房地产上市公司金融融资模式研究

张梦雄 中华联合保险集团股份有限公司

房地产属于资金密集型产业，与投资项目所需资金相比较，企业常常存在资金不足问题。所以需要借助金融体系资金支持。但是，我国房地产多采用单一化的融资模式，多依赖于银行贷款，极大影响了房地产与金融机构的发展，也不利于我国宏观调控与经济发展。因此必须深入分析和研究房地产融资模式的现状，提出多种融资模式。

一、我国房地产企业融资现状分析

（一）融资现状分析

通常情况下，房地产融资方式包括直接和间接两种。前者主要是借款方直接将资金借给企业，包括商业信用、私人借贷、租赁业务以及债权融资等。后者主要是借款方通过中间人或机构，将资金借给企业。通过分析能够看出，房地产企业的各项融资渠道中，还是以银行信贷为主，其次为债权市场及股票市场。在此种市场化发展模式下，不管是对于房地产企业来说，还是针对消费者来说，融资渠道过于单一，还是需要依赖银行业。此外，也会导致银行机构在宏观经济政策中，面临较大的经济波动，所实行的金融政策和机制缺乏弹性，极易受到外界影响。

（二）房地产金融新政策

与银行信贷相比较，债务资本市场具备较强的产业导向、且融资成本与市场风险都比较低。与股权融资相比较，债权融资具有较高规模，并且具备较高的发展空间，可以应用到多数企业中。所以，需要建立债券市场，满足经济发展、市场需求以及竞争力发展的需求，使经济社会实现各项发展目标。债券市场在开展直接融资模式时，必须关注到经济发展的功能与作用。

二、房地产企业发展债权融资渠道的必要性

（一）加强房地产信贷管控力度

第一，银行贷款日益紧缩。为了避免年初银行过多放贷，监督管理部门需要通过多种措施控制信贷冲动问题，可以通过调节存款准确金率、窗口指导意日间隙监控等方式，不同银行也应当缩紧信贷额度。当贷款额度有限时，商业银行会提升贷款利率，相应导致贷款成本增加。第二，调节银行贷款结构。房地产行业在我国经济发展体系中占据重要地位，使银行贷款趋于房地产与重工业。在我国经济发展方式调整之后，为了满足国家发展战略要求，银行应当适当缩小信贷规模，并且对信贷结构进行优化调整。

（二）证券结构不合理，上市制约因素多

第一，股权融资的门槛比较高现阶段，我国股市结构单一，只有主板市场的发展比较成熟，其他市场发展状态不理想。股票市场无法满足融资需求。所以还应当进一步提升证券市场的监督管理力度，加大法律制度规定。由于我国投资者缺乏强烈的投资风险意识，未实行全国信用机制，从而导致政府部门对于上市公司在申请与资质要求审核比较严。由于我国房地产企业规模比较小，且企业资产负债率比较高，运营管理质量低下，从而导致其不符合上市要求。尽管部分房地产企业已经上市，但是由于业绩波动比较大，不具备再融资条件。第二，股权融资成本比较高，多数上市公司通过配股和增发等方式，发行可转让债券，以此募集资金。但是由于股票发行时间以及公司上市时间比较长，所办理的手续程序都比较复杂，成本比较高，国家政府对于上市企业的资质要求具有严格的审核流程，从而导致多数房地产开发企业不能接受。

三、我国房地产企业融资的问题处理方法

（一）培育债券市场，发行企业债券

企业发行相应的债券，以此获得生产经营成本。通过此种方式，不仅能够开设融资渠道，降低对银行机构的依赖性；还能够防止资本金扩大所致资金利润率低下。与发达市场比较，我国债权融资比重比较低，且投资者类型单一，必须注重培育债权市场。

1.放宽债权融资准入门槛。在现行制度体系下，企业发行债权会受到严格管理。按照相关规定能够看出，企业所发行的债权余额应当小于净资产的40%，所有债权都必须经过国家发改委批准，且只有少数承担国家科研项目的企业才可以发行债券。在后续发展中，应当选择部分城市的企业开展债券发行试点，并且将投资人员作为发行对象。在获取相关经验之后，解除商业银行购买企业债券的限制。

2.建立和完善信用评级制度。信用评级制度的客观性与独立性，能够有效确保债权市场不同参与者的利益，促进债权市场的发展。所以必须由第三方企业建立评级机构，而不能由政府部门所承担。通过建立具备竞争性质的市场机制，以此提升第三方评级机构的客观性和公正性。政府监管部门注重监督和管理评级机构，市场发展环境，会对评级机构的发展造成较大影响。采用多样化的实践活动，能够建立合理有效的评价指标和评价体系。

3.创新和优化债券融资产品：当前所发行的房地产债券都为三年制，且利率比较固定。尽管考虑到项目开发时间问题，但是此种方式将会导致企业面临市场风险，加剧到期偿债有潜力，还会导致投资人员无法选择适宜的投资品种。所以在今后发展中，可以考虑多种融资产品以及期限、先优化设计债券期限结构，企业可以按照自身资金需求，设定最终的还债时间，以此丰富债券结构。其次，在设计债券品种时，需要针对不同投资者需求，合理设计债券品种，实现一次付息方式，确保投资人员可以按照自身需求合理选择。

房地产上市企业需要通过内部调整与项目组合等方式，建立相关治理机构，以此达到债券市场的需求。证券发行部门也应当分析成本与落实性问题，确保融资期限、结构以及利率满足企业的要求。债券投资人员还应当关注道德风险与信息成本，对资本市场的运行进行规范，并且开展多种监督机制，确保证券市场的有序竞争。

（二）发展房地产信托基金

1.建立金融法规、提升执法监督力度：房地产未来发展中，投资信托基金将会成为股权融资重要途径。然而我国缺乏专业性、独立性的投资基金法律。所以，政府部门应当深入研究房地产投资信托，并且建立和完善相关法律制度，以此促进投资信托的发展。

2.创新信托产品。第一，优化信托产品期限结构设计，将弹性期限结构纳入到产品设计中，信托企业可以按照项目进度对信托方案进行约束或者执行。信托延迟期可以看做风险缓冲处理，能够为企业获得多方投资渠道；第二，全面提升信托产品的价值与安全。在风险控制期间，需要借助中介结构，对全过程可能存在的风险隐患进行控制，以此加强信托方案的信用度。此外，可以将具备良好信誉度的评价机构进行信用评级。信用评价机构应当在客观性原则、公正性原则下，通过风险指标体系技术评级流程，以此评估信托产品，给予相应的风险值，维护投资人员的经济效益。第三，转变信托产品受益方式，以此满足不同投资人员的选择。信托投资企业可以采用收益支付，划分同一个计划收益，并且应用对应的收益支付方法。

3.发展信托产品二级交易市场。建立信托交易流通平台，采用此种方式有助于减少合同转让交易成本。由于房地产信托产品多为特性项目。因此设计安排力度不足，从而降低了产品的标准性。相应导致投资人员无法进行合理判断和选择，也会影响信托产品的流通性。在未来发展中，需要制定详细的信托合同和计划方案，以此确保产品的高效流通。

4.制定优惠的税收制度。房地产信托业务所包含的内容如下：资金、土地和房产，从而导致税收问题比较突出。当税收负担比较大时，会对业务创新空间造成移动影响。所以，需要出台相关法律政策，并且实行优惠的税收政策，以此促进房地产业务的发展。

5.建设机构投资者队伍。现阶段，我国社保基金、保险公司以及投资资金的发展力都比较强。投资收益稳定且风险系数低，已经成为投资者的基础需求。通过实证分析能够看出，在房地产投资中加入投资组合，可以使投资风险降低，还有助于提升收益率。所以，政府部门应当鼓励投资基金、年金基金以及银行理财产品，实现多种投资产品组合。

四、结束语

综上所述，房地产上市企业发展债权融资渠道具有十分重要的意义，有助于加强房地产信贷管控力度、促进证券结构合理化以及发展债券融资等。所以为了促进房地产上市企业债权融资的有效发展，需要注重债券市场培育，发行企业债券、发展房地产信托基金等方面入手，全面促进房地产上市企业经济效益的提升。