商业地产金融风险防范

杨涌

摘 要：现阶段，国内商业地产随世界经济形势变化而获得良好发展空间。虽国家为促进商业地产进一步发展出台实行诸多调控措施，但商业地产发展中仍存在部分问题，对商业银行、金融机构二者间合作造成一定风险。基于此，本文对商业地产发展现状予以阐述，并对如何降低商业地产金融风险提出几点优化措施。

关键词：商业地产；金融风险；互联网金融

随着近几年来商业地产市场不断发展及国家土地使用、转让政策的变更，都在一定程度上为商业地产市场进一步发展提供良好发展空间。商业地产建设资金大部分来源于传统商业银行，为保证商业地产、金融机构良好发展，需对商业地产现阶段所遇到的问题如金融市场监管缺乏完善性、商业地产金融银行依赖度较高等予以解决，并促进市场经济良好发展。

一、商业地产特征

1.招商目标主次分明

商业地产招商时招商目标明确是商业地产重要特征之一。由于商业地产自身具有较为鲜明的特征，即商业性，从而其购买者也具有较强目标性，即利益。因此，商业地产具有招商目標主次分明的特点。其次，因传统商业银行作为商业地产建设主要资金来源，所以商业银行能否规避传统金融风险并健康发展可对商业地产产生较大影响。与此同时，各商业地产招商时也可鼓励商户以多种形式进行资金支付，既可尽量规避金融风险，同时也可使金融支付形式多样化。

2.招商周期较长

因商户进行商业入住时，通常会对商业地产周边配套设施予以相应的考察，如区域未来发展价值、交通设施是否完善等，从而造成商业地产招商周期较长。因大部分商业地产建设者在建设商业地产时，建设资金主要来源均为银行贷款，而商业地产建设者往往通过商户所支付租金进行还款。但招商过程中招商周期较长，无疑也在一定程度上对金融风险有所增加。

二、商业地产发展现状

1.金融市场监管缺乏完善性

金融主体结构单一、金融体系多元性不足为目前国内商业地产发展过程中所面临的主要问题。其次，国内商业地产金融市场相关法律界限模糊、监管力度薄弱也是导致金融市场监管缺乏完善性的主要原因之一。资金运作为金融机构、商业地产二者间最为主要的运作联系，是否具有明确的金融监管框架尤为重要。但现阶段商业地产金融市场界定、监管框架模糊，对商业地产、金融机构二者间正常运作造成一定风险。基于此种风险存在，也会对金融机构甚至国家部分重要金融市场产生一定消极影响，从而限制国家金融市场发展。

2.商业地产金融银行依赖度较高

随着我国市场经济发展逐步稳定，金融市场发展模式也在逐渐转变，由传统发展模式向新型发展模式转化，即互联网金融。但现阶段金融模式转变中仍存在部分问题，对传统发展模式转型造成一定限制。如商业地产建设者大部分资金来源依旧为银行贷款，而商业地产具有较高复杂性，部分上游企业与部分下游客户间存在诸多关联，风险也会随之增加。其次，互联网金融发展过程中金融中介作为相关重要机构，也在一定程度上提升商业地产风险的不可预估性，同时也对商业地产的弊端予以放大如监管力度较低、相关政策不完善等。当商业地产与金融机构合作中的某环节出现风险时，便会加大商业地产泡沫，导致更多无法预估的风险产生。因此，为将金融风险降至最低，应丰富商业地产资金形式并加强互联网金融建设力度，从而保证金融市场长期稳定发展。

3.商业者个人信贷体系不健全

金融市场随着全球经济一体化发展进程不断加快，金融市场开放程度也随之增加，我国金融产业得到诸多国家扶持。其次，互联网时代也为互联网金融的产生提供良好发展平台。基于互联网金融背景下，个人信用状况则尤为重要。因此，相关机构应强化个人信用监督体系。传统银行发展模式中，民众个人商业贷款、商业地产建设者间存在诸多联系。但多元化金融市场中，应对金融风险管控进行细化，通过多种途径对国家金融市场予以支持。若消费者目前经济实力难以满足现阶段商业价格，造成消费者购买力下降。当消费者申购后商业价格若出现波动，也会在一成程度上对消费者未来还贷能力产生影响。此种影响也会加剧商业地产潜在金融风险的形成。

三、商业地产金融风险优化措施

1.拓展金融融资渠道

随着市场经济不断发展，商业地产市场动态与国家土地转让政策联系也越来越紧密，而商业地产的建设、转让也在一定程度上对传统商业银行造成风险。因此，为化解商业地产对传统金融市场造成的风险及市场经济因商业地产建设、转让所导致的融资风险，应拓展金融融资渠道。目前政府通过加大互联网金融、小额贷款扶持力度，并通过拓展金融融资渠道的方式，以分散商业地产、土地转让所造成的金融融资风险。政府通过丰富融资渠道，以实现商业地产市场体系的进一步完善。其次，应完善商业地产建设者及个人贷款融资制度，并进一步促进二级市场、三级市场与互联网金融的合作力度，推动我国金融市场经济进一步发展。此外，为充分满足消费者市场需求，应加强金融融资工具、基金信托与互联网金融融合力度，也可有效控制商业地产建设者自身金融市场风险。与此同时，在商业银行与金融机构间因资金而形成的借贷关系，也需承受一定利率风险，无论利率增长或降低均会对借贷双方造成影响。当利率降低时，还款者通常依据正常时间还款，在规定时间前还款者较少，而利率过低也会造成银行收入减少。反之，当利率较高时，大部分还款者会在规定时间前进行还款，而此种提前还款现象也会对银行部分信贷业务造成影响。所以，利率的调控需以市场规律为准。目前我国正逐步推动利率市场化发展，虽处于初期阶段并存在部分问题，但利率市场化建设正持续稳定发展。利率市场化过程中，应将商业地产金融市场发展规律作为重要参考因素，促进利率市场化稳定发展。

2.完善市场约束机制

因商业地产与普通地产具有一定差异，所以市场经济对商业地产缺乏相应约束力。由于目前商业地产市场利益涉及领域较多，商业银行、部分金融机构、政府相关部门均有利益涉及，这也成为市场约束力被弱化的主要原因之一。利益集团参与市场经济后，会在一定程度上削弱金融市场经济控制力，造成各利益参与方沟通协调难度不断加大。此种经济模式下，不仅导致商业地产建设成本随之增加，也在一定程度上加大民众购买风险及购买负担。为尽可能消除商业地产所造成的竞争风险，应加大市场经济建设力度，完善市场约束机制。除此之外，还应使商业地产各利益参与方所得利益保持相对平衡，既可实现市场利益最大化，也可使金融市场经济稳定健康发展。此外，政府也应加大市场调控力度，为加强商业地产各利益参与方协调沟通创造良好条件。与此同时，信用风险作为商业地产金融风险中主要风险之一，如何对信用风险予以有效控制至关重要。信用风险主要分为商业地产建设者及商业地产购买者两类。商业地产建设者在进行建设项目时需较多资金作为项目建设基础保障。而商业地产建设为长期项目，部分商业地产建设者从土地购买环节、商业地产建设环节，继而进行招商，随后进入长期的物业维护阶段。此阶段正为还款关键阶段，若中间的某一还款环节断裂，可对银行造成较大金融风险。所以，相关政府部门应通过加大拖延还款甚至拒绝还款的处罚力度的方式，有效降低银行因借贷问题所产生的风险。其次为商业地产购买者信用风险，具体为，商业地产购买者通过银行贷款而进行商业地产购买活动。若商业地产购买者未能在规定时间前还清贷款，也会对银行金融信贷体系造成一定风险。商业地产实际金融运营活动中，客户因市场经济波动及其他因素，也可导致还款人出现延期还款或拒绝还款，违规情况也为在信用风险中也并非少见现象。

3.健全商业者信用监督体系

市场经济环境下，个人信用体系建设尤为重要。金融危机爆发时，因个人信用难以得到有效控制，造成信用体系崩溃，从而导致新次贷危机爆发。发达国家个人信用体系相较于中国而言成熟度较高，因此国内相关金融机构应适当引进先进经验，以此进一步健全商业者信用体系。如可通过现代信息技术搭建民众个人信用服务平台，创建电子信息档案，对民众个人信用情况予以实施监督及信用评估。依据民众实际个人信用状况对民众融资贷款额度进行相应增减，可在一定程度上强化民众个人信用管控力度，并有效降低商业地产因个人信用问题所造成的金融风险。随着互联网技术的不断普及深入，相关金融机构也应充分利用互联网所具有的高效性、实时性，加强民众个人信用管控同时，依据个人信用情况对融资贷款客户实行信用等级分配制度。与此同时，也应创建个人信用监管机构并对民众个人信用情况予以管控，从而健全商业者信用监督体系。因商业地产本身具有长期性，所以商业地产所进行的金融活动周期也较长，而长期的金融资本交易往往会增加资金的流动风险。若金融机构缺乏有力的资金支持便会出现资金流动风险，当还款者无法将资金进行按时偿还时，也会加大金融流动风险。因商业地产周期较长，资金大部分作为建设项目的基本资金。若商业地产无法达到预期售卖收益，则会出现短期还款困难现象，从而导致金融流动风险。商业地产建设者向商业银行申请贷款时，通常以所建设商业地产为抵押物，当商业地产建设者无法还款时，银行将对所建设商业地产予以收回。若商业地产价值波动较大，而所建设商业地产又被收回时，将会对银行产生一定流动资金风险。

4.提升专业人才综合素质

因商业地产与金融市场均有自身相应运作规律，所以为实现双方利益最大化需将二者有效结合。其次，商业地产建设方及相关金融机构应不断加大相关人才培训力度。如可对人才进行相应金融知識培训并进一步完善自身理论体系，培养复合型人才。与此同时，还可通过在机构机构内部创建一支专业水准较高的队伍，并以此引导相关机构工作人员专业能力提升并聘请国外专业素质较高的人才共同参加项目的开发、运营。此外，为加快传统发展模式向互联网金融发展模式转变，各金融机构应加强人员计算机能力训练。通过此种培训方式既可使工作人员具有相对完善的金融理论知识体系，也可具备一定计算机操作能力，从而促进金融行业健康发展。商业地产金融风险通常为银行为商业地产所提供的金融服务，因部分不确定因素影响，使银行预期收益和实际收益不符，甚至使银行遭受经济损失。同时，为充分适应目前市场经济发展需要，商业地产应不断建设新商业项目，金融风险也会随之增加。因此，除加强人员计算机操作能力外，还应加强人员对市场经济动态的了解，强化人员危险预判能力。通过此方式，既可有效规避银行因金融风险而造成的损失，也可进一步促进我国金融行业长期发展。

四、结束语

由上述内容可知，金融市场监管有待完善、商业地产行业对传统商业银行依赖度较高、商业者个人信贷体系不健全等问题已逐渐成为商业银行金融市场现阶段发展中主要问题。为实现金融风险最低化，可通过拓展金融融资渠道、完善市场约束机制、健全商业者信用监督体系及提升专业人才综合素质等方式对金融风险予以优化，以此促进国内商业地产及金融市场进一步发展。

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