房地产市场的非理性繁荣及长效治理机制研究

陈煜焓

(美国宾夕法尼亚州立大学帕克分校 文学院经济系, 宾夕法尼亚 斯泰特科利奇 16802)

一、引言及文献综述

中国房地产市场的发展主要经历了三个阶段，即计划经济阶段、住房制度的改革探索阶段和繁荣发展阶段。在计划经济时期，职工住房由其所在单位以政府名义建设或购买，并根据职工的资历和贡献通过行政方法把住房分配给职工居住，同时收取少量租金。实际上，这个时期的中国是不存在所谓房地产市场的；住房制度的改革探索期，即1978年—1998年20年期间，中国实行改革开放，对住房制度进行改革与探索。在此期间，中国住房制度改革的主要形式表现为出售公有住房，改革的主要措施表现为提租补贴、住房公积金制度推广、企业改制等，推行这些措施的主要目的是为了实现住房机制转换与筹措住房资金相结合，从而提升职工的购房能力。通过20年的改革探索，1998年中国住房的商品属性逐步确立，为中国房地产市场的繁荣发展奠定了基础；房地产市场的繁荣发展期，1998年7月《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)文件[1]的颁发，标志着中国住房制度正式进入市场化改革阶段，要求停止住房实物分配，实行住房分配货币化，把职工的住房消费包含在工资里，让职工凭个人收入购买或租赁住房。数据统计显示，1998年中国房地产投资同比增长13.7%，在2000年至2003年，这一数据更是次第飙高，各为21.5%、27.3%、22.8%和29.7%；商品房的比例也从1997年的34%激增到2003年的93%[2]。近20年来，房地产业发展突飞猛进，成为中国经济发展的重要引擎[3]。

伴随着中国房地产市场的发展，有关中国房地产市场的繁荣是否呈现理性状态的争论一直不绝于耳。夏宇晓通过实证研究，认为我国房地产市场处于非理性繁荣状态，充分分析了房地产市场非理性繁荣的形成机制，并从政府、市场和资金提供者的角度提出相应的治理对策[4]；白积洋利用非平稳面板计量方法，从房地产的投资特性出发，对我国现阶段房地产价格上涨的非理性繁荣进行了实证检验和判断，认为我国房价已脱离租金所确定的基本面,房地产价格上涨呈现出非理性的繁荣[5]；蔡璇基于金融支持相关理论，研究过度的金融支持对房地产泡沫的促进关系，提出了四点防范房地产市场泡沫的对策建议[6]；隋学深等基于房地产市场非理性繁荣的成因和影响，从土地政策、税收政策和货币政策三个方面提出了相应的建议[7]；王现增通过分析我国过去十多年来发布的房地产市场调控文件，证明了需要从体制上解决房地产非理性繁荣问题，避免严重经济和社会危机的出现[8]；吴蕾蕾基于我国房地产市场繁荣状况，对政府相应的宏观调控政策和措施做出了一些合理分析[9]。

以上相关文献分析认为我国房地产市场繁荣表象的背后隐藏着非理性发展的因素，甚至出现了严重的房地产泡沫。实际上，判断房地产市场是否存在严重泡沫，关键要看房地产供给与需求是否合理、房地产价格与居民收入的比值是否合理。可以通过对下面两组变量的定量分析，来判断房地产市场的发展是否呈现理性状态。一是房价收入比，房价收入比是判断房地产价格是否合理的一个关键要素。按照国际惯例，房价收入比的合理范围尽管没有严格限定，但通常认为其合理区间应在3～6倍之间。如果从贷款角度进行考虑，住房贷款应不超过居民收入的30%，中国大部分大中城市的房价收入比连续多年超过6倍，其中北京、上海、深圳在20倍以上。而美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，房价收入比最高值为5.1倍，日本20世纪80年代房价泡沫时期的房价收入比也不过15倍左右；二是房产空置率，房产空置率是判断房地产供给与需求是否合理的一个关键要素。按照国际惯例，房产空置率的合理空间通常应在5%～10%。中国国家统计局于1994年至2005年间曾发布过房产空置率数据，但后来因和国际统计口径不一，不再发布相关数据。中国中央电视台曾于2010年对全国房产空置率进行调查，显示中国660个城市有高达6 540万套住宅电表连续6个月读数为零，这表明这6 540万套住宅已空置半年[10]；湖北大楚房地产研究院曾于2010年对湖北省武汉市房产空置率进行调查，显示武汉市楼市总体空置率平均水平为23.92%[11]。2009年中国城镇化率为46.59%，2017年中国城镇化率为58.52%，8年间中国城镇化率提高了11.93个百分点。如果按每个家庭3口人计算，从2009年至2017年的8年间，中国商品房套数的增加量远远大于城镇人口的增加量。据此推算，2017年中国房产空置率只会比2010年更为严重。这一推算也和当前中国居民家庭住房拥有情况相符合。据调查，当前中国城镇居民拥有2套以上住房的家庭占50%以上。2016年之前,中国房地产市场大热,国人纷纷把资金投入到房地产市场中。由于盲目投机过多,房价不断上涨,中国房地产销售面积的累计同比增长率出现了趋势性的下降,这使得中国房地产市场的供给持续大于有效需求[12]。

二、研究过程

(一)中国房地产市场的非理性繁荣的成因

中国房地产市场非理性繁荣的成因是复杂的，但在众多的成因中，主要成无非以下三个方面：居民的投机心理、地方政府土地财政的推波助澜与中央政府宏观调控政策的失灵。

1. 居民的投机心理。中国温州商人的精明历来为世人所称道。1998年，温州商人首先从中国政府23号文件中嗅到了商机，把大量的民间资本投入当地房地产领域，推动温州房价以每年20%的速度递增，市区房价快速飙升到15 000元/m2。在温州炒房尝到甜头后，温州炒房客又转战上海，推动上海房价从2001年的低于3 000元/m2快速增长到2002年的4 010元/m2、2003年的5 118元/m2。温州炒房客不仅使温州、上海当地的居民看到了房地产投机带来的财富快速增值效应，更让全国各地的居民看到了房地产投机带来的财富快速增值效应。从1998年至今，中国各地城镇的房地产价格均处于快速增长阶段，20年间35个大中城市的房地产价格均已增长10倍以上，北京、上海、深圳等一线城市的房价甚至增长20倍以上。房地产领域巨大的财富增值效应，进一步强化了中国城镇居民房地产投机心理：投资房地产稳赚不赔，投资房地产越早财富增值效应越明显。这也是中国各大城市房产高空置率能够长期维持的一个重要原因。鲍维维通过分析杭州市商品房交易市场日成交价格与成交量的基本信息,采用门限回归模型寻找成交价格与成交量中存在的突变点分析,认为房地产市场中存在的羊群行为，且房价非理性的上涨严重影响到需求者的购房行为。

2. 地方政府土地财政的推波助澜。从1994年中国实行“分税制改革”以来，中国地方政府通过税收途径所能获得的可用财力十分有限，地方财政号称“吃饭财政”，而各地要发展，要加大基础设施建设力度，必须解决巨额资金来源问题。根据国家政策，地方政府出让土地的收入属于“非税收入”，属于地方政府可支配财力。于是，各地政府均把“经营城市”作为地方发展所需巨额资金的重要来源。地方政府以较低的价格(目前大致为6万元/亩)将集体土地征收为国有土地，然后再以“招拍挂”的形式以几十倍的价格(目前大致为40倍至80倍)出让给各房地产开发企业。这中间巨大的差价，为地方政府带来巨额发展资金。地价越高地方政府获得的可用财力就越大。实践证明，土地财政为中国各地20多年的城市快速发展提供了重要支撑。

3. 中央政府宏观调控政策的失灵。(1)多元供给政策的失灵。从1998年中国政府国发23号文件的政策定位来看，国务院提出了商品房和保障性住房同步发展的思路，但在实际执行中，并没有做到两者的同步发展。由于资本的趋利性，房地产企业把大量的资金投向了可以赚取更大利润的商品房开发领域，对政府所倡导的保障性住房开发大多处于消极应对状态，规划中的经济适用房建设很难按时完成，致使中央政府所设计的住房多元供给政策在实际执行中演变为一元供给，保障性住房在整个房地产市场中所占的份额低于10%，住房租赁市场的份额几乎为零；(2)遏制住房投机的宏观调控政策的失灵。随着房地产价格的快速上涨，房地产领域的风险也日益积累，中国政府对房地产领域的调控力度也逐步加大。纵观中国政府对房地产领域的历次调控，总体感觉，调控的着力点没有对准房价快速上涨的症结。历次调控都把调控的着力点放在限制居民的购房行为上，通过限制居民的购房资格、购房套数、购房首付金额、购房贷款资格和贷款金额等，遏制居民的炒房行为。但由于治标不治本，历次调控成效甚微，甚至出现越调房价越高的怪象。2015年下半年至2017年初，中国各地房地产价格迎来了又一轮上涨，在短短一年多时间里，合肥房价翻了一番。2017年下半年，中国政府又开始了新一轮调控，把控制房价地价作为一项政治任务交由地方政府完成，并对没有完成任务的地方政府主要负责人进行问责。从调控效果来看，尽管这一轮调控暂时遏制了房价的快速上涨，但总体感觉这一轮调控属于外力强压式，并没有从内部解决房地产市场的发展机制问题。一旦本轮调控的外力消失，房地产价格必将快速反弹。

除了上述三种原因外，韩克勇和阮素梅使用回归分析方法,从货币政策和财政政策两方面研究了房地产泡沫的影响因素，对中国近年房地产泡沫现状进行了实证研究，认为从2003—2013年之间,中国房地产市场存在的泡沫现象，主要由利率变化与财政支出等因素引起[13]，这为调控房地产市场泡沫提供了决策依据。

(二)房地产市场的非理性繁荣的影响

1. 对实体经济的挤出效应日益显现。(1)房地产市场的非理性繁荣，为房地产投资带来较高收益，与之相比，实体经济的收益率则明显偏低。利润率的较大差距，引发大量的资金从实体经济抽离，转而投向房地产领域。2017年1月4日晚，宝钛股份(600456.SH)公告称，经财务部门初步测算，预计2016年年度经营业绩与上年同期相比，将实现扭亏为盈。公司业绩预盈的主要原因是处置了与公司主营业务无关的三处房地产，增加了公司利润。依靠卖房实现公司业绩扭亏为盈的并非宝钛股份一家。2016年有百余家上市公司加入卖房大军，这些上市公司的主营业务都不是房地产，都是利用房价上涨的时机卖掉房产以增加公司利润。由此可见，这些上市公司在此之前已经从公司抽出资金用于炒房。非上市公司抽离资金用于炒房的现象更为普遍；(2)房地产市场的非理性繁荣，使得企业在用工、厂房、土地等生产要素方面的成本日益提高，挤压了企业的盈利空间，削弱了实体经济的竞争优势。许多企业为了盈利，不得不把产能转向生产要素成本更低的东南亚国家；(3)房地产市场的非理性繁荣，降低了大中城市的人才吸引力。面对高企的房价，高校毕业生想在大中城市安家成为梦想。一些企业为了招揽人才，不得不为引进的人才提供住房。这无疑加重了企业的成本负担。

2. 金融领域系统性风险日益增加。随着房地产市场的非理性繁荣，银行等金融机构对房地产行业的依存度越来越高。据统计，2016年12月末，金融机构各项贷款余额106.6万亿元，其中房地产贷款余额26.68万亿元。高达25.03%的贷款余额投向房地产领域，一旦房地产价格出现较大幅度波动，其所引发的系统性金融风险的后果是非常严重的。

三、对策与措施

(一)房地产市场的发展路径

房地产市场的发展路径应是多元的，在多元的房地产市场发展路径中，应该包含以下主要理念[14]：

1. 推动房地产市场结构的多元化。既要有面向中高端需求的商品房，又要有面向低端需求的保障性住房，更要有面向租赁需求的租赁住房。房地产市场应呈现出商品房、保障性住房、租赁型住房各自合理发展的局面,尽量恢复大中城市对于人才的吸引力，引进更多的人才。

2. 保障房地产市场供需总体平衡。以合理的供求保障房地产市场的理性繁荣，既要防止供过于求而导致的房地产市场萎缩，又要防止供不应求而导致的房地产价格的暴涨，这就需要削减中间环节不必要的成本，做好财务预算。

3. 构建促进房地产市场合理发展的政策体系。包括房地产产业政策、财税政策、金融政策等，不仅要保持房地产市场的繁荣，也要带动实体经济的发展，促进房地产市场和实体经济的合理健康发展。

(二)房地产市场的长效治理机制探索

要实现以上房地产市场的发展理念，必须在以下几个方面发力，构建科学的房地产市场长效治理机制。

房地产市场长效机制确立的核心,是通过公共决策的方式,以经济杠杆及相关制度安排为手段,实现住房市场的各种功能平衡,让房地产市场成为一个以居住功能为主导的市场,这样才能保证中国房地产市场持续稳定发展。

1. 构建房地产市场的多元化机制，倡导房地产行业精细化发展。通过对美国、日本、韩国等国家的房地产市场发展历程的考察分析，我们发现，在不考虑投机因素的前提下，房价指数与置业人群数呈现明显的正相关性，置业人群数处于快速增长期时，房价指数也随之快速增长，且不会出现显著的房地产泡沫现象。促进房地产市场长期稳定发展，必须加大对居民住房需求的调研力度，科学研判居民对住房的需求层次，根据居民不同的住房需求，足额保障不同的住房供给。中高端商品房、保障性住房、租赁型住房在房地产市场结构中都应占有合理的份额，使各个不同需求层次的居民都能够实现“住有所居”。同时，在布局上，在每一个地块都要实现中高端商品房、保障性住房、租赁型住房的融合性发展，防止形成新的城市“贫民窟”。由于保障性住房、租赁型住房的盈利空间有限，房地产企业大多不愿开发建设保障性住房、租赁住房，政府必须在产业政策、土地政策、财税政策、金融政策上向保障性住房、租赁型住房倾斜，保证房地产企业在保障性住房、租赁型住房开发建设中，能够赚取足够的利润。

2. 加大房地产行业供给侧改革，确保房地产市场供需总体平衡。土地资源具有稀缺性，但是再稀缺的资源都是用来消费的，不能因为土地资源稀缺就减少住房的土地供应，人为地造成住房市场的供需失衡。原重庆市市长黄奇帆执政重庆市期间，就是通过足够的住房用地供应，保证了重庆市的房价在10年的时间内保持了合理发展态势，没有出现房价的大起大落。就中国房地产市场发展情况来看，在不考虑投机性需求的前提下，住房用地供应不足是导致住房供需失衡的重要原因。因此，中国住房市场供给侧改革的着力点，应放在住房用地的供给上。在住房用地的供给主体上，必须打破地方政府对一级土地供给市场的垄断局面，允许农村集体土地进入一级土地供给市场，缓解住房用地稀缺状况，从而为房地产市场发展提供足够的一级土地供给。在住房用地的供给方向上，应借鉴英国、法国、德国的经验，必须拿出20%以上的住房用地用于保障性住房、租赁型住房的开发建设。

3. 构建科学的政策体系，遏制房地产领域的过度投机行为。纵观世界各国房地产市场发展历程，房地产领域存在一定的投机行为是合理的。在长达20年的时间里，面对房地产价格的非理性上涨，中国政府虽屡次采取调控对策，但竟均没有取得实质性的调控实效，在某种程度上说，这不得不归因于政府政策体系的失灵。而构建科学的政策体系，是政府遏制房地产领域过度投机行为义不容辞的责任。应着手从以下几个方面来构建促进房地产市场健康发展的政策体系[15]。(1)房地产的产业政策。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”功能定位，促进房地产业保持其民生产业的本质；(2)推进地方政府财政体制改革。积极推进地方政府投融资体制改革，打破地方政府“土地财政”格局，改变地方政府过度依赖土地出让金来解决基础设施建设资金短缺的局面；(3)采取审慎、稳健的金融政策。完善银行等金融机构的内部治理结构和风险控制体系，严格控制房地产贷款的总体规模，防止金融系统过渡依赖房地产市场。同时，采取差别化利率，对保障性住房、租赁型住房的开发建设给予较低利率的支持，对中高端商品房的开发建设和消费采取利率上浮，从而促进房地产市场供需总体平衡；(4)制定出台房产税。中国房产税立法进程缓慢。从房地产市场的发展历程来看，供求关系以及居民的后市预期是影响房地产价格的主要因素。社会公众普遍认为，开征房产税对房价影响有限。但从心理学的角度分析，开征房产税必将影响居民对房地产价格的后市预期，对房地产领域的投机行为也必将起到一定的震慑作用。因此，必须把握当前房地产调控所带来的房地产价格回调这一有利时机，适时推出房产税，从而完善房地产调控的政策体系。

总之，要实现房地产业的健康可持续发展，首先必须把握房地产发展方向和政策基调，建立多元化的土地供应机制，提高供给弹性；盘活存量房屋，加快房屋流通，缓解供求缺口；建立与需求挂钩的差别化税收和信贷调节制度；规范租赁市场秩序，发展专业的租赁机构；管理好房地产金融领域各个环节的金融风险[16]。