智能化技术在商务办公楼的应用

汪曙东

（中铝（上海）有限公司，上海 200120）

随着人们生活水平的提高，对办公环境的要求也是越来越高，要求一种安全、健康、舒适、节能的智能楼宇成为商务办公楼的标准，同时对商务办公楼的管理也有了更高的要求，如何进行高效智能管理成为楼宇物业管理的重点。随着现代的商务办公楼楼层不断增多，面积不断增大，建筑内部布局与结构复杂，运行设备众多，点位分布更广，办公使用人员多样复杂，环境要求不断提高，楼宇设备的运行使用关系使用者的生活和需要，需要建立高效科学的管理模式，智能化技术的高速发展，利用计算机技术、网络科技以及移动终端对商务办公楼宇进行智能管理成为实现高效管理的主要方式。

1 智能化技术的应用情况

商务办公楼智能化系统工程建设中要求采用成熟先进、安全可靠的技术，为应对运行使用中功能需求的变化以及智能化应用技术的不断发展，要求系统建设具有升级可能和具有扩展性，定位为建设高效、安全、数字化、人性化的智能建筑。细化如下：①具备高效办公的基础保障，满足各类业务正常开展；②满足办公的不同业态的管理要求；③确保楼内环境的稳定、财产和人身的高度安全；④确保网络数据信息传递的高安全性；⑤确保系统的稳定性和经济性。

1.1 楼宇自控系统

楼宇自控系统将分散的、相互独立的机电设施，进行集中监视，管理整个楼宇的风、水、电以及能源信息。管理人员和操作人员可以通过智能化系统可视化界面进行管理，监控办公环境温度、湿度、二氧化碳含量、风量及风压等参数，监测办公空调机组、楼宇照明、电梯、通风以及给排水等设备的运行状态，建筑的空调能耗，办公用电、用水等情况。

楼宇自控系统包括主要用于空调冷热源板式换热系统、空调机组系统、空调热回收机组系统、通风系统、给排水系统、照明系统、供配电系统等设备及其他机电设备的监视管理和最佳节能控制，对楼宇空调系统进行温、湿度，风量、风压以及运行频率进行自动调节，实现自动启停控制，确保建筑物内环境达到舒适性的要求；对楼宇空调、给排水设施、照明系统、供配电设备、电梯等系统进行监控，保障楼宇设备经济合理运行，对设备故障及时反馈，提高设备维护管理人员的工作效率和及时性，实现楼宇设备设施的安全、合理运行，降低设备设施的运行费用并延长使用寿命，利用智能化技术提高物业管理水平、降低人工管理成本。

1.2 安保智能化系统

商务办公楼的安全性是非常重要的，为使用户感到身体和心里的安全，安保系统的使用体现在大楼的各个方面，而智能化的应用使办公楼的安保实现全方位无死角的监控，预防安全事故的发生，安保智能化系统包含视频监控报警系统、一卡通应用系统、安防防盗报警系统、对讲系统、巡更系统、自动火灾报警系统等组成。

视频监控系统是安保智能化系统中最重要的组成部分，是不可或缺的视觉延伸，通过监控对区域内人员进出及活动情况进行有效、真实地监视与录像，从而掌握整个建筑内外的安全动态信息，保存高质量的视频存储资料，便于使用时随时查询，为发生意外时提供重要信息和资料，为使用者创造一个安全舒适的活动环境。

一卡通系统（即智能卡应用系统）是基于计算机网络技术、感应IC卡技术，将出入口控制管理、食堂消费等相关应用全面纳入一卡通系统，并扩展到车库管理和其他增值服务中去。系统充分考虑未来的系统扩展及发展，规划了全面、架构灵活、功能完善、以先进的系统构架和管理软件为核心，同时辅以先进的、可靠的、安全的控制器、读卡器等硬件设备的应用系统方案，包含门禁出入管理、消费管理、访客管理、电梯梯控管理、车库停车管理以及车库充电管理等功能。

1.3 能源计量系统

能源计量系统是对耗电量、耗水量、耗气量（天然气量）、空调供热耗热量、供冷耗冷量与其他能源应用量的计算与测量，实施建筑能耗分类、分项与分户计量；建立公共机构的建筑能耗和交通能耗台账；建立满足公共机构能源统计报表制度的能源统计报表；提供能耗指标趋势、同比及环比等分析功能以满足公共机构节能管理的需要。耗电量由电气管理系统提供，能源计量系统和电气管理系统进行通讯，其他计量由各管道计量远传仪表提供。

1.4 无线WIFI覆盖系统

随着移动客户端的应用越来越广泛，网络上承载的应用系统也越来越多，商务办公楼的无线WIFI的要求也越来越高，无线WIFI覆盖以保证无阻塞的数据交换，同时需要考虑多媒体应用的部署，保障网络的性能，无线WIFI覆盖确保网络安全、可靠稳定性、开放性、实用经济性、可扩展性和可管理性。

1.5 IBMS系统

IBMS系统不仅可对各弱电子系统进行分散式控制，集中统一管理和监控，使不同的子系统和产品间接口和协议达到“互操作性”，IBMS系统集成楼宇的各种子系统：楼宇自控系统、火灾报警系统、安保管理系统、广播系统、停车场管理系统、一卡通系统等，集成成为一个“有机”的统一系统。其接口界面标准化、规范化，完成各子系统的信息交换和通信协议转换，实现功能集成，对所有子系统的集中监视和控制，全局事件的管理，流程自动化管理，主要功能为集中实时监控各子系统关键设备和关键点；执行上层应用下达的管理方面的控制指令；综合各个控制系统的状态信息；提供相关报告；提供准时的系统间的软联动功能；存储历史数据；为信息管理系统提供资料；支持在线联动预案设置；定义角色用户；授权管理；日志记录；分类和查询功能、历史数据的多样趋势分析；分类报表等。

2 智能化技术在商务办公楼使用中的问题及解决办法

智能化技术在商务办公楼的建设中存在重建设轻管理，建设方为了提高办公楼品质，提出一流智能化设备设施的建设要求，注重智能化系统的引进，花费大量建设成本，建设了先进的智能化系统。而先进的智能化系统都有一定的技术要求，设备控制复杂，在实际运行中没有充分考虑实用性以及所需的物业管理技术人员、运行费用等问题，技术力量薄弱，管理水平不高，导致一些智能化系统不能很好的应用，甚至关闭停机现象，

为避免智能化楼宇的重建设轻管理问题，建设方在项目建设同时应选择具有一定技术实力的物业管理队伍，参与项目的建设工作，一方面从物业管理角度对智能化应用提出建议；另一方面提前介入智能化系统的建设、安装、调试及验收工作，为后期管理工作打下基础。为发挥智能化技术在商务办公楼的应用，物业服务企业必须建立适应智能化系统的管理方案，遵循系统安全、运行经济、合理实用的原则，建立一流的技术管理队伍。尤其在现代智能化楼宇中，高技术的人才在设备管理维护中的作用尤为突出，因此物业服务企业必须坚持“以人为本”，提高员工素质，树立服务意识，提高业务及时能力。

3 结语

智能化技术在商务办公楼的应用是随着技术发展的必然结果与要求，可以使办公楼宇更加智能化，是现代楼宇的基本要求，随着智能化技术的不断发展，在智能楼宇的运行使用中发挥更大的效益和作用，同时对物业管理企业提出更高的要求，不仅是管理的改变，更需要管理技术水平的提高。