信托资产处置中的常见法律问题分析及风险控制措施

□ 成都 吴大平

信托资产处置工作一直是信托公司信托财产回收工作的重中之重，资产处置的方式和办法很多，包括而不限于诉讼、仲裁、赋予强制执行的公证债权文书、司法确认的人民调解书、强制执行、协商抵债、执行和解等。在资产处置过程中，特别是在司法强制执行过程中，常常遇到信托债权的属性争议、信托抵押权的优先效力性排位等问题，这些成为信托公司资产处置的频发性问题，法律主体众多，法律关系繁杂，法律问题交错，往往成为“剪不断、理还乱”的资产处置疑难杂症。这些问题如果在信托贷款的前端（即法律风险控制评审）做得更加完善，将有利于确保信托公司信托贷款的稳健与安全，有利于信托贷款项目出现流动性风险时，资产处置的顺畅与降低难度。

一、信托贷款抵押权与工程价款优先权分析及风险控制措施

一家房地产公司破产重整案件中，破产管理人在初步清算报告中将信托公司的在建工程抵押权劣后于工程款价款优先权，这个权利排序看似没有争议。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，从时间上看，行使建设工程优先权的时间为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算；从空间上看，重点看抵押标的物与建设工程的重叠性，也就是说信托贷款的抵押权（土地抵押、在建工程抵押）指向的标的物与工程价款优先权指向的建筑物具有同一性，比如一个房地产开发商在该项目上分别有一号地块、二号地块、三号地块等，破产管理人就不能将一号地块的工程价款优先权优先于三号地块或其上的在建工程抵押权。

施工进度款不属于优先受偿权的范畴，根据《合同法》第286条款立法本意和建设工程价款批复第四条关于优先受偿权行使期限起始计算时间的规定，可以行使优先受偿权的建设工程价款应指工程竣工结算款，工程进度款只有转化为工程结算款后才适用建设工程价款优先受偿的权利，通常是停、缓建工程、烂尾楼工程，施工过程中解除施工合同的工程，约定办理中间结算的工程，其工程进度款易转化为工程结算款，可以在合同约定的竣工日期之后6个月内行使优先受偿权。

信托项目法律风险控制措施：一是对已经开工建设的项目一定要核实当时的建设工程未支付价款（含进度款）的具体数额并书面确认；二是核实建设工程的竣工日期和信托贷款的到期日，巧妙布局信托贷款的起始时间点；三是对综合开发项目中，不同地块的建设现状分别登记，防止建设工程价款优先权与信托贷款抵押权错配。

二、信托贷款抵押权与房屋买受人请求权分析及风险控制措施

在研判这个问题之前，我们先来看这三个法律规定：即2002年6月施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称：批复）、2004年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称：查扣冻规定）以及2015年5月15日施行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称：执行异议与复议规定）。《批复》与《查扣冻规定》规定不一致，各地法院在处理上就存在很大的自由裁量空间，各地法院在处理类似案件时，适用不同的法律规定、甚至适用相同的法律条文，往往结果完全相反。

《批复》第1条规定“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。《批复》第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从上述条款的内容看，房屋买受人请求权>工程价款优先受偿权>抵押权和其他债权。《查扣冻规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从《查扣冻规定》上述条款看，在一定条件下，抵押权优先于房屋买受人请求权。

信托项目法律风险控制措施：目前《执行异议与复议规定》进一步完善和细化了《批复》和《查扣冻规定》，房屋买受人请求权优先于信托贷款抵押权需具备严格的条件。信托公司在维护自身信托贷款抵押优先权时应依据《执行异议与复议规定》第28条和第29条的规定严格依法比对，做好执行法官的工作，工作做细做实，依法维护信托公司权益。

三、信托贷款抵押权与补偿安置房请求权分析及风险控制措施

一起信托公司贷款的强制执行案件中，借款的房地产公司申请破产，由于涉及旧城区改造，政府为了维护社会稳定，对房地产公司进行破产重整，在执行过程中，当地法院指定的破产管理人以补偿安置房请求权优先于信托贷款抵押权。特别是旧城区改造项目，很大一部分房源破产管理人都尽可能地往拆迁安置房上靠，甚至签订一些虚假合同，消化掉信托贷款抵押权。

2003年6月施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该解释对补偿安置房的优先权做了特定的限制，即“所有权调换形式”、“以位置、用途特定的房屋”。

在旧城改造项目中，一段时间国家提倡货币化安置，开发商、地方政府有的为了逃避金融债务，有的因地方保护主义，有的出于维稳需要，破产管理人往往故意将补偿安置房请求权与信托贷款抵押权混在一起，特别是在维稳的压力下，将社会问题优先于法律问题，牺牲信托公司的利益，致信托贷款抵押权落空。开发企业一旦资金链断裂，进入破产程序，政府棚户区改造部门往往会干预破产管理人，将信托贷款所抵押的在建房地产工程说成是补偿安置房，应优先满足拆迁安置户。

信托公司法律风险控制措施：信托公司只有派出专业团队，收集各方面的信息，从拆迁安置补偿协议签订的时间、地点、盖章时间等各方面判断其真伪，及时与破产受理法院、破产管理人、政府相关部门和开发商沟通，如果涉及违法犯罪的要坚决指出，将信托公司的抵押权做实，避免信托贷款抵押权落空。

四、信托贷款的金融属性与民间借贷分析及风险控制措施

一个企业破产重整案件，破产管理人将信托公司贷款形成的债权列为民间借贷，粗略看来没有问题，细究起来差别就很大。最核心的就是利息、违约金、罚息、复利等约定的孳息能否得到支持，或者支持多少的问题。

信托公司的贷款一旦被认定为民间借贷，那么进一步就涉及到贷款主体和贷款资金来源的合法性问题，集合信托贷款项目的主要来源是向不特定人募集资金，单一信托大多数是银行等金融机构的通道业务，如果按照民间借贷的相关规定处理，那么信托公司的贷款就是无效合同，利息、违约金、罚息、复利等约定的孳息不能得到法院的支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（简称：民间借贷规定）第14条的规定“具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的……”，即，一旦否定信托公司的金融机构主体资格，那么单一和集合信托的合法性存疑，信托公司主张利息、违约金、罚息、复利等就缺乏依据。

除了贷款合法性问题外，还涉及贷款利率的高低问题。《民间借贷规定》规定年利率最高不超过24%，24%-36%的部分属于自然之债，36%以上的不予认可。金融债权的利率原则上没有贷款利率的幅度和区间限制，金融机构对外借贷的利息、罚息、违约金、复利等合计总贷款利率最高限制尚无法律的禁止性规定，一般以当事人贷款合同约定为准，行政规章层面的《中国人民银行利率管理暂行规定》、《中国人民银行人民币利率管理规定》等都没有对金融机构年最高利率做出任何限制性规定，法理上应该属于借贷双方意思自治的范畴。直到2017年8月4日最高人民法院颁发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》，该规定明确金融机构的贷款利率高于24%的部分不予支持。

信托贷款的金融债权属性，最高人民法院以指导性案例予以明确。最高人民法院（2013）民二终字第124号国联信托股份有限公司与深圳市中技实业（集团）有限公司、天津隆侨商贸有限公司、成清波金融借款合同纠纷二审《民事判决书》中，最高院认为债权人作为依法成立的信托公司，属非银行金融机构，因此该案所涉贷款系金融借款而非民间借贷，故不应适用《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（注：当时有效的司法解释），故该案当事人所约定之“对逾期贷款在合同载明贷款利率水平上加收50%罚息”的逾期利息计算标准并不违反法律、行政法规的强制性规定。

信托项目法律风险控制措施：一是在信托贷款项目谈判时，即以标准化格式的方式让借款人签署相关文件，明确信托公司贷款形成的债权金融属性，避免发生纠纷时，借款方或第三方故意质疑信托贷款的合法性；二是在2017年8月4日最高院颁发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》以后，应将信托贷款合同出台约定的各类孳息总和控制在24%以内，避免公证机构出具的《执行证书》被法院裁定不予执行的不利后果；三是信托公司对外经营的模式尽可能地以“贷款”的形式呈现，避免应收账款、保理等所谓的金融创新模式出现，不为借款人留下任何质疑空间及法官寻租的空间。