缓，居民收入也出现平缓趋势，这对保证房价惯性上涨也打下基础。

1.5 政策调控影响房价

政策调控是国家根据市场需要和人们生活的实际，制定相对、合理的对策，推动房价逐步平稳发展，形成惯性。国家调控手段一般具有强制性，能够最大限度的发挥房价调控的作用，对于有效控制房价尤为重要。然而近些年出台的一系列调控政策在影响房价惯性上发挥的作用有限，在接下来的政策制定中，要加大调控力度，提高调控效率，推动我国房价惯性波动。

2、我国房价惯性波动的调控措施

2.1 政策调控本着“房住不炒”原则

我国的房价长期以来处于增长的趋势，一线城市、二线城市、三线城市呈现出辐射联动的作用，一线城市和二线城市之间的房价增长趋势相对较大，二线城市与三线城市之间的增长趋势相差较少，城市发展出现失衡的状态。这既和人们的住房需求有关，也与城市化进程发展状况相关。一线城市的生活质量较高，各种公共设施比较完善，接受的流动人口也比较多，二线城市和三线城市基础设施和一线城市相比有较大的差距。持续推动房地产改革，坚决修正“炒房”行为，根据房地产的供需要求，以及群众的需要，本着“房住不炒”的原则，做好调控房价工作，发挥金融资源对实体经济的影响作用，确保房价在一定范围内浮动[3]。政策调控本身具有强制性的作用，在稳定房价，保障人民群众的住房需求上发挥着重要的作用。

2.2 充分引导稳定房地产市场预期

我国房价随着社会的发展在不断变化中，呈现出连贯性较强，长期上涨，短期波动的情况，一线城市、二线城市、三线城市之间的出现梯队发展，其中一线城市的房价远高于二线城市和三线城市的房价。近些年新采取一系列的调控房价的措施，但是在改变房价上涨惯性方面的作用有限，需要提高调控效率，顺应供给侧结构改革，实现经济增长，同时引导和稳定房地产的市场预期，从而适当的带动房价波动变化。

2.3 提高风险管理和应对房价

我国的房价的增速一直以来惯性较强，就目前全国房价而言，小幅度的出现回落的情况。随着城市化的发展，一线城市发展趋于高端服务、工厂外迁等，土地资源和房地产开发成本相对回落，各种设施建设在逐步改善，人口规模可能会逐步增加。一线城市的房价回落会影响二线城市和三线城市的房价回落，当市场对房价上涨的预期出现明显变化时，可能会存在潜在的风险，需要及时采取政策调控，发挥市场的作用，做好风险管理工作。我国城市化进程还处于推进阶段，大型城市接纳人口的能力有一定空间，二线城市、三线城市能够接纳的人口基数也比较大，国家政策调控加速发展去库存现象，进一步改善的居民住房需求和住房质量。接下来的住房调控中国家可以有选择性的从国家经济发展、居民改善住房需求的医院以及去库存等方式逐步推进，减少炒房、投机、金融风险等的影响。

结语：

我国的资本市场相对较弱，经济信息不流畅造成理性预期难以形成，通常情况下采取适应性预期，过去的房价会对借来的房价走向造成影响，且影响具有持久性，房价的惯性对我国的金融行业发展也会出现影响。因此，加强政策调控的力度，充分发挥市场在资源配置中的作用，在一定程度上改变房价惯性，推动我国的房价波动发展。