闲林镇老街改造模式探讨

陈瑜雯

随着城市化进程的不断加快，街区改造尤其是小城镇老街区改造成为新时期城乡发展的重要空间变革，也是国家鼓励全面发展新型小城镇文化产业空间的重要举措。重要区域的老街改造不仅需要有详实的改造方案与明确的实施计划，更需要与相关上位规划做好极为充分的衔接工作。在控规约束条件下，镇区老街如何找到最为积极的改造模式，展现老镇街区的新城活力？

一、如何有效平衡控规法定性与“灵活性”之间的关系

控规的法定性要求，必须严格依据控规相关内容指导落实城乡建设发展，但在实际操作过程中，因为城乡建设的实际需要，存在着为数不少的控规调整相关事例，如何平衡控规法定性与灵活性之间的关系，成为控规调整可行性的重要因素。

（一）充分解读相关上位规划对控规单元的指导性意见及强制性要求

单元控规作为区域上位规划的实施性指导，最大的特点就是承接大区域发展对单元内产业功能、生态廊道、交通组织、用地结构、公建配套等定位发展的要求。基于这些要求，在充分解读上位规划要求的前提下，在单元内部用地功能及相关技术指标实现相互平衡置换并以此达到更加合理状态的情形，可以作为适合调整的情形。

（二）全面分析评估原控规的实施现状

适合调整的情形在满足上位规划的指导性要求下，需要全面分析原控规的实施现状，一方面作为现状控规的实施性评估，需合理测算单元内人口规模、公建配套、道路交通等落实情况；另一方面，还需同步预测控规调整可能带来的相关性影响，包括人口与公建配套的相互匹配情况，人均资源占有情况等，确保地块指标调整可以在整个单元实现整体平衡。

（三）对街区所涉及控规单元调整的可行性研究

街区作为控规的最小管理单元，作为规划容量控制的基本单位，具有较为直观的实施指导性，也是最具备调整可行性分析的空间范畴。在保证街区配套建设要求满足单元控规的基础上，街区内部空间结合其发展实际情况及政府开发建设计划，适时适量进行路网优化、体量修正、景观风貌控制等调整，是基本合理且具备较强可实施性的。

图1 闲林老街所处区域位置

二、“整体把握，按需启动，动态调整”————闲林老街改造实施方案解析

闲林老街区块位于《杭州未来科技城02省道两侧控制性详细规划》YH11C单元，功能定位为居住、生态绿化及商业。地块所处区位属于杭州市未来科技城以南片区，是未来科技城重要的居住承载空间，更是闲林片区城镇发展的历史核心区。

随着未来科技城开发建设进程的加快，区块整体城建品质已发生了较大的改变。为契合科技城发展，为闲林片区注入新的居住活力，闲林镇拟利用现状老街区块进行整体开发建设，在尊重历史老街人文脉络的基础上，理顺区块内部道路系统，盘活地块功能。因政府投资项目的特殊性以及控制性详细规划的法定约束性，此次开发建设涉及控规单元街区层面的较大调整。为此，闲林老街改造采取“整体把握，按需启动，动态调整”的思路制定街区改造实施方案，从编制相关专题研究报告、制定片区开发计划、单地块编制选址论证进行控规局调等几个方面推动项目实施。

图2 老街区块交通优化专项研究

图3 控规用地指标调整

（一）整体把握

闲林老街用地面积约为20．85公顷，启动主要依托于未来科技城功能空间的定位提升以及对片区居住生活品质要求的不断提高。改造方案结合YH11C单元居住、生态及商业的功能定位要求，充分利用老街片区现状建筑质量较好、尚有保存价值的历史建筑及文物，挖掘具有地方特色、又能提升生活品质的现状资源，重点对区块内部交通路网体系进行了优化，形成交通优化专项研究报告，对于路网结构、道路断面及其与地块间的相互关系进行了用地关系上的整合，在延续老街肌理的基础上，梳理街区内部机、非、人行流线关系，为区块整体用地结构的调整搭起可行性道路骨架。

在用地的功能结构上，保留控规对街区的公建配套要求，重点依旧突出生态绿化及商业功能，在片区范围内充分利用现状河道及绿化空间，打开老街景观廊道。将部分住宅地块调整为文化设施用地，形成文化商业街模式，降低原控规地块开发强度，填补单元内部文化功能的缺失；结合闲林镇东部商贸区块现状控规评估情况，适当降低单元内部居住人口规模，对单元内部人口、公建配套等实现整体平衡。

（二）按需启动

老街片区制定开发建设计划，主要集中在征地拆迁、安置房建设、综合整治工程、基础设施建设、公建配套工程、土地出让、土地指标调整和资金运作八个基础工作局面。其中，征地拆迁和安置房建设是基础工作的首要任务，是确保项目落实的源头，只有全面梳理建设范围内存量土地资源，坚持征地拆迁与土地资源整合相结合，才能最终确定项目建设红线，启动控规调整论证程序。综合整治工程、基础设施建设、公建配套工程是需要先行启动的工程，老街片区依据交通优化专项研究报告，以道路建设为主线带动各类管网建设；结合公建配套布点规划，明确小学、幼儿园、公园等配套项目建设计划。最后，做土地出让、资金周转计划，结合国土指标，明确项目地块开发建设时序，实现资金平衡。

（三）动态调整

以相关专项规划研究为依据，以片区开发建设计划为依托，划定启动区块各项目地块红线范围，依据《城乡规划法》《浙江省建设项目规划选址论证报告编制技术规程（试行）》等法律法规办法要求，按照具体项目地块实施计划，委托设计单位进行单个地块开发建设指标论证，上报原审批部门批准实施。

镇区老街改造作为城镇历史保留与现代城市建设的文化嫁接桥梁，有改造的必要性，也有其受制于规划区控制性详细规划的约束性。采取“整体把握，按需启动，动态调整”的改造模式，可以在尊重控规法定性原则的前提下，利用控规调整的“灵活性”，很好地处理上位规划对街区的定位要求与街区内在发展诉求之间的空间功能关系，实现镇区老街改造的合法、合理、有序推进。