限购岂能成开发商爽约挡箭牌

昊宇

近年来，许多地方政府为了配合中央政府调控房价非理性上涨，先后出台了适应本地区经济条件的限制房屋买卖的相关规定，统称政府限购令。限购令对于已经生效但尚未履行的购房合同有无影响，开发商能否以限购令为由爽约？这也许是许多购房者关心的话题。

开发意向协议遭遇限购令，开发商欲爽约

2014年3月18日，武汉普提金街商业有限公司（以下简称普提金公司）与湖北监利人陈某签订《普提金街定向开发协议书》（以下简称开发协议书）一份，内容为：基于陈某对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意陈某协议开发普提金街K7地块1号楼10层08号房，该商品房建筑面积为76.16平方米，单价为每平方米10088元。

合同还约定，陈某应向普提金公司支付326528元定向开发意向金，尾款须在项目开盘前付清，开盘之后陈某携带相关文件至招商中心办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，陈某须在开盘之日起七天内至项目招商中心与普提金公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理缴款及银行相关按揭手续。协议签订后，陈某于2014年3月18日向普提金公司和武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）支付326528元。2017年5月4日，普提金公司和香华林公司获得商品房预售许可证。

然而2016年以来，我国二三线城市房价再次迎来一波迅猛上涨，武汉的房价也一路飙升。2017年5月，“普提金街”项目开盘，这时距离普提金公司与陈某签订开发协议已经过去三年，这期间开发地块的房价已经发生了翻天覆地的变化。

既然开盘了，按照约定开发商应当于开盘前通知陈某，以便其付清购房款并办理签订《武汉市商品房买卖合同》的购房手续。2017年4月11日，陈某委托律师向普提金公司和香华林公司发函要求确认普提金街K7地块开盘时间，但对方未予答复。5月4日，香華林公司取得该项目的预售许可证，但仍未通知陈某前来签约。陈某感到很诧异，经多次询问未果后，为保障自己购房利益的实现，避免对方一房二卖，遂于5月9日申请武汉市洪山区人民法院将1号楼10层8号房予以查封，法院裁定查封了案涉房产。

5月13日，“普提金街”项目开盘，陈某去售楼部要求签约遭到拒绝。5月25日，普提金公司、香华林公司向武汉市洪山区人民法院提起诉讼，要求确认与陈某订立的开发协议书无效。陈某于诉讼中提出反诉，要求对方继续履行合同。

协议应否履行，诉辩双方庭审激辩

普提金公司、香华林公司认为，截至本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证，应当认定开发协议书无效。两公司同时指出，2016年11月14日，武汉市人民政府发布了武政办〔2016〕159号文件（以下简称159号文件），禁止本市户籍居民在城区购买三套住房，非本市户籍须在本市连续缴满两年社保或个人所得税才能在城区购买一套住房，故陈某不具备购房资格。

陈某辩称，本案的立案时间为2017年5月25日，原告取得预售许可证的时间为5月9日，起诉时间晚于预售许可证取得时间，故两原告诉状中“截至本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证”认识错误。

陈某指出，开发协议书于2014年上半年签订，159号文件自2016年11月15日开始实施，协议签订在前，而限购政策在后。根据法不溯及既往的原则，两原告不能采用当前的法律评价过去合法合规的行为。

陈某认为，开发商未取得商品房预售许可证又与买受人签订预售合同后，又为不正当目的，以自己未依法取得商品房预售许可证为由诉请确认合同无效，不仅是对法律的错误解读，同时也是对诚信原则的践踏，更是对买房人合法权益的侵犯，故请求法院驳回其诉讼请求。

陈某同时提出反诉，认为两原告在房地产市场开始好转之后恶意违约，其意在追求开发商的利益最大化，从而侵害自己的利益，遂要求确认案涉开发协议书有效，由两原告继续履行合同。

普提金公司与香华林公司对陈某的反诉辩称：案涉开发协议书因不具备《商品房买卖合同》的主要内容，不能认定为《商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第16条规定的《商品房买卖合同》应当包括的主要内容共有13项，而案涉开发协议书仅明确了主体、价款等部分事项，其内容不能视为一份《商品房买卖合同》。普提金公司与香华林公司进一步提出，普提金公司在签订协议时未取得预售许可证，且香华林公司起诉时未取得商品房预售许可证，故应认定案涉开发协议书无效，由两原告全额退还陈某缴纳的意向金。

开发商能否因限购令悔约，法院说不

洪山区人民法院经审理认为，案涉开发协议书是双方当事人协商一致的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容本意是为了使该协议能够得到切实履行，两原告现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。

因此，陈某提出要求确认协议合法有效、要求两原告继续履行协议，签订购房合同的反诉请求，符合有关法律规定和诚实信用原则，对其上述诉请，一审法院予以支持。

2017年9月28日，洪山区人民法院做出一审判决：案涉开发协议书合法有效，双方继续履行协议确认的内容；驳回两原告诉讼请求。案件受理费3099元、反诉费5742元、保全费4362元由两原告负担。

两原告不服，提出上诉。二审法院认为，商品房预售合同是当事人之间负有履行合同约定的相互交付义务的合同，商品房交易预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。

本案上诉人普提金公司与被上诉人陈某签订开发协议书，由于双方同时约定开盘后办理购房手续的具体事项，可见普提金公司与陈某签订的案涉开发协议书是双方约定将来订立正式合同的协议，其性质属于预约合同，并非商品房预售合同。况且，普提金公司、香华林公司已于诉讼前的2017年5月4日取得该项目商品房预售许可证，该项目也于2017年5月13日开盘，双方均具备了履行上述协议的条件，据此，一审认定案涉合同有效，继续履行合同并无不当。

2017年12月13日，武汉市中级人民法院做出二审判决：驳回上诉，维持原判。两上诉人仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审，该院受理后，于2018年6月22日做出裁定，驳回武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司的再审申请。

点 评

本案争议焦点有三：

一、双方订立的合同属于预售商品房合同还是预约合同？普提金公司与陈某签订的案涉开发协议书虽并未约定房屋的交付时间，但双方同时约定“开盘之后陈某携带相关文件至招商中心办理购房手续”，并明确约定开盘后，陈某至项目招商中心与普提金公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理缴款及银行相关按揭手续。可见，案涉开发协议书是双方约定将来订立正式合同的协议，符合最高法院司法解释关于预约合同的规定，故法院确认案涉开发协议书属预约合同且合法有效，并无不当。

二、开发商延迟取得预售商品房许可证是否影响合同效力？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。可见，只要在起诉前开发商取得预售商品房许可证，预约合同即为有效，当事人可以要求继续履行。

三、开发商能否以限购令为由拒绝履行预约合同？换句话说，依据目前的限购政策，陈某不具备购房资格，能否阻却双方的房屋买卖继续履行？当事人双方订立预约合同后，彼此之间便形成了信赖关系，并因此对将来缔结本约产生合理的期待，依法应当保护这种合理信赖和合理期待。涉案预约合同能否继续履行，关键在于合同履行中是否存在“法律上或者事实上不能履行”的情形。本案中，普提金公司、香华林公司已于诉讼前2017年5月4日取得了该项目的商品房预售许可证，该项目也于2017年5月13日开盘，双方均具备了履行上述协议的条件，即签订商品房预售合同的条件已经成就。由于双方签订协议时，陈某具备购房资格，故后来出台的限购政策不应对本案双方的房屋买卖产生溯及力，也就是说限购政策不能阻却双方继续履行房屋买卖合同。