未来中国房地产价格趋势的研究

闫如胜

摘要：经济快速发展的同时会伴生许多的问题，中国人均年收入的增长与房价的激增不相适应是其中之一。如今城市房价已经远远高出了人们的预期，让许多购房者望洋兴叹，大幅度降低了人们的幸福感，同时也严重阻碍了中国城镇化的进程。基于此，本文将对近年推动房价过快增长的因素进行分析，了解目前房地产市场状况。同时通过研究未来可能会起到抑制房价增长作用的因素，对未来房价走势作出预测，让更多人了解中国房地产价格趋势，为今后的投资选择作出更加理性的分析。

关键词：房价 预测 走势

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）18-0164-02

中国作为一个发展中的人口众多的大国，在经济高速发展阶段，遇到了很多发达国家曾经遇到的问题，比如房价的高涨。因为中国人口增长过快，经济高速发展，大量农村人口涌入城市，加之炒房者的助推，综合因素导致房价多年居高不下，并有持续上涨的势头。而过高的房价影响了城市居民的幸福感，并对其生活造成困扰。

一、房价压力

相关数据表明，近十年一、二线城市房子价格翻了三四倍，投资房产所体现出来的巨大利润甚至比投资创业更加稳健。以合肥为例，2017年，居民人均年薪为24148元，平均房价为14362元╱平方米。对于大部分中低收入的人来说，买房压力严重降低了他们的生活水平和幸福感。在对90后是选择投资房子还是创业以及选择原因的调查中，我们发现，大部分90后在大学毕业工作几年后会把大部分积蓄用在交结婚买房的首付上，少部分年轻人会利用手头上的积蓄或家里的扶持基金投资创业。虽然国家对于大学生创业有很大的扶持力度，但是在前人走过的基础上打拼出自己的商业之路仍然困难重重，相比较而言，投资房子却是既稳定又实用。

事实是这样吗？马云曾在公开场合对未来房价表达了自己的看法，他说：未来房价如葱。这句话表面上看是夸张了点，但马云的本意是劝导现在的年轻人别急着买房，大胆地去创新。马化腾年轻时可能也面临着买房与创业的选择，那时房价远远没这么高，但他选择了以50万积蓄创业，成就了今天的腾讯帝国。虽然这些商界大佬的选择有其深层次原因，但是也從另一方面提示我们要看清房地产市场，房地产市场远没有表现出的那样繁荣。那么，对于即将走入社会和进入社会不久的年轻人来说，到底该如何看待未来中国的房价呢？

二、对比国外

从2012年到2016年的5年间，国内人均GDP年均增长6.6%，随着经济增长，人均可支配收入年均增长7.4%，2017年人均可支配收入同比上年实际增长7.3%。然而一线城市北京房价近十年增长幅度高达500%，二线城市如合肥涨幅也达到310%。与中国相比，印度同中国一样是发展中国家，人口仅次于中国，房地产市场有着相同的遭遇。虽然印度同中国一样进行了经济改革，近十年年均经济增长速度达到7%，GDP排名世界前十，从2007到2015年，印度房价更是上涨了70%多，2017年一、二线城市平均房价达到一万美元左右，但大部分印度人月薪才3000元左右，贫富分化极其严重，贫民比例高达70%，高额的房价与低收入形成巨大反差。印度与中国同大多数发展中国家一样面临房价猛增的问题。但不同的是，印度在发展经济与培养人才时忽视了城市基础设施建设，同时滥发货币，导致通货膨胀，在大量人口涌入城市时，富人大量购置房产并开始炒房，导致房价激增，贫富差距拉大；而中国虽然也是农村人口涌入城市，但政府更重视城市建设与提高居民收入，避免了印度那样房价增长过快而收入增长缓慢的严重问题。

参考发达国家走过的路能帮助我们提高预测的准确性。以日本为例，日本在战败后经济迅速跌落谷底，然而在美国帮助下从20世纪50年代至70年代间经济迅猛复苏，GDP最快曾达到13%的增长速度，与此同时，房价年均增速20%以上，这与中国改革开放后的经济增长情况类似。70年代至80年代，日本经济进入4%左右的中低速增长阶段，房价增速放缓。从80年代开始，日本经济保持低俗增长，然而房价又迎来了年均20%左右的快速增长期，这样一直持续到90年代，至1991年房价达到顶峰，一线城市的人均年收入达到30多万人民币，房价超过7万╱平方米。进入90年代后，日本房产泡沫开始破灭，房价一路猛跌。对比日本我们发现，中国如今的经济增长逐步放缓，这和70至80年代的日本类似，房地产泡沫在日积月累之下，最终会破灭。但不同的是，一方面，日本当时并没有采取有效的控制房价的政策，只是在房价泡沫极其严重时一次性戳破导致经济萧条；而中国发布了一系列政策，比如降低契税、减免营业税、限购令等，控制房价的过快增长，限购令则在许多大城市施行并取得了一定效果。另一方面，中国当下实际城镇化率仅为42.2%，农村人口占总人口一半比例，农村人口收入的增长和大量涌入城市必然导致房价猛增。所以，综合以上印度、日本的分析比较可以预测，在人均可支配收入仍然继续增长，同时物价稳步增长，城镇化率较低，政府积极采取措施调控下，中国的房价并没有到达人们可以承受的顶端，未来数年内，房价可能继续增长，但速度放缓。

三、人口结构以及房子替代物的影响

最近几十年，中国人口结构发生了巨大变化，2000年第五次人口普查显示，0～14岁人口占总人口比例为22.89%，60岁以上老年人口占比6.96%；到2010年第六次全国人口普查时，我国60岁以上占比上升到13.26%，0～14岁占比下降到16.6%，这表明中国已经正式进入老龄化社会。自我国2006年9月1日起实施九年义务教育，到2018年以来，教育覆盖率达100%，且教育水平显著提高，同时在房贷的巨大压力下，人们的生育观念发生了巨大改变，独生子女和丁克家庭数量明显增多，导致新生人口急剧下降，从2000年到2010年，0～14岁人口下降了6.29个百分点，同时60岁以上人口上升了6.3个百分点。从以上数据可以推断，在未来，老年人口将持续上升，低龄人口持续下降，总人口出现缓慢下降趋势。这将对未来房价产生巨大影响，因为老一辈所留下的大量房产将留给下一辈，加上人口流动性加快，房子需求量降低，房地产的供求关系将会发生改变，将对房价产生负面影响。

房子的价格太高可能就会导致那些买不起的人把主意打到廉价的房车上。房车产生于20世纪初，用于旅居，兼交通工具与居住为一体。房车在欧美等发达国家，经历百年左右的发展，已经相当完善并且拥有了很大的市场，仅2017年一年，美国房车成交量就达到了50多万辆。房车作为一种能移动的房子，而且与真正的房子相比十分廉价，在美国，很多人会长期居住在房车里，甚至形成了“房车村”。房车在中国的发展前景也是十分广阔的，2013年，国内房车成交量为5000台，到2017年，销量达到2.1万台，增幅达320%。房车作为旅居工具，更适用于那些在不同城市工作的人。房车未来发展迅速，尤其在人口众多、土地资源稀缺、城市房价昂贵的中国，在不久的将来或有可能影响房地产行业的发展走向。

四、走中国特色之路

工业化和城市化的快速发展导致城市空气污染加剧，近些年尤为严重。2017年，全国城市PM2.5平均浓度为44.1微克╱立方米，一些城市在污染严重时期PM2.5达到了300微克╱立方米，由空气污染引发的灾害性天气雾霾更是席卷全国各大城市，对人们的身体健康造成巨大危害。在农村，有清新的空氣，安静优美的环境。近些年我国更是出台一系列政策大力发展乡村建设，统一规划农村居民小区住房建设，新农村建设取得了初步成就，农村公路与公交车实现全覆盖，汽车也变得十分普遍。在这种势头下，可以预测未来不久，城市地铁系统将覆盖所辖乡村并提速，或出现新的交通方式，往返城乡之间的时间将会大大缩短，在这种情况下，人们居住乡村而工作在城市将很有可能。又因为我国实际城镇化率不到50%，要达到发达国家目前80%左右的平均水平，需要较长一段时间。尤其是当下我国乡村人口数量占总人口比例50%以上，有六七亿之多，而城市资源有限，一些城市人口已经超1000万，如果这么庞大数量的人口进入城市，那必然会出现一系列的问题阻碍城镇化进程，即使完成城镇化，也可能会出现严重的后遗症。以上这些因素为人口留在乡村提供了可能。在英国，很多英国人则是下班后就会开车回到郊区居住，这样的情况对于中国也许更加适合。当下中国城市更应该扩大城市地铁交通系统覆盖所辖乡村，或是通过把大部分小镇建设为小城市、加快西部建设以缓解未来过高的房价。

五、结语

一方面从建设繁荣富强中国的大格局出发，工业化与城市化必然稳步推进，带动经济增长与收入的增长，房价必然增长；另一方面，在人们思想观念的改变下，人口结构将发生巨大变化，老年人口与未成年人口的比例将会增大，人们的生活方式也会发生改变，农村面貌将焕然一新，新的小城市也会如雨后春笋般拔地而起，西部也必将崛起，这些都将影响未来房子的供求关系而减缓房价增长。所以，在未来数年，中国大部分城市房价将缓慢增长或者保持不变；在数十年后，房价或将跌落到一个较低的水平。

参考文献：

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责任编辑：于蕾