有温度的更新什么样？融创在上海黄浦点亮未来

王嫱

“文化融合与城市活力”2020 城市更新研讨会暨融创董家渡& 北京东路项目签约仪式。

城市更新中的老旧小区，在2019年的冬天成了“网红”——在12月12日闭幕的2019中央经济工作会议上，提出2020年“要加强城市更新和存量住房改造提升 ，做好城镇老旧小区改造”。

作为全国改革开放排头兵、创新发展先行者的上海，在一个多月前就成立了上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，由此可见上海对于这一工作的重视程度。

而旧改任务最大的黄浦区，可能是上海城市更新最难啃的骨头。这里的老城厢怎么改，如何改，关系着整座城市更新的速度和质量。

12月16日“文化融合与城市活力”2020城市更新研讨会暨融创董家渡&北京东路项目签约仪式，给黄浦区的更新提供了参考答案——外滩最后一块待开发土地董家渡，暗藏着上海的城市肌理。如何在城市更新中兼顾老城厢的民生需求，融创请来全球建筑设计大咖，在头脑风暴之中提供最有温度的解决方案。

上海街巷的新与旧交织在一起。摄影/Mark Siegemund

董家渡“更新”路漫漫

为什么要主办一场有关城市更新的研讨会，融创有着自己的“私心”——2019年1月21日，融创集团拿下了位于董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域的项目地块。

董家渡所处的黄浦区，优秀历史建筑有289处，占上海全市比重26%;不可移动文物高达564个点位;而上海四个历史文化风貌区，占黄浦区陆域面积的1/3之多。黄浦区人口密度极高的老城区，文化的延续、城市的活化与民生的改善显得越来越重要。

在上海市区地图上，黄浦江划出了一道“S”形。上半部，圈住了陆家嘴。下半部，圈住了董家渡。董家渡之名最早见于清嘉庆《上海县志》，溯其渊源，还须上推280年。那是1523年（明嘉靖二年），上海知县郑洛书在这儿设了一处义渡，名为北仓渡，为当时黄浦江八长渡之一。后来一位姓董的浦东人，置了条可坐23人的大船来回摆渡，这便有了董家渡之名。

在清朝，随着沙船业的兴盛，董家渡行业码头激增，分别有轮渡、趸船、竹行、万裕（油酱业）、三泰（豆米业）等20多个码头。这里是上海开埠以来最早形成的城区之一，拥有上海现存最早期的天主教堂和上海最早的会馆。董家渡天主堂建于172年前，是中国第一所能容纳2000人以上的大教堂。而建于康熙年间的商船会馆，是上海规模最大的会馆。

当年的董家渡，交通便利，贸易发达，文人荟萃。城墙、衙署、街市、里巷、邑庙、县学、书院，中国古老县城通常所有的景观，这里一应俱全。而今可以在董家渡的大多数路名上联想起这曾经商肆林立，繁华喧闹，其中更多的街道和弄堂名字又和当时繁荣的各个行业有关：篾竹路、外咸瓜街、面筋弄、外仓桥街、筷竹弄、猪作弄、硝皮弄……

改革开放后，董家渡从码头兴盛到面料市场。业内一直流传着一句话：法国的设计，英国的面料，上海的做工。成片的彩色布料以低廉的价格从董家渡不断流出，霞光粉和芥末黄乘上100倍的价格，成为了欧美时装展的流行。老外们在上海发现董家渡轻纺市场后，如获至宝，广为传播，甚至把它写进了国外出版的“中国旅行手册”和一些旅游杂志。

董家渡曾经是上海的中心地带，有着上海最传统的生活方式。和黄浦江对面的陆家嘴日新月异的更新速度相比，董家渡如此笃悠悠的活在当下、怡然自得。这里的“慢生活”在2002年正式发生改变——那一年，黄浦江两岸地区综合开发启动。董家渡也开始了命途多舛的“旧城改造”，由于地块复杂、拆迁难度大，众多开发商来来去去，这里的更新速度也比上海其他地区慢得多。

董家渡如同一块璞玉，静待懂它的人精心雕琢。

董家渡为什么成了“难啃的骨头”？

根据“2035规划”，上海中心城区面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦七个区，绝大部分区域早已经是上海的繁华之地。但是截至2018年底，还有232万平方米的旧式里弄等待更新。

上海市旧改办表示，上海中心城区还有29块历史毛地出让地块，其中黄浦20块，杨浦2块，虹口7块。2020年，有约10幅毛地被列入启动计划。

上海市住房和城乡建设管理委员会透露，2019年1-10月，上海中心城区已完成二级旧里以下房屋改造约46万平方米、受益居民2.46万户。根据计划，2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户。其中，剩余零星旧改地块改造，共计完成8.7万平方米、3600余户。按照这样的速度，在未来5年中，将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。

值得注意的是，近年来老城厢区域始终是黄浦区旧区改造、城市更新的重點推进地区。而董家渡是更新难点的“集大成者”——董家渡地块复杂，房屋类型除了花园洋房外基本齐了，有上海典型的简屋、旧里、新里、新公房……同时还有20世纪90年代被动迁过而遗留下来的房子。上海的拆迁政策、开发商的利益计算以及拆迁户的补偿诉求，都随着上海房价不断冲高而发生着一轮又一轮的博弈。

董家渡天主堂建于172年前，是中国第一所能容纳2000人以上的大教堂。

在建筑空间上，董家渡保留了小街、小巷以及小尺度建筑等上海最传统的居住生活形态，但也呈现出老旧住房密布、空间狭窄、商居混杂的空间特征，是黄浦区内居住密度最高、居住条件较差、各类隐患相对突出的区域。同时，老城厢建筑因长期超负荷使用，加之公共配套设施缺乏，已不能满足居民基本生活需求，也无法适应日新月异的城市发展需求，因此导致城区活力日益衰退。

老城厢换新颜的解决之道

在此次研讨会现场，融创集齐了来自全球的建筑设计大咖，“召唤”对于像董家渡这样的上海老城厢如何更新的解决之道。

曾参与上海新天地、黄浦江滨水区总体重建规划的SOM建筑设计事务所城市设计理事俞海星表示，董家渡给他的感觉有一点点像欧洲小城，有着意外的有机空间，因此这里的更新应该用好用对历史空间。老城厢的重点并不在于建设本身，更多的是在于其肌理、格局、边巷、整体的空间。因此，老城厢的更新要尽可能利用老城厢内部的历史空间形成串联。

作为上海2035规划编制单位之一，来自上海同济城市规划设计研究院有限公司副总工陈飞提议，历史风貌建筑应该成片保护，要在大的城市历史中心区域和文脉格局的角度去看这个地块的价值，而不是单一做建筑质量和建筑单体保护。因为好的城市更新，不是简单的拆旧建新，而是要让历史风貌建筑能“活”在当下，融入当代城市生活，续写城市文脉。

曾参与更新荷兰鹿特丹markthal市集住宅的MVRDV联合创始人、主创建筑师Jacob van Rijs认为，在城市更新中引入一些新型建筑材料可以做到保持老城厢风貌和符合现代建筑需求的平衡。

曾参与上海海伦路改造的goa大象设计总裁、创始合伙人陆皓建议，在董家渡区域里面的改建，不妨让新城承叠在旧城的肌理之上，让新旧城互相促进，把传统文化的认同和今天城市新的发展需要交融起来。

上海外滩美术馆、洛克外滩源、工部局大楼、张园都是戴卫·奇普菲尔德建筑有限公司（DCA）的作品。DCA合伙人陈立缤表示，城市更新和修缮是两个概念，前者更加考虑的是如何把这个片区融合到城市中去，激活它的活力，使它可持续发展。

融创上海区域集团副总裁兼上海文旅投资发展公司总经理王爽在研讨会现场与六大建筑设计团队进行头脑风暴。

曾成功修缮上海本地历史建筑100多处的章明建筑设计事务所可能在上海老城厢更新方面最有发言权。副总建筑师林澐博士指出，上海中心区里有大量的像北京路、董家渡路的里弄街区还有待保护和更新，政府、国企、开发商、个人共同担负着城市更新的责任。

融创方案，如何更有温度？

据悉，黄浦区将以保护城市文化遗产和传承历史文脉为核心，以地区复兴为目标，探索新的方法来激活历史空间，连接外滩金融集聚带和新天地功能区，传承上海本土传统特征，营造更富活力、更具魅力、更加宜居的历史人文活力街区和绿色生态城区。

在前不久中国城市更新（长三角）峰会上，黄浦区领导就曾表示，黄浦区的外滩地区城市更新正从“第一立面”向“第二立面”推进。黄浦区将借鉴世界各地城市更新创新的先进理念和国内外成功经验，通过市场化手段，摸索适合城市更新项目可推广的经验和做法。

如今，融创汲取了全球六大设计团队的城市更新理念后，在董家渡项目的城市更新中提出了个性化的解决方案——做到多元人群的文化融合、历史风貌的保护以及新生、城市密度重组、存量空间再激活以及呈现承担城市功能的开放式街区等。

据悉，为了符合黄浦定位的同时又让在这里的居民更有获得感，融创还将赋予这两个项目有生命力的文化蜂巢、原汁原味的城市味道、可参与的公共空间、城市活力中转站以及新世代的潮流聚集地。

研讨会结束后，融创与“梦之队”签约，一起打造旗下董家渡的城市更新项目。

事实上，融创在黄浦区的两个项目，一方面提供了上海更新的未来方向。融创表示，所有迈向卓越的全球城市，都经历过历史空间的重构与焕新，上海也需要新一轮的城市更新，以温度激活城市肌理，探讨人与社会多元关系的协同构建。上海正着力打造创新之城、人文之城、生态之城，引领这样一种城市更新的形态，是融创开发形式的转变，战略高度的调整，亦是融创理解上海，与上海共生的选择。

另一方面，融创的城市更新理念也与中央精神高度契合。2019年11月習近平在视察上海时指出，人民城市人民建，人民城市为人民。在城市建设中，一定要贯彻以人民为中心的发展思想，合理安排生产、生活、生态空间，努力扩大公共空间，让老百姓有休闲、健身、娱乐的地方，让城市成为老百姓宜业宜居的乐园。

不难发现，融创在黄浦区的两个项目，提供有温度的更新，契合了“城市是人民的”以及“满足人民群众对美好生活向往”的立意。

正如融创上海区域集团副总裁兼融创上海城市公司总经理郑甫所说：“融创将通过董家渡项目，探索城市更新的新模式，让城市和街区成为有生命力、有温度、有智慧的未来之城。”