清代徽州田宅买卖契约考察

李秋梅

（青海广播电视大学，青海西宁810008）

清代出于税赋征缴、规范管理和维持秩序的需要，在民间田宅买卖契约的书写规范、形式与内容、契税缴纳、田宅的起推过割等方面制定了一系列法律规定，对于规范田宅交易，维持市场秩序起到了重要作用。但因受到交易主体利益最大化、交易安全、各种风险规避诉求和国家法律体系本身缺陷等因素的影响，在徽州民间的田宅买卖交易中，实际上形成了一些与国家法律规定不甚吻合的习惯性做法，这在买卖契约内容中多有体现，并对契约实践产生了重要影响。

1 契约书写习惯和官契纸使用与国家法的不一致

清代为了将民间的田宅买卖纳入官方的监控范围内，对买卖契约的书写人、书写内容、书写材料都有严格规定。乾隆十一年（1746）山阴县孙茂芳叔侄卖田官契［1］后面所附“条约五款”有“契不许倩（即请的意思）代写，如卖主一字不识，止许嫡亲兄弟子侄代写”的明确规定，对契约书写人进行了明确限制。嘉庆六年（1801）山阴县高兆原兄弟（绝）卖田官契［1］中亦有“凡用此契者，竟作绝卖；卖主不识字者，许兄弟子侄代书；成交后即粘契尾于后，验明推收。如违治罚；契内如有添注涂抹字样者，作捏造论”等条款的规定。光绪二十一年（1895）汉州胡邓氏母子杜卖水田房屋官契［1］后的“计开条例”中有“民间置买田宅，有私用白纸立契，匿不投税者；有先用白纸立契，延搁多日始换契式税者。此等债契许卖主中证乡邻人等禀明查究，扶同询隐，并究……各该乡约分给契式，不准私取分文。如违，许业户禀究。有写错者，仍将原纸交该乡约缴销，另换契式填写”的规定。光绪二十二年（1896）进一步强调“民间买卖田房契价，须从实填写，不准暗减，希图减税。违者由官查出，照契价收买与官，另行作变。倘以卖为典，查出即令更换卖契，仍将典价一半入官”。［1］

以上规定对徽州田宅买卖契约实践产生了一定的影响。一方面，许多留存契约中的立契人与代书人同姓，如顺治八年（1651）休宁县汪国震卖田契［1］的代书人是汪致和，从姓氏上看，与立契人或有亲属关系；康熙三十六年（1697）休宁县方伯和等卖园地红契［2］的代笔则明确标注了是立卖契人的叔叔，说明契约订立遵循了相应的法律规定。另一方面，由于清代关于代书人相关法律条文的刻板与不切实际（毕竟清代徽州时人的识字率并不高），实际催生出了一些变通做法，以适应契约订立的实践需要。如清康熙十九年（1680）歙县郑元瑞卖山官契［2］的代笔章建达，从姓氏上看与郑元瑞显然不是嫡亲兄弟子侄关系，但该契约是得到了官方认可的官契。由此可见，徽州并没有严格遵守和执行国家法律对于代书人的一些规定，为适应契约实践需要，对于民间契约订立习惯予以了认可。

出于简便易行和降低成本的考虑，徽州民间订立契约时往往无视“契内如有添注涂抹字样者，作捏造论”的规定。契约不仅有涂抹的情况，如康熙六十年（1721）休宁县方自崑卖坟地红契［2］中有“改字略”的内容；而且还常常在契约末尾对涂抹或增添的内容加以标注和说明，以确保契约的内容与实际效力不受影响，如同治三年（1864）休宁县邵金氏母子杜卖荒山官契［2］中有“契内多写［业］字壹个，添写［有］字壹个”的字样；或用再批的形式对契约内容加以补充，如康熙二十三年（1684）休宁县王自长等卖竹园红契［1］中有“契内本家存地税贰分，以保坟墓。其地言过日后买主还得开穴。再批”的内容。道光二十年（1840）休宁县宋万元卖地契［1］中亦有“原来赤契印有他号相连，未便捡出执付”的内容，以此对日后可能发生的纠纷加以防范。

为加强对契约订立的干预和管理，有清一代还极力在民间推广官契纸的使用。光绪年间规定：“民间嗣后买卖田房必须用司印官纸写契。违者作为私契，官不为据。”［1］对于之前未使用官契纸的契约，要求“统限一年内缴换司印官纸，从宽减半投税。逾限如不缴换，发觉照私契论。”［1］这些规定在徽州田宅买卖契约订立实践中，因受到政府行政干涉、主体利益诉求和契税负担等因素的影响，在实际做法上有与国家法律规定相背离的情况，即留存的田宅买卖契约中，由民间自行书写的白契占有相当的比例，尤其是到了清后期，随着契税负担的不断加重，使用官契纸的契约数量日趋减少，说明民间契约订立习惯在维持地区市场秩序方面发挥着越来越重要的作用。

2 契约主体信息描述与国家法律规范的不统一

卖方和买方是构成买卖契约的要件之一，其相关信息是确定双方责任义务不可或缺的要素之一。清代买卖契约对于卖方的信息表述一般包括姓名，所属区域或代表亲属关系的“房”等，契约末尾的签署上也往往只有卖主一方。如乾隆五十一年（1786）休宁县孙廷爵卖田契：“十七都七图立杜卖契人孙廷爵……”［2］但对于买方信息的表述则十分简略，顺治二年（1645）休宁县许元秀卖屋地白契［2］中，买方的信息仅是“ 叔”；雍正元年（1723）休宁县李阿程卖田红契［2］中，买方的信息也仅仅是“西南隅一图程 ”。如果仅从契约所列出的内容来看，实际上是无法准确地指向具体的买方的。买方信息不完整、指向不清晰，一方面与中国古代社会普遍采用单契形式密切相关，正如张传玺先生所认为的那样，“这种在买卖、赠送、赔偿等死契关系中，由于为片面义务制，所以行用单契，由义务的一方出具，归权利的一方收执。”［3］由此，卖方信息比买方信息更具有价值。另一方面则与契约订立者的利益诉求密切相关。契约订立者，尤其是买方，出于保护自身利益的角度出发，往往对自己的相关信息进行缺省设置，并以此尽可能减少因契约订立而和官府打交道带来的种种麻烦。刘高勇先生认为，“买卖契约中买主姓名以及交易日期的缺省都可以看作是对买主利益的一种保护性反映,也可以说是买卖双方针对国家法律的‘合谋’的结果。”［4］这也可以看作是民间契约实践的实际需要与国家法律长期博弈与调适的结果。

3 买卖契约性质标识与国家法律规定的悖离

清代官方要求在订立契约时必须注明契约的性质，力图明确活卖与绝卖的区别，进而遏制民间因在找价与回赎问题上发生的纠纷。雍正八年《钦定大清会典事例》规定:“卖产立有绝卖文契，并未注有找贴字样者，概不准贴赎。如契未载绝卖字样，或注定年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖，归还原价。倘已经卖绝，契载确凿，复行告找告赎，及执产动归原先尽亲邻之说，藉端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪”［5］。这项规定在徽州民间契约订立实践中，在一定程度上得到了遵守，即当地的田宅买卖契约多以“立绝（杜）卖契人某某”或“立直卖契人某某”为开头，相当数量的契约中亦含有“恐后无据，立此永远绝卖文契存照行”“永远为绝业”的文字，或者直接在标题标明是“绝卖文契”，以说明契约的性质。但这只是民间对于国家法律规定进行回应的形式之一，在具体的契约订立过程中，实际上还存在着许多背离国家法律的做法和行为。徽州地区找价之风流行，许多标识为“杜卖”或“绝卖”的契约在其交易结束后，卖方仍向买方提出找价要求，如乾隆十六年陶声华立重复加添字据［6］：“立重复加添字人陶声华等因上年将薛家巷仓房一所杜卖与陈，已经杜加添过。今因手中不足，凂中捺劝重复加到陈名下大钱九千。自重复之后，永斩葛藤，立此重复字为据（后略）。”这种与契约性质不符的找价行为，实际上大大影响了契约性质标识对于划分活卖与绝卖的功能。此外，地方官吏在审理与找价回赎关涉的案件时所表现出的随意性，如很多情况下不是按照国家的法律规定判案，而是从道德的立场出发，从纠纷双方的地位身份、经济地位及行为本身可能引发的严重性后果出发，从避免再次引发争端的角度出发，对找价和回赎行为给予感情上的照顾，满足一些按照法律规定就不该发生的找价或回赎行为，也大大弱化了国家法的规范作用，反而强化了民间契约订立习惯在契约订立过程中的规范作用。岸本美绪认为，“清代对‘绝卖’‘活卖’概念本身的认识是模糊不清的。尽管政府也努力明确区分活卖与绝卖的界线，但这种含混的状态一直持续整个清朝时期。”［7］契约性质标识的模糊及其与国家法律规定的抵牾，在一定程度上促成了徽州地区找价风气的盛行，对国家民事法律在契约订立行为及交易活动中的规范作用产生了消极影响。

4 民间契税缴纳与国家法的相互调适

要求民间田宅买卖契约订立后缴纳契税，是清代法律对田宅买卖契约进行管理的重要手段之一。清入关之初就规定民间订立契约要到官府缴纳契税，官府则颁给契尾作为纳税凭证。1647 年清政府又明确规定买卖房屋田产时要粘贴契尾，缴纳契税。到了康熙年间，为增加税契收入，更是制定了详细的契税征收管理办法，即“田房税银，用司颁契尾，立簿颁发，令州县填登，将征收实数，按季造册报部查核。”［8］雍正四年（1726 年）河南总督田文镜为防止官吏的徇私舞弊，又创制了契纸契根之法，即将契纸交给契税缴纳人，契根则保存在官府，以便查核，与如今开纳的税票类似。但此法因官吏贪赃枉法，百姓不堪重负，于是到雍正十三年（1735 年）清政府废止了契纸、契根之法。乾隆元年（1736 年）开始启用契尾之制。乾隆十四年（1749 年）进一步制定了“税契之法”，规定：“民间投税，布政使颁发给民间契尾格式，粘于手写契纸之后，契尾上编列号数，前半幅照常细书业户等姓名、买卖田房数目、税银若干，后半幅于空白处预钤司印，以备投税时将契价税银数目大字填写钤印之处。令业户看明，当面骑字截开。前幅给业户收执,后幅同季册汇送布政使查核。”［9］该制度的特点就是由布政司颁发预先盖印的格式契尾，交由州县填写，收取税银后，按季度造册报布政司以备查验。如果契价在千两以上，要送道、府、直隶州查验。这一税契制度一直沿用到清末，只是契税税率在清朝后期发生了一定的变化，逐步提高，以充实日趋空乏的国库。

清代的徽州属于经济较发达地区，其税收缴纳向来为官府所重视。因此，一方面，徽州遗存的田宅买卖契约中有相当一部分契约粘连有契尾等纳税凭证，表明契税制度在该地区曾广泛施行。另一方面，则因受到交易双方利益诉求和降低交易成本需要的影响，徽州亦留存了大量的没有经过官方认可的“白契”。“白契”实际上是民间对官府的契税和盘剥进行合理、有效的规避的重要手段之一。老百姓通过私下订立“白契”可以有效降低交易成本，避开胥吏的盘剥，还可以大幅度减少与官府打交道而带来的种种麻烦。尤其是清后期，面对腐化的官吏征收系统以及不断攀升的契税税率，徽州地区在其契约订立实践中，除了利用“白契”避税之外，在民间还形成了一些用于规避契税的其他契约订立习惯。如在买卖田宅时，往往将卖主亲笔签押之原契留存，另照原契抄录一份投说，谓之“抄税”。［10］对于民间田宅买卖逃避契税的情形，地方官吏也心知肚明，只要不对簿公堂，他们就视而不见。即便是因为田宅买卖而闹到公堂之上，也常常是由中人或有威信的人加以调停解决，地方官吏对这类“细故”的态度往往是置之不理。

纵观整个有清一代，为了确保契税的征缴和更好地适应民间契约订立实践需要，清政府在不同时期针对契税缴纳都进行了适当调整，但这些措施都因其不完善和容易导致交易成本上升等缺陷而不被民间所认可和接受，在这个过程中，反而催生了一些民间交易习惯与规则，在一定程度上与国家法律共同起着维持买卖交易秩序的作用，进而被长时间地存续和保留下来，成为清代民事法律秩序的重要组成部分。

5 民间推收和过割程序与国家法律规定的博弈

清代有关田宅的买卖，在缴纳契税、领取官府加盖官印的契尾之后，还需要办理过割的手续，即将官府登记在册的交易田亩的税赋由卖主的户下推入买主的户下。对此，清律有明确规定：“不过割者，一亩至五亩，答四十，每五亩加一等，最止杖一百。其不过割之田入官。”［11］但是，徽州地区并没有严格遵循与过割相关的这些法律规定，而是在长期的实践中形成了一些约定俗成的习惯做法，这在田宅买卖契约中多有体现。如清雍正五年休宁县王绍周等卖基地红契［2］中有“其税今现在祖租户得业办纳。倘日后买主另立己户，任凭照契推入买人户内办纳无辞”的字样，说明该契约的订立双方并没有履行推割手续；康熙五十年休宁县胡子开卖地红契［2］中则有“其税早晚过割入户支解”的话语；康熙五十七年休宁县许允升卖地红契［2］则是“其税奉例起推，并无难异”的说辞；乾隆二十四年休宁县吴清宇活卖地红契［2］中对于过割的约定是“其地税即交管业过割入户输粮”；嘉庆元年休宁县方其玉杜卖园地红契［1］则约定“其税粮在本家八甲方魁户内起割，听从推入本都二图二甲佘光裕户内，自行办纳粮差”。这些契约都是经过官方加盖钤印的红契，可见官方也认可这种对过割手续灵活变通的做法。民间为了防止双方在税赋问题上出现争议，有的买卖交易双方则私下约定推割事宜，如顺治十二年李有功推单［12］中有“其税本户推入希勋户输纳。两家不必赴局而会，立此推单存照”的约定。徽州有些契约订立双方根本不进行过割，如安徽黟县:“恒有卖产而粮不过割，每遇开征，则买主给钱，卖主完纳，名曰‘垫’粮”［10］；安徽贵池:“买卖田产多不推收粮礻果，由买主另立贴字，交给卖主，按年在卖主原有户内贴钱完粮。”［10］有的田宅买卖交易不仅不到官府履行过割税粮的手续，许多卖主还以粮差为由，在买卖交易中获利，或者把没有粮差负担作为吸引买主的一个重要因素。

究其原因，首先是因为官方对过割税粮的问题不如契税管理得那么严格，只要税粮有出处，民间虽然“变产已经数世”“官与粮书”往往“皆昏然不知”，也就是说官府不会太计较税粮从何人之处征收，只要有人缴纳即可。其次则与清代推收粮吏需索规费甚巨，百姓对过割税粮时可能遭受经办书吏的刁难和勒索的恐惧密切相关。民间为规避起见，各隐匿其买卖事实，另由原承粮户向管业主备钱纳粮，称曰“税户相沿既久，视为习惯”。［10］再次，则与国家一直推崇“无讼、息讼”的态度和竭力倡导“田宅细故”在民间加以解决的做法有密切关系。虽然不进行税粮的起推过割很可能让卖主面临“田已去，税犹存”的风险，而买主也要面临交易完毕后卖主以办纳粮差为名不停找价的麻烦，但因抱有日后可以补办手续的侥幸心理以及中国传统的熟人社会的“面子”问题，使得老百姓们更乐意将这一切留在民间私下解决，这就大大降低了民间因为田宅买卖纠纷而上公堂的几率，并且行之有效，亦强化了民间私下约定推割事宜和遵循彼此认可却与国家法律相悖的规则的行为。

清代政府从保障国家税收的角度出发，对田宅买卖契约的订立做出了相对明确的法律规定，并在不同时期对这些法律条文进行了适时的调整，以期将民间不动产交易纳入政府监管的范围。但因其规范的刻板且脱离实际，再加上官僚办事效率低下以及对百姓的层层盘剥，结果导致国家法反而得不到百姓的普遍认可和自觉遵守。由此催生了一些简单可行的民间契约订立或交易规则并得到普遍遵循，与国家法共同维系着民间不动产买卖交易秩序，反映出清代不同地区民事法律运行状态的多样性。