关于遵义市开发建设中央商务区的思考

文丨■穆叶久

中央商务区（Central Business District，以下简称CBD）是城市的经济发展中枢，它标志着一个城市的经济实力和社会文明程度，是现代化城市的亮丽名片。CBD的初期从无到有，中期形成到壮大，后期从空间演进到功能演进就是一个城市经济社会发展的进程缩影。区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在CBD的功能和水平上，也可以说，区域经济的竞争集中体现在CBD的竞争上，CBD将成为国内区域经济竞争的制高点。CBD作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它，把它作为进驻中国的必要条件。加快建设CBD将有助于接纳来自国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资，有利于培育城市新的经济增长点，顺利实现由普通城市向现代化城市的跨越。当前，遵义市正在全力打造黔川渝结合部中心城市，开发建设好CBD显得尤有必要，更是顺势而为。

一、CBD的形成因素、演进过程及主要特征

（一）CBD的形成因素。CBD的形成与某一地区的地理位置、商业传统、生活习惯、文化背景、交通通讯等多因素都有关联。从经济动因看，CBD首先是降低交易成本，其次是获取信息便捷，再次是聚集人才。通常高端的环境容易带来高端人才的聚集，从而有助于新技术的采用和研发创新。聚集效应容易形成总部经济，各类公司总部聚集在一起，必然需要配套相应的服务，导致现代服务业尤其是知识型服务业的蓬勃兴起，通过相互融合，相互碰撞、相互竞争，达到相互提高，于是现代CBD就水到渠成。

上海陆家嘴CBD（网络图片资料）

（二）CBD的演进过程。从演进的规律上看，中外CBD全部呈现由商贸功能向商务功能演进趋势，大致经历一个由低级自发聚集向高级规划形态的演进，即：小商业点→传统商业中心→CBD。目前，国际上著名的CBD形成途径大概有三种：一是自发形成，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来演化为CBD；二是政府引导，如法国的拉·德芳斯，初衷是为了保护巴黎老城区而将大量商务机构外迁，在新的地段建成商务区；三是为了分流主要中心区的经济发展压力而建成起来的副中心，如日本的新宿和香港中环等。中国内地CBD存在着新的形成途径，既伴随着城市化进程加速，老城区因交通拥挤等无法满足城市功能升级的需要时，地方政府为加快开发城市新区，便衍生扩展在新城区规划CBD(或子CBD），将原有城区的某些繁荣因素选择性外迁，建设新的CBD。内地城市的CBD大多是在政府引导下从无到有迅速发展起来的，如上海的陆家嘴、天津的于家堡等CBD，强劲带动了新区的经济社会发展。

（三）CBD的主要特征。CBD通常应具备八个特征：一是城市功能的核心区，地理位置显要，不仅是本城市的核心，也往往是区域中心城市的金融中心、经济中心和科技中心；二是具有一定的辐射能量，对区域的经济发展有较强的带动作用；三是经济资源高度聚集，资源配置密度极高；四是当地人流、物流、信息流、资金流的交汇点，经济流量大；五是处于黄金地带，高楼林立，寸土寸金，土地利用率极高；六是总部经济发达，高端产业集中，服务机构云集，服务业高度发达；七是具有现代化办公环境，基础设施完备，交通通讯便捷；八是所在城市的窗口和名片，代表所在地的形象和风貌。

二、国内部分城市CBD基本情况

（一）香港中环CBD。位于香港的中区，全香港的银行、跨国金融机构及外国领事馆大都集中于此地，香港的政府总部、立法会大楼、终审法院以及前港督府（现称礼宾府）也位于中环。早在1841年，英国人便率先在中环建立其军事基地，并迅速兴建了多条主力干道，随之建起的商业楼宇为CBD形成奠定基础。

（二）北京朝阳CBD。位于朝阳区，2000年启动建设，2009年实施东扩。目前四至范围为：西起东大桥路，东至东四环路，南临通惠河，北接朝阳北路。随着CBD的建设发展，高端产业聚集效应日益明显。入驻企业达19000家，已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。区域内国际化资源聚集，云集国际传媒机构、国际组织、国际商会跨国公司地区总部、世界500强企业、国际金融机构、五星级酒店等。

（三）上海陆家嘴CBD。中国最具影响力的金融中心之一，位于浦东新区的黄浦江畔，隔江对面便是外滩。陆家嘴是众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地。1990年，陆家嘴成立全中国首个国家级金融开发区，经营人民币业务的外资金融机构，必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处。

（四）广州天河CBD。中国三大国家级中央商务区之一（另外两个为北京朝阳CBD与上海陆家嘴CBD），包括天河北、珠江新城、广州国际金融城三大板块。目前，天河中央商务区以珠江新城为核心，涵盖天河北及员村延伸区，集聚了128家金融机构，规划建设了39个建设项目。

（五）深圳福田CBD。集中了大量的金融、商贸、文化、服务及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，全区超过三成法人金融机构云集于此。目前仍致力于核心功能和辐射功能，构建“一核二廊三带”的空间格局。

（六）重庆江北嘴CBD。中国中西部地区唯一的国家级战略金融中心，是内陆地区对外开放的国际化窗口。作为长江经济带龙首的金融中心，江北嘴中央商务区具有“国家中心城市”区域制高点与国家“一带一路”战略导向双重复合的唯一性，现已初步建成。

（七）天津于家堡CBD。占地3.86平方公里，分四期建设。目前，起步区35个项目基本完成。建成后，这里有望成为市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目全国规模较大的金融区之一。

（八）杭州钱江新城CBD。由秋涛路、庆春路、清江路和钱塘江合围而成，共4.02平方公里。从2002年开始，经过十多年的建设，钱江新城已经基本完成建设。该区域的核心定位是城市总部经济的平台，以金融业为龙头，以商业、贸易、信息服务及旅游等高层次第三产业为支柱的城市中心核心区，拟建86幢高档商务写字楼、高星级宾馆。

（九）南京河西CBD。位于南京市建邺区河西新城，是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区。目前规划核心区3.5平方公里，是南京着力打造的泛长三角区域金融中心核心功能区，重点发展现代金融、总部经济、信息服务、文化创意、软件研发、商务办公和旅游会展等现代服务业。

（十）成都天府新区CBD。规划于2010年，涉及成都高新区南区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，规划面积1578平方公里。到2018年，四川天府新区基础设施网络框架基本形成，重点功能区初具规模，一批国际国内知名企业成功入驻，战略性新兴产业、现代制造业和高端服务业集聚效益明显。到2025年，基本建成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新区。

（十一）郑州郑东新区CBD。规划面积3.45平方公里，西起中州大道，东至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，由中央商务区、龙湖区域、白沙园区、综合交通枢纽区、龙子湖高校园区、炎黄都市观光区等六大功能组团组成，截至2015年年底，郑东新区着力建设成为国际化的区域性金融中心、国际化中央商务区和具有国际水平的生态宜居城市。

（十二）南昌红谷滩CBD。集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体。总体结构按“一带”、“二轴”、“三区”布局：即由临江滨水绿化构筑的景观游览带；由滕王阁——秋水广场——行政中心绿地广场——绿地中央广场双子塔构成东西景观中轴线。由世纪广场沿红谷大道向南、向北延伸形成南北发展功能轴线，规划核心区面积4.28平方公里，三个功能区：红谷三路至红谷六路之间规划为办公区；红谷三路以北为金融、贸易、信息区；红谷六路以南为滨江居住区。

（十三）苏州环金鸡湖CBD。环金鸡湖5平方公里。截至目前，环金鸡湖CBD已聚集准金融机构500多家，多家金融总部均已入驻。该区域旅游资源突出，2010年，环金鸡湖CBD被评为全国唯一的“国家商务旅游示范区”。金鸡湖为国家5A级旅游景点。环湖旅游资源以商务旅游、休闲旅游为重点。另外，该区域设置了多种配套，文化、展览、餐饮、休闲等一应俱全。

（十四）武汉王家墩CBD。占地约2.67平方公里，区位优势突出，交通便利，是城市快速干道、轨道交通及机场高速路的结合点。建成后的武汉CBD成为集商务办公、商业、文化、博览、居住等多功能于一体的华中现代服务业中心，与东湖高新技术开发区、汉阳现代制造业中心共同形成高效、良性互动的“经 济金三角”。

（十五）沈阳五里河CBD。已成为沈阳名副其实的市中心、中轴线，规划占地2.97平方公里。五里河周边诸多国际级酒店、饭店、酒吧咖啡屋遍布，与领事馆区相对较近的地理位置优势，吸引优秀企业云集。另外，该区域的文艺路、文萃路等多条街道纵横穿插，有国际酒店、奥体中心、市图书馆、科学宫等，是城市的商业中心。

从上述15个全国有代表性的CBD基本情况我们可以总结出，区域中心城市基本建有CBD，区域面积在1至5平方公里的范围内不等，大小与中心城市在城市体系中的地位相关性不大。

新蒲新区黔北老街(胡志刚/摄)

新蒲新区新城大酒店(胡志刚/摄)

三、遵义市CBD开发建设条件

（一）区域中心城市的发展定位。区域中心城市是指一定区域范围内具有引领、辐射、集散、制衡等基本功能的城市，它改变了中国传统的以行政区划为单元的城镇格局，使之成为城市群中的领头羊，有效地带动和辐射周边市县、周边地区的发展的“火车头”。黔川渝结合部具体包括16个城市，即贵州省黔北地区的遵义市、毕节市、铜川市，四川省川南地区的泸州市、宜宾市、自贡市、内江市，重庆市渝南地区的江津区、綦江区、万盛经开区、南川区，重庆市渝东南地区的武隆区、彭水县、黔江区、阳县、秀山县。对比黔川渝结合部区域地级城市，从城市、经济、产业、交通、教育医疗、开放创新、生态资源等指标进行多维比较综合分析，遵义在地理区位、经济总量、产业总量、人口数量、文化底蕴、开发开放、生态建设与修复等多方面都具有明显优势，具备成为黔川渝结合部中心城市的先天条件和相对优势。遵义市委五届五中全会做出建设黔川渝结合部中心城市的决定，是遵义经济发展的顺势而为，是遵义大开放、大发展的必然选择，是遵义市在未来区域竞争中获得长足发展的必然要求，为贵州省和国家选定遵义为黔川渝结合部中心城市所做的思想和技术准备。遵义市必须只争朝夕，建设好CBD，提高遵义市的竞争能力，带动区域经济的发展，有效参与区域经济的竞争，抵御贵阳和重庆的虹吸。

（二）遵义新蒲新区的蓬勃发展。遵义市拥有中国历史文化名城，国家环保模范城市、全国文明城市等17张名片。但由于三级台地、熔蚀地貌区、熔蚀构造地貌区和侵蚀地貌区影响，主城区呈团组式分布，部分团组表现为规划格局不大、不科学、意识落后、建设格局混乱、格调不高、标准和档次低现象，城市管理水平有待进一步提升。结合遵义市委五届五次全会对遵义市发展的定位，加快进行城市规划修编工作，抓重点、补短板、强弱项，规划好新蒲新区CBD，让遵义以现代化新貌示以众人，规划开发建设CBD可谓正当时。

（三）相关政策支撑。遵义市委以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神和全国第五次金融工作会议精神，按照《贵州省现代服务业集聚区发展规划（2014-2020）》总体规划布局作出的加快第三产业发展和建设黔川渝结合部中心城市的决定，颁布《中共遵义市委关于加快第三产业发展的意见》（遵党发〔2017〕7号）、《遵义市人民政府关于加快推进金融集聚区建设的实施意见》（遵府发〔2017〕15号）、《遵义市人民政府办公室关于印发遵义市金融集聚区招商优惠政策的通知》（遵府办函〔2017〕176号）等文件，紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项重点任务，支持遵义提升金融集聚力、资本辐射力和经济贡献力，把遵义建成为黔川渝结合部金融集聚区，在遵义新蒲新区建设以金融后台服务和金融服务外包的金融商区。

新蒲新区会展中心(胡志刚/摄)

（四）目前CBD建设情况。遵义市CBD定位为贵州北部的金融商务中心、中国西部战略级金融商务集群。项目位于新蒲新区中心位置，北临娄山路，南靠新蒲大道，西倚长征大道，东接平安大道，项目一期规划总用地面积约38万平方米，总建筑面积约123万平方米，由26栋楼组成，主要功能为高级写字楼，项目中段为联排民国风情街和地下室商业广场。项目设置南北方向的中央公园与东西方向的民国风情商业街，萦绕中央公园两侧布局办公塔楼，项目北侧设置两栋超高层为整个金融中心门户地标。目前，项目主体封顶14栋单体筑，在建2栋单体建筑，完成44.06万平方米，在建8.4万平方米，中国人民财产保险遵义分公司、贵州遵义汇川农村商行、遵义新蒲长征村镇银行、遵义市高恒融资性担保有限公司、中建四局第三建筑工程有限公司等27家各类企业购买金融商务中心建筑，实现销售面积为31.37万平方米，销售总金额13.82亿，其中，遵义新蒲长征村镇银行股份有限公司、遵义汇川农村商业银行两家银行都已购买CBD整栋建筑，长征村镇银行拟在CBD建设总部、灾备中心、培训中心。

四、遵义开发建设及运营好CBD的建议

（一）在CBD建设的基础上向功能多样性的方向发展。新蒲新区CBD既要在汇集资金流、商贸流、人才流、信息流为宗旨建设配套设施，大力引进金融机构和类金融机构的同时，也应注重引进包括通讯、大数据、计算机、律师事务所、会计师事务所等各类现代服务业，形成功能完善，设施先进，配套齐全的全国性金融创新、融资、管理、数据与信息中心。因此，除了大型超市等大型商业设施外，也要注重小型便利店、高档餐饮、咖啡厅、茶馆建设和空间布局，还要注重银行、医院、学校、物流、车站、高管住宅等配套服务设施的建设。打造湿地公园、有代表性的田园综合体，建设集商务办公、会展购物、文体娱乐、居住旅游为一体的金融服务区、综合商务区和新兴旅游区。虽然目前遵义市的金融市场发育不够健全，但随着作为黔川渝中心城市的定位逐步显现，“一个枢纽两个中心和三个基地”的建设实施，新浦CBD必将成为集购物、休闲娱乐、旅游于一体的综合性区域。

（二）充分考虑CBD的地标特色。CBD的成功与否不只在于其所拥有的面积多大和高楼大厦的数量多少，还在于其是否具有鲜明的特色和与周边环境的错位与融合。首先，一定要有特色地标性建筑或者有自己的标志性景观，标志性景观往往会成为CBD乃至整个城市的象征，基于标志性建筑会成为CBD的经济、文化发展的推动力量，凯旋门不仅让德方斯名扬全球，同时为商务区吸引了众多的商业投资，景观与CBD相互印证。它代表CBD的品位，是CBD的标志和名片。其次，建筑物外观设计能最大限度地体现CBD的风格与特色。作为城市风貌的眼睛、窗口的CBD，必须具有鲜明的风格，包括城市传统文化与现代风格的有机结合、艺术性与实用性、功能性与智能性的统一。特色地标性建筑一般都具有特色或含有金融机构元素，借助其发挥广告效应。因此，遵义新蒲CBD可以用茅台（酒）、辣椒红等经典元素命名，独树一帜，过目不忘。

（三）充分考虑CBD的文化元素。高楼大厦堆积的CBD是僵硬的，必然缺乏生机和品位。文化是CBD的魅力、形象和灵魂所在，在CBD起步、发展和成长过程中，文化均要扮演重要角色，必须把握文化对CBD发展的促进作用，以核心价值观、精神、功能迅速提高CBD的知名度和美誉度。文化带来的多样性生活方式使CBD不仅仅是一个产业功能区，还包括经济的文化活动，以及建筑、公园绿地、住宅等功能，促使CBD区域的思想和内透、融合程度逐步加深，文化与经济活动的领域日益向对方扩展。人文文化是CBD的灵魂，是涵盖其中的无形资产。因此，新蒲新区CBD的总体设计一定要通过设计建设来体现遵义的人文特色，把物质与精神结合起来，使现代浓郁的商务氛围与深厚遵义地方人文氛围交相辉映。

（四）科学选择CBD运营管理方式。以“城市企业化”为主要特征的地方政府设置的管理机构是现代境内CBD在市场化环境下高效开发和运作的重要主体。依据政府在空间开发不同过程中的不同作用，CBD大致可以分为政府主导的长期全周期管理、政府主导的开发与运营阶段性管理、以私营机构为主导的公私合作管理等几种类型，每种类型有其特定的产生背景和适应条件。政府在CBD开发建设运营不同的阶段应发挥着不同的作用。对于与市场效益关联较弱的事项，如完善公共交通设施的运营、室外环境的维护等，政府可以统包统揽，这样有助于需要全面周到管理，使CBD运营具有稳定良好的外部环境；而对于商务楼宇物业的权属和使用管理，则是CBD商务功能高效运营的重要环节，办公空间的利用应当充分与企业的需求能力契合，建议以私营化管理，确保商务空间的利用能够实现空间利用率与租金收益的最大化并通过IPO等形式进入金融市场。

（五）积极做好CBD的各项要素保障。基础设施和配套建设是CBD建设发展的基础，要加快建设完善，尽快形成满足CBD发展的需要，为CBD建设发展提供良好的空间环境和物化载体。人才是CBD建设发展的关键因素，要建立健全人才引进机制，创新人才引进方式，拓宽人才引进渠道，推动市场化选聘高端金融人才，健全人才服务保障机制，营造尊重金融人才的良好环境。金融等商务机构的入驻是CBD发展的前提，要制定招商及相关配套政策，形成联合招商机制，根据《遵义市金融集聚区招商优惠政策》，结合实际，将招商优惠政策落到实处，打造良好的营商环境。