房租上涨背后的“推手”是谁？

王金瑞

从买不起到租不起，房租持续上涨的背后，真的是因为租赁市场供不应求，还是说房产中介、长租公寓运营商在背后推波助澜？

一则中介公寓高价抢房源的帖子，让舆论不断发酵。

被誉为“房产界的崔永元”我爱我家副总裁胡景晖坐不住了，他公开讨伐长租公寓，称长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，吊高业主胃口，扰乱市场行为。

言论一出，关于房租上涨的新闻铺天盖地，一时房产中介、长租公寓运营商被推到了风口浪尖，成了众矢之的。

8月17日，北京市住建委、银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

8月18日，我爱我家副总裁胡景晖被辞职。8月19日，胡景晖召开个人媒体见面会，直言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更加厉害”。

之后，多家长租公寓运营商出面澄清，称自己不是高房租上涨的推手，房租上涨主要是因为供给不足。

那么，房租到底是因为市场的供不应求造成的，还是说非市场的因素在背后助推呢？

租赁市场的供不应求

首先，从市场的角度来看待房租问题，价格规律告诉我们，当市场上商品的需求大于供给的时候，商品的价格就会上涨。那么我们可以把房源看成一件商品，这件商品有着两个明显的特征。

其一，房租有着明显的季节性。每年的3月和5-7月是两个明显上涨的季节，因为这两个时间段是外来人口进城寻租的时间。3月份是返城务工人员的集中时段，而5-7月则是毕业生出校寻租阶段；

此外，租金对房价的变化是敏感的。房价上涨，交易旺盛，业主倾向于将房屋出售，而不是出租；而房价滞涨或者下跌，业主则会更愿意改售为租。这从供求关系上影响到了房租的高低。

从需求量上来看，2018年全国普通高校毕业生預计820万，创历年来新高，其中绝大多数毕业生都希望留在一、二线城市，6、7月份正值毕业季，需求量暴涨也在情理之中。

从供给上说，拆违行动在一定程度上造成房源供给的减少。就拿北京来说，2016年拆违完成量是2979万平米，2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米，2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷。据北京统计年鉴，北京国有土地上的所有住宅建筑面积接近5亿平米。也就是说，北京现在每年要拆掉全市住宅总面积的1/9；而2016年、2017年北京竣工的所有房屋的面积也不过才3494万平米。拆的空间比建的空间要多很多，社会总空间在净减少。一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉，哪怕其中只有部分曾用于居住用途，也是对北京居住空间供给的巨大减量。

从影响房租的市场因素看，无论是市场的供需（包括毕业季的季节性因素），还是房价的比价效应，似乎对房租上涨有一定的影响，但是尚难以形成对此波租金快速上涨的有效支撑。

推动房租上涨的非市场因素

从推动房租上涨的非市场因素看，既有政策方面的，也有不规范竞争等人为方面的因素。

如城市市场整治力度的加大，各地政府（尤以北京为甚）对群租房、违规租赁房的整治与取缔，客观上释放了一部分租赁需求，加大了住宅租赁市场的供需矛盾，从而推动了租金的上涨；经济机构转型带来的热点城市劳动力总量与结构的变化，高端人才对低端劳动力置换，客观上为租金的上涨打开了空间。

但是，真正影响和改变租赁市场格局、推动房租快速上涨的因素是租赁市场的过度金融化，表现为租赁市场供需双方滥用金融工具、盲目加杠杆。

从供给端看，在资本推动下，长租公寓及租赁平台过度扩张、野蛮生长，注定了推高租金成为其商业可持续的选择。

随着国家一系列鼓励租赁市场发展政策的出台，各类房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、互联网公司乃至金融机构纷纷涉足住宅租赁市场。一时间住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”，长租公寓恰是迎风而生的一种模式。

长租公寓模式的出现，使住房租赁的市场性被人为削弱。在此前的租赁市场中，房东、租客均处于一种信息不对称中，需求双方的博弈推动着租赁市场租金在低水平上的平衡。从供给端看，若挂牌的房屋迟迟租不出去，房东会适当降低价格以减少空置的损失。在这种情况下，租赁的供需都是有真实基础的，最终所达成的租金价格也基本接近市场。在长租公寓模式下，运营方一手垄断了出租房源，一手握住了需求资源，使其处于信息相对充分的有利地位。这就使中介依据自己的目标推高租金成为可能。

这种可能性的存在，前提是运营方以长租模式聚集了大量的出租房源，实现了对房源的相对垄断，其根本推手则是资本。另一方面，长租公寓也有强烈的推动租金上涨的内在驱动力。理论上住房租赁属于重资产型行业，对资金的需求大。营运方在确定租金水平的时候，除了要考虑建安成本、人力成本、资金成本均外，对于以自持方式开展长租业务的开发商而言，还需要考虑所付出购地成本和长期持有的时间成本。而这些成本都将构成租金上涨的基本驱动力。长租公寓运营方何以有不惜血本、不顾亏损抢夺房源的胆气？除了后面有大量资本的追捧外，还因为它有明确的预期，即整个市场租金水平的提升。

另外，在违建行动的前提下，长租公寓还同时响应了国家号召：“供给侧改革”，在一定程度上成为房租上涨的助推器。因为资本的进驻，长租公寓将原来低端的房源进行加工，包装成高档物业进行出租，从中赚取服务费和价差，中介或长租公寓对出租房源的垄断。一旦一个行业出现垄断，消费者就缺少了定价权。

不可否认，一个健康的房地产市场离不开租赁市场的发展，而租赁市场的快速发展需要金融的支持。但凡事过犹不及。若金融过度介入，恐为逐利资本所役，助推资本的膨胀。

高租金导致高通胀

华创证券在研究报告中称，我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大，其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间。

与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房贷款来进行弥补，但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其他商品或服务的消费水平。

以北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租却从67.08（元/月/m*2）上涨至87.01（元/月/m*2），涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。考虑到社零并不包括租房消费，因此，社零消费增速不断下滑便不足为怪。

最主要的是，房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放。

房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径：

其一，房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用。

其二，目前我国人口红利正在逐步减少，房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工资水平被动提高，这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格。

这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大，受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者，这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。

所以，房租上涨不仅仅影响个人，可能还会引起整个经济的连锁反应。