房地产行业技术尝新

Stefanos Chen

1960年代科幻动画《摩登家族》（The Jetsons）中最具预见性的场景可能是：技术狂乔治（George）必须在失控的新奇跑步机上全速奔跑，才能确保自己不被甩下来。

对于如今的技术发展而言，那是恰如其分的比喻，例如房地产行业，总是迅速地跟进最新的颠覆性创新。有些创新可能会在土地使用、居住成本和配套设施等方面发挥作用，影响我们的居住方式和地点选择，从而对房地产产生持续性效果。

部分已经应用多年、具有持久力的优质技术，开局通常也是屡屡惨败。很多问题也许一时没有完美的解决方案，但未来的某一天某一个人会找到正确答 案。

目前值得重视的创新包括：比传统建筑建设速度更快、成本更低的模块化房屋；能安全高效地移动汽车的自动停车系统；使高层建筑中手机信号增强的设备。

Full Stack Modular首席执行官罗杰·克鲁拉克（Roger Krulak）指出，用传统建筑模式，“几乎每个建设项目都会超出工期和预算”。

他说，解决办法是采用非现场建设，即在工厂内制造内置电气和管道系统的钢结构模块，甚至可以配备精心设计的装修和外墙，然后像搭乐高积木一样在施工现场完成搭建。以建造一座高楼为例，模块化建筑所需时间仅为传统建筑模式的70%，而且能大幅减少浪费。此外，由于生产制造流程是在室内进行的，相对不易因天气原因导致延迟，安全风险也会降低。

该技术具有吸引力的部分原因在于它较少依赖高技能工人。在现场组装阶段，公司部署了一台航拍无人机，获取一系列精确的测量图像数据，以摄影测量法确保模块正确组装。

迄今，模块化建筑已经在酒店建设以及低层和独栋项目中获得一席之地。克鲁拉克估计，纽约市大约现有30幢模块化建筑。

发展的过程免不了经历波折。纽约市布鲁克林太平洋公园综合体里有一幢32层的大楼，建成于2016年，现已全部出租。它原本有望成为模块化高层建筑的典范，然而，由于技术混乱以及开发商Forest City Ratner与负责模块化操作的合作伙伴Skanska之间的争端，该项目拖延了4年才完工。工期延误和成本昂贵是Forest City Ratner最终卖掉这幢363套公寓的大楼并退出模块化建筑领域的重要原因。

“那真是一团糟。”负责住房和经济发展的副市长艾丽西娅·格伦（Alicia Glen）说，那个大楼项目对于模块化建筑来说太庞大太复杂了。克鲁拉克当时也参与了该项目。他承认那时项目进程中确实存在一些失误。

但是，纽约市仍然对模块化建筑充满兴趣，并希望将其用于可负担住房。房屋维护及发展局即将公布与Radson Development所属子公司达成的协议，以模块化的方式在皇后区建造一幢总共有80个单位的10层大楼。所有单位将留给收入不足本地区年收入中位线70%的居民或者年收入低于6.573万美元的三口之家。

同一开发商在同一条街上另有一个相似的中层建筑项目，正在以传统建筑模式建造。格伦表示：“某种程度上，我们正在做的工作能修正对模块化建筑的理解。”她没有透露具体预算，但开发商希望模块化项目相比传统项目工期能够短30%，而成本仅略高。Magnusson Architecture and Planning負责建筑，Full Stack将负责制造模块。

近期的某个午后，自动化停车公司U-Tron首席执行官亚尔·戈德伯格（Yair Goldberg）在新泽西州霍博肯市一幢拥有212个单位的高端大楼内。指着大楼的屋顶停车场说，如果开发商选择了传统的斜坡停车场，设施容量可能会小很多，甚至根本无法建造。

该开发项目原计划建造一座有300多个车位的10层停车场。U-Tron公司的设计在4层空间里实现了目标，给开发商节省出30多个单位和更多配套设施空间。

“高效的土地利用不仅有益于开发商，”戈德伯格说，“也有益于住户。”

U-Tron系统可以让汽车相隔10厘米停放，顶部大约有13厘米间隙，因而停放密度是普通车库的两到三倍。除了维修保养，该设施没有工人参与，这意味着降低了人员、通风和照明成本。通过应用程序，司机召唤停放于此的爱车并从载车板上取回车，平均只需5分钟。

当然，那是在一切按计划进行的前提下。2000年初，房地产市场蓬勃发展，机器人停车在海外市场好评不断，本国的机器人停车行业也准备起飞。随后，经济危机降临，每个车位的成本高达3万到4万美元，几乎是传统停车场车位的两倍。

另外，公开的事故新闻也令人疑虑。2004年，在霍博肯市被公认为全国首家的自动化车库里，一辆凯迪拉克从载车板上掉落，坠毁于6层楼下。2015年，南佛罗里达州一栋豪华公寓的停车系统有时会让居民等上数小时才能取到自己的车。

不过，戈德博格说，技术已有长足进步。例如，U-Tron系统会拍摄汽车尺寸的3D照片，以确保其有足够空间；会分析用户习惯，然后将车停到更方便取回的位置。“我们很重视用户在等待时的心理感受。”他说。

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