房地产去库存与金融风险防范化解问题研究

李永哲 王芳 姚婷 韩新辰

“去库存”作为房地产行业改革的新政策，是当今社会经济发展的重要举措。然而该项政策的实施会对房地产行业的结构造成一定冲击，特别是银行业作为房地产发展的资金提供者，存在较高的融资风险、政策风险、信用风险等问题，使得房地产行业潜在的金融风险更为凸显。因此，有效识别房地产业改革中隐藏的金融风险并采取适当的措施，加强政府宏观审慎监管、完善社会信用体系、建立长效调控机制等应对措施，避免引发区域性和系统性风险显得尤为紧迫。

一、 “去库存”的背景及其意义

（一）“去库存”的背景及政策意义

近年来，房地产业在各方面因素影响下，已经出现“供过于求”的局面，其资金来源主要依赖银行放贷支持。吸取西方发达国家的房地产“泡沫”导致的经济危机（泡沫经济），结合我国当前的高库存现状，2015年至2016年两会期间，“去库存”政策应势而出，并成为中央部署的未来五大经济任务之一。吸取西方發达国家尤其是美国在房地产行业发展中出现的问题——“泡沫经济”，我国政府结合本国房地产行业的高库存现状，提出“去库存”政策，是引导房地产行业发展与社会主义经济发展相适应，结合我国当前经济社会发展进入新时代背景下，习总书记提出“两个十五年”，到2035年全面建成小康社会，在此基础上在奋斗十五年到2050年基本实现社会主义现代化[ 习近平.决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[N].人民日报，2017-10-28.]，那么要实现这两个目标就要保证我们国家的人民有房住，而当下的房地产行业虽然出现高库存的现状，表面上房地产市场处于“买方市场”，然而房地产的市场价格并非此种表现，而是“越炒越高”，致使越来越多的人民买不起作为“刚需”的房子，另外一方面则是房价在“炒客”的操作下日益“高升”，最终导致房子越存越多。在这种情况下党中央及时体察民情，提出房地产“去库存”，解决群众的生活需求。那么该项政策出台的的意义主要表现在以下几个方面：一是房地产行业作为经济行业中的支柱产业，有效调整干预有助于房产行业的健康平稳发展，有利于经济的稳步增长;二是该项政策有利于政府摆脱财政依赖，通过转变经济发展方式，拓宽新的财政收入来源;三是房地产去库存政策不仅有助于引导房地产回归“居住”功能，更对我国居民居住问题的改善具有积极意义。

二、我国房地产行业金融发展现状

一是商业银行住房信贷发展有一定进步。我国的住房信贷与我国住房体制改革、金融体制改革的进程是一致的，健全的房地产金融市场体系不仅包括房地产一级市场，也应包括以证券化为主要手段的二级市场。目前，从我国的房地产金融一级市场，支持房地产金融行业的仅有银行体系，由于我国目前资本市场的相对落后，导致一级市场很难为房地产行业的快速发展提供各项金融支持。2005年，我国出台了信贷资产证券化的公告，从我国的住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的基础模式，但同发达国家相比，差距甚远。目前，我国商业银行住房信贷的发展重点是如何在符合我国国情的基础上，不断扩展房地产消费市场。二是住房信贷结构得到优化。国家加快住房制度改革步伐和重点发展房地产行业，使各国商业银行逐渐认识到房地产金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。目前个人住房信贷业务已经在当前银行的改革与发展中发挥着重要的作用，其对于优化银行信贷结构，提高资产质量，创造效益发挥了重要作用。

三、房地产业面临的金融风险

（一）存在市场风险

尽管我国的经济增长方式有所转变，但就目前来看，我国依旧依赖于资金的支持来促进经济的增长，中国“重投资，轻消费”的风气依旧盛行。由于各类资金的流入，使得房地产行业供给无法平衡，房地产的价格无法真实体现，这就导致了人民群众不能承担过高的房价，只能依靠金融市场，这种情况导致的结果就是大量房子的闲置，居住区入住率低，房地产企业回笼资金困难，不惜向银行大量贷款，长此以往，将会产生所谓的泡沫经济。倘若房地产市场价格下跌或者销量继续下滑，将会导致我国金融体系面临巨大的系统性和区域性金融风险。

（二）易引发政策“失灵”的风险

反观当前我国的经济发展和房地产市场现状，在去库存过程中极易引发政策调控“失灵”的风险，这也是未来我国房地产市场将面临的重要风险之一。随着公积金存款利率上调、房贷首付比例降低、房地产交易的契税减免等一系列“去库存”政策的多项实施，投资者重新建立起关于政府“救市”和“托市”的预期，导致房产泡沫积累风险加大。我国经济进入“新常态”，房地产投资已告别了高增长时代，依靠房地产拉动经济的措施已然不现实，通过货币刺激房地产行业促使经济增速手段存在很大风险。应高度警惕一线城市房价继续大涨并蔓延至二、三线城市，防止引发新一轮泡沫膨胀，那将打断我国产业结构升级的进程。

（三）存在操作风险与信用风险

操作风险一方面是指由于我国现有的银行制度尚未完善，相关的法律条文也不够全面，这就导致了银行在给企业提供资金的过程中出现很多操作上的不合理，从而给房地产金融行业带来一定的风险。另一方面则是因为我国银行有很强的行政性质，与政府保持密切的关系，但缺乏现代企业的运营气息。例如2016年，我国金融业发生了最严重的“钱荒”现象，银行在应对时并非关注如何通过市场盘活流动资金，相反却在期待央行出台何种货币政策，由此可见，银行对政府的依赖较为严重。反观我国的信用体系目前一直处于不完善状态，银行业金融机构如何准确识别贷款人的还款能力，如何避免损失最大化是目前需待解决的事情。

四、我国房地产行业金融风险规避的路径

2018年到现在以来，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，供应结构优化，调控效果初步显现。解决好当前我国房地产业困境的一个有效方法就是加强房地产业的供给侧结构性改革。一方面通过减少政府干预，让市场在资源配置中起决定性的作用，引导房地产企业增加市场的有效供给。另一方面政府作为“守夜人”进一步为行业发展搭建好政策框架，营造良好的制度环境，为房地产业的可持续发展提供保障。为此，在推进房地产业供给侧改革时，政策中应注重以下几点措施：

（一）建立政府长效调控机制

一是政府积极引导。从政府角度来看，目前我国各地都纷纷采取措施进一步推动房改政策的落实，但始终未能深层系改善房地产行业环境，反而与目标背道而驰。因此，针对不同经济水平的地区， 政府应当区别对待， 即去库存的实施力度要与城市发展水平相适应，必须时常监测城市人口规模以及其经济水平， 改善房地产供给结构， 如增加土地的供应以及大力发展商品房、保障房等暂缓商品房的增建、改造经济适用房等措施， 以补偿费用或公积金贷款等来刺激流动人口的购房需求，避免政府过度干预，要不断引导市场调整房地产行业。二是避免房地产投机套利活动。政府在实施去库存政策的同时， 要谨防房地产机构及个人投资者的投机套利活动。政府之所以提出去库存政策， 是想让房地产业在盘活存量的同时让其发展趋于稳定健康，但若出现机构或者投资者的投机性购房行为， 短期中炒作买卖则会浪费房地产存量的合理配置， 则会再次抬高房价，衍生出房地产金融泡沫。三是加快相关扶持政策的进一步改革。去库存政策实施主要在于拉动农民工等流动人口以及低收人居民的住房增长需求，例如运用税收优惠政策，起到区别对待的作用，通过减免房产税、营业税等措施， 既能鼓励房地产行业增建经济适用房、廉租房等， 减少楼房建筑成本等方式， 拉动房地产企业的去库存积极性， 达到盘活地产存量进而将资金配置于实体经济中的目的。

（二）加强金融宏观审慎监管

从银行业监管的角度看，因加强银行业金融机构的审核、监管力度。由于银行业危机是金融危机乃至经济危机的关键，维持银行体系的基本稳定是保证金融安全的重要措施。为此，要加强金融宏观审慎监管，严密防范房地产的信贷风险。一是要通过金融监管当局对房地产金融风险的审慎监管，协助银行解决信贷风险評估方面的弱项，督促银行建立起房地产信贷资产管理的内部机制，减缓房地产泡沫破灭对银行体系的冲击。二是要建立和完善宏观审慎管理的支柱框架，加强逆周期调控，弱化金融机构的顺周期行为，建立风险预警机制，完善房地产信贷政策，提高房地产贷款准入门槛，规范房地产信贷业务。

（三）完善社会信用体系

一方面从银行业角度来看，应积极完善社会信用评分系统的发展。为了能够实时了解贷款人的资金流向以及更客观地评判贷款人的信用等级，银行业有必要建立一套完善的信用评分系统，准确识别风险情况。另一方面从金融业监管部门角度来看，应当从以下几个方面完善信用体系：一是征信。要尽快完善社会征信体系，发挥各类征信机构，例如中国人民银行，在尊重和保护个人隐私前提下征集尽可能多的数据，突出解决各部门、各领域间的信用数据互联互通功能。二是用信。要不断建设和完善公共信用信息服务平台，提供查询服务，完善信用信息使用机制，促进信用信息的有序扩散和充分利用。三是守信。相关部门应家强惩治守信机制的建设，通过特定的制度和规范来促进，通过规范的信用法规来营造互信的信用环境。（作者单位：中国人民银行正宁县支行）