从两则案例析如何撤销登记错误的首次登记

摘要：不动产实施统一登记后，撤销登记不再作为一个独立的登记类型，不动产登记相关法律法规及操作规范也未对如何撤销登记错误的首次登记做出具体规定。试结合两则案例，分类型对此进行简要分析。

关键词：案例;首次登记;撤销登记

中图分类号：F293

文章编号：1001-9138- （2019） 12-0052-54

文献标识码：B

收稿日期：2019-09-27

1案例简介

案例1： A公司在不动产登记机构申请办理a建筑物的首次登记业务。登记机构在登簿并给A公司颁发首次登记不动产权证后，发现A公司提交的规划核实意见书及竣工验收备案表均系伪造，a建筑物因实际建造与规划批准不符，尚未通过规划验收核实。

案例2： B公司成立于2002年4月，2006年7月经工商行政管理机构核准，企业名称变更为C公司。2007年5月D公司成立，D公司与原B公司同名。2003年，市人民政府向原B公司颁发了a项目的国有土地使用证，同年市城乡规划局向原B公司颁发了 a项目的建设工程规划许可证。2011年1月，D公司取得了 a项目规划核实意见书，并经建设部门审查后通过了竣工验收备案。2013年2月，D公司持上述土地、规划、竣工验收等材料向市房管部门申请a项目1号楼的房屋初始登记，于3月初取得房屋所有权证。购房群众张某于2004年购买了1号楼b户的一套房屋，与原B公司签订了商品房买卖合同，不久后发现D公司与原B公司虽然名称一样，但不是一个公司，故于2017年向人民法院起诉，请求依法判令撤销h户的房屋所有权证，最终胜诉。张某于2018年再次向法院起诉，请求判令D公司协助其将1号楼b户房屋办理至自己名下，最终胜诉。法院于2019年向市不动产登记中心发出了协助执行通知书，为张某办理1号楼b户房屋的产权过户手续。

2案例分析

两个案例都属于因登记错误需把首次登记撤销的情形，登记机构应如何办理呢？对登记的撤销，与对登记进行更正一样，同属于对登记成立时存在错误或瑕疵的补救与纠正。但与更正登记不同的是，撤销登记并非一个独立的登记类型。

《房屋登记办法》第81条规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”不动产实施统一登记后，不动产登记相关法律法规及操作规范规定了登記的设立、变更、更正、注销等，但没有规定登记的撤销。原国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）主持编写的《不动产登记暂行条例实施细则释义》认为，“由于依职权更正登记实际上已经涵盖了依职权撤销登记的情形，故而《不动产登记暂行条例实施细则》未对原《房屋登记办法》第81条规定的依职权撤销登记作出规定。”

笔者认为，涉及撤销首次登记错误登记的可按更正登记来办理，根据具体情况分类进行处理：

第一，不动产不合法需撤销首次登记的，建议按照更正登记的程序来达到注销登记的效果。如案例1，A公司在申请办理a建筑物的首次登记时，提交的规划核实意见书及竣工验收备案表两个权属来源材料均系伪造，属于提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的情形。不动产申请首次登记的权源材料不实，则不动产合法建造完成的证据缺失。《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。反之，如不动产系非合法建筑，则即使房屋建造完成也不产生所有权，a建筑物虽已建造完成，但其实际建造与规划批准不符，无法通过规划验收核实，属违法建筑，故a建筑物不存在所有权，A公司也不能取得其所有权。对一个本不应存在的所有权进行撤销，撤销后建筑物所有权消灭，在结果上属于注销登记的范畴。

注销登记是指不动产权利消灭而进行的登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的;（二）权利人放弃不动产权利的;（三）不动产被依法没收、征收或者收回的;（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;（五）法律、行政法规规定的其他情形。案例1在结果上类似于注销登记，但却不满足上述注销登记的几种情形，登记撤销的原因为登记错误，在程序上更适用于更正登记。综上，按照更正登记的程序来使不动产权利灭失更为妥当。

更正登记的程序包括依申请和依职权两种情形。《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。案例1中，如登记机构通知A公司办理更正登记30个工作日后仍未提出申请，即可予以公告后依职权将a建筑物权利消灭。a建筑物的所有权灭失后并非再无法取得，待A公司依法进行整改并补充完善相关手续后，亦可取得其所有权。此时应依据A公司提供的合法材料，重新办理首次登记。

第二，权利主体不合法但不动产合法的，建议按更正登记删除权利人。在具体操作时保留已做过首次登记的不动产登记簿，将权利人删除，使其为空。如案例2，虽然D公司与原B公司名称一样，但是不同的两个独立个体，分别具有独立取得建筑物所有权的权利。a项目的土地证及规划证为原B公司所有，具有合法性，但D公司持原B公司的土地证及规划证而取得的规划核实意见书及竣工验收备案表，均属于申请权利主体错误，不具有法律效力。在部分登记权源材料申请主体错误的情况下，把a项目1号楼登记给D公司，属于权利主体不合法。

此外，a项目1号楼具有合法的土地及规划手续，虽然规划核实意见书及竣工验收备案材料的权利人错误（实际应由C公司持土地、规划及工商行政管理机构核准名称变更的通知等材料申请规划核实及竣工验收，产权应登记为C公司所有），但除此之外的其他内容均无错误，建筑物非违法建筑。此时如参照案例1将建筑物的权利归于消灭，明显不适用。但需注意的是，此时不能直接把1号楼的权利人从D公司更正到C公司，只可把登记簿中首次登记的权利人删除，其余登记信息保持不变。登记机构应同步在门户网站发布原权属证书作废公告，并将原权属证书在登记簿上作失效处理。此外，如1号楼存在查封、抵押等限制性信息的，登记机构在登簿后应保持限制性信息不变，并函告相关查封人及抵押权人。

待C公司依法取得规划核实意见书、竣工验收备案等材料后，可重新申请首次登记，符合条件的，登记机构将首次登记的权利人登记为C公司。如C公司尚未申请首次登记前，张某即持法院民事调解书、执行裁定书等生效法律文书来登记机构申请转移登记，登记机构可依据法院发出的协助执行通知书，为张某直接办理转移登记。

3思考与启示

从上述两个案例可知，部分开发企业为了追求更大的经济利益，不惜铤而走险，伪造或骗取申请登记的权源材料，以非法手段取得不动产权证书。登记机构稍有不慎，即面临因登记错误而被起诉的风险。为了避免此类问题的发生，建议从以下几点着手：

一是登记机构工作人员要提升自身的业务水平和责任感，谨审慎查，对提供的虚假材料应有一定的辨识力。同时，善于总结，注重对各项申请材料的逻辑性进行合理审慎审查。如案例2，根据《企业名称登记管理规定》第21条的规定，企业被撤销满3年或企业营业执照被吊销满3年的，原企业名称即可被新申请登记注册企业使用。从D公司提交的申请材料可看出，土地证和规划证的颁发时间为2003年，营业执照上企业注册时间却为2007年，明显不符合逻辑关系。如工作人员在审核时注意了这一点，即可避免上述错误。

二是登记部门应加强与房地产商会及企业之间的联系沟通，以座谈会、讲座等方式，了解企业诉求，同时加强企业的法律意识。有些企业委托申请办理业务的经办人为初人社会的年轻人，法律意识淡薄，为了自己的工作业绩，觉得违犯点儿法律法规也无关紧要，殊不知自己伪造国家机关公文的行为已触犯了《刑法》第280条，情节轻微的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金;情节严重的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金。登记机构一旦发现此类行为，应在告知开发单位的同时向公安部门进行举报。

三是加大开发单位的违法成本，建立完善企业诚信共享机制。随着国家征信建设的不断发展，在以大数据计算、云储存为特点的移动互联新时代，建立完善企业诚信共享服务平台已刻不容缓。该平台保存各企业的诚信档案，与社会各领域信息共享互联，企业一旦失信，即处处受戒，无法安身，最终使其“不愿失信、不想失信、不敢失信”。

作者简介：徐映雪，郑州市不动产登记中心。