论高周转模式对中国房地产业的影响

赵钊

【摘要】房地产业在我国经济产业中占据重要地位。一方面，房地产业对经济的贡献度较高，另一方面，通过房地产开发，改变了城市面貌，改善了人们的居住状况。然而，由于房地产开发的产品具有特殊性，受国家政策和居民购买力的影响较大，对房地产业的发展带来较高的风险，一部分房地产企业采取高周转模式，以期减少风险发生，在这种情况下对房地产业发展带来一定影响。为此，本文就高周期模式对我国房地产业的影响进行探讨。

【关键词】高周转模式;房地产业;影响分析

近几年来，房价的快速上涨引起社会高度关注，国家不断出台政策维护房产地市场的稳定。通过对一部分城市采用限购限价及金融措施，引导房地产业稳步发展。从房地产业的发展情况来看，希望采取高周转模式，加快拿地、销售、回款的节奏，规避政策风险，促进自身发展。然而，由于房地产开发的周期性较强，高周转的结果极有可能带来一些不利于因素，会对房地产业发展带来较大影响。

1、高周转模式对房地产业发展的现实意义

房地产业涉及面广、综合性强，行业要求高，同时与其他行业关联性很强，又与其他行业比如工业制造、服务企业等有着很大区别，开发的产品较为特殊，对房地产业的影响很大。

如今，国家对房地产调整极为严格，市场对房价十分敏感，房地产业发展面临极大挑战，在多种不利形势下，采用高周转模式对房地产业发展具有重要的现实意义。

首先，有利于房地产业控制成本增长。常规情况下，房地产业的开发周期较长，从项目立项、投入建设完工，需要较长的建设周期，由于建设周期较长，所需的资金成本增大，不可预见费用增加，从而导致项目建设成本难以控制，影响着项目的预算管理，从而使项目陷入危险状况。而采用高周转模式下，项目运营处于高速运转状况，项目建设呈现短平快的特点，从而对成本实行有效益控制，保证成本增长在可控范围。

其次，有利于防范各项风险发生。房地产项目受政策影响较大，特别是土地政策、金融政策、户籍管理政策等影响明显。土地价格不仅直接造成项目成本增长，同时，给项目开发带来较大风险，金融政策的影响更大，国家通过信贷政策，运用限贷或者利率调节手段加强房地产业调控，影响房地产业的扩张或者缩减，影响着房地产企业的运行活动。此外，国家通过限购政策控制房地产市场的购买行为，影响着房地产业的发展。因此，国家政策和市场风险对房地产业发展带来很大危机，采取高周转模式有利于房地产项目快速推进，快速完成，实现预期目标，防范项目风险的发生。

最后，有利于提高房地产业的项目效益。企业的目标是获取经济效益，房地产企业也是如此。如今，房地产业投入大，竞争性强，面临的压力大，采取高周转模式加快项目运行速度，提高项目的运行效率，从而保证房地产项目获取最大效益，促进企业发展。

2、高周转模式对我国房地产业的影响分析及应对措施

2.1资金筹集问题

由于房地产业属于资金密集性产业，对资金的需求量较高，在高周转模式下，项目的建设周转缩短，由此，需要房地产项目短期内筹集更多的项目资金，满足项目建设的需要，这就要求房地产企业要较高的资金筹集能力，能够随时做好资金调度，满足项目资金需求。许多房地产项目难以支撑下去，就是因为项目资金不足所致，形成半拉子工程，影响了企业的发展。

2.2工程质量问题

房地产业与其他产业不同，其他产业比如工业企业，可以在厂区内进行固定式流水线作业，受外界因素与作业条件的限制较小，并且流程固化，操作相对方便，质量可以自行检验，得到保证。而房地产业则受自然因素和作业条件限制较大，从而对工程质量产生很大影响。比如，在风雨天施工，房地产项目的质量将会受到影响，而在高周转条件下，有的项目为了保证项目进度，就会不顾自然条件，狠抓工期，在此条件下施工，从而影响工程质量，同时，项目建设自身的工艺流程，产品形成有一定的时间周期，而一部分项目追求项目的快，缩短工序或者缩短工序上的时间，实行违规运行，从而导致质量难以保证。

2.3工程安全问题

房地产项目施工过程中的安全要求较高，稍有不慎就会引发安全事故，造成人员伤亡。在高周转模式下，各方对于工程的进度抓得紧，有的项目中出现安全措施不到位的问题，如对脚手架的加固没有检验，吊车的安全性没有严格检查，存在安全隐患。再者部分工人自身的压力大，在施工中可以出现误操作，出现安全事故，影响着项目进度。此外，施工中噪音、灰尘等不可避免的对周边环境造成影响，以及施工车辆进出对周边交通安全产生影响。

2.4项目协调问题

房地产项目涉及面广，内外协调的难度较大，任何一个环节出现问题，将会导致项目无法运行下去，影响着项目进度。在高周转模式下，需要对项目具有较强的协调能力，掌控项目进度。然而，在实际中难度很大。从外部看，项目协调涉及到政府部门较多，比如规划、城管、土地、防空、住建等多个职能部门，每一个环节出现阻碍将会影响项目周转的延迟。再有银行金融部门，需要解决融资问题，保持项目资金需求。在项目内部看，需要把好物料采购及质量关、机械设备调配关、施工人员管理关，每一个关口不能及时对接，将会延迟工期，增加运营成本，导致项目投资收益难以保证。

房地產业采取高周转模，就是讲究运营上的快节奏，追求项目运营效率。然而，由于房地产项目开发建设有着自身的规律性，办理手续多，项目管理复杂，具有一定的建设周期，因此，在高周转模式下，我国房地产业发展要采取有效的应对措施。一是做好资金筹集。要根据项目需求合理制定资金筹集，做好用款规划，保证项目用款需求。二是加强工程质量管理，制定项目进度，严格落实标准化管理，明确项目质量监管责任，确保工程质量。三是加强工程安全监督，严格规范操作程序，加强安全防范与监督检查，减少安全事故的发生。四是建立项目管理与协调专班，实行责任分工，落实管理人员责任，外部联系人员要处理好与政府部门、金融部门的关系，做好项目手续快速完成，使用项目能够得以及时开工。对内要做好统筹规划，将人员、物料与工程机构进行合理调度，保证项目流程及时对接，减少怠工情况发生，提高运营效率。

结论：

随着房地产业的调控力度加大，房地产业发展受到多方挑战，采取高周转模式有利于房地产企业降低运营成本，防范风险发生。然而，对房地产业压力更大，将会面临较大的资金压力、工程质量与安全问题难以控制，管理协调难度加大。为此，需要房地产企业做好统筹规划，进行合理安全，应用高周转模式助推房地产业快速发展。

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