基于PEST分析的沈阳市房屋租赁市场环境发展研究

摘 要：现如今，人们对于住房的需求不断增加，也推动了房屋租赁市场的发展。房屋租赁的发展为社会管理和经济增长起到了重要作用，但也存在一些问题。本次研究将采用PEST方法分析沈阳市房屋租赁市场的外部环境，旨在为其良性发展奠定理论基础。

关键词：PEST分析法；房屋租赁；市场环境；沈阳市

房屋租赁市场对于广大民众而言是关乎到自己切身利益的事情，随着近几年房地产行业的发展，房屋价格不断上涨。虽然国家采取了一些措施控制房价，但仍然有很多人无法买房而选择租房。房屋租赁市场的发展受到外部环境的影响极大，本次研究将主要采用PEST方法分析沈阳市房屋租赁市场的发展环境，为其今后更好的发展提供理论基础。

一、PEST方法基本内容

PEST分别是政治、经济、社会和技术因素的英文单词首字母组合，在公共管理环境分析当中这是一种十分有效的模型，也为房屋租赁市场的规范化管理提供了方法。旨在对这四个方面的相关因素进行分析，帮助政府明确当前在一些问题上的重要影响因素，为制定更加合适和针对性的战略目标奠定基础[1]。

二、沈阳市房屋租赁市场环境PEST分析

（一）政治环境——P

第一，政府高层管理者对于房地产行业的发展十分重视。住房问题是关乎到国计民生的

问题，必然在十九大报告和屡次以来的重要会议当中提到。旨在帮助满足困难家庭的基本需求，帮助群众解决最直接且最现实的利益问题。政府高层多次表达了想要促进居民住房水平改善的决心，对于房屋租赁市场的规范也提出了多样的具体的要求[2]。

第二，相关法律规范等制度不断健全。在20世纪90年代，国家、各省也都陸陆续续出台了和房屋租赁相关的法律规范制度。比如我国国家层面出台的房地产管理法律，辽宁省也结合省内的具体情况出台了当地的公共租赁住房以及城镇住房租赁等条例。

第三，相关的行政管理制度不断健全。国家各级政府部门都设置了专门的管理单位负责当地的房屋租赁市场管理。以沈阳市为例，在房管局、公安局等以及街道办事处等都设置了专门的部门负责管理房屋租赁的相关问题。在我国政府机构精简，大部制改革的大环境下，也将一些部门的职能进行专门的整合，也为房地产租赁市场的规范化发展奠定了良好的基础[3]。

第四，就最近的房屋租赁市场政策来看，在2017年11月颁布了沈阳市租房新政策，将承租人的权利进一步扩大。首先，租户的子女可以就近入学，享受到和本市居民子女一样的权利。针对的留在沈阳的大学生，提供创业补贴房租，提供职业指导、职业介绍以及失业登记等。租赁人员还可以享受到同等的福利和保险待遇等，如果陷入困境可以申请临时救助。可以申请公租房，房租可以使用公积金等。

（二）经济环境——E

沈阳是东北振兴的重要构成力量，聚集了不少新的增长动力和经济活力，在新的政策带领下，新的优势逐渐凸显出来。沈阳市经济发展势头相对较好，在最近几年，随着沈阳市的经济产业结构调整，经济转型发展，当地的生产总值和财政收入都得到不同程度的增加，民众整体生活水平得到提升。另外，对一些传统产业的优化升级发展，也让其成为沈阳市重点发展的行业。沈阳市积极推动城市的转型，旨在构建起国际化的营商环境，使城市的宜居度以及承载力都得到提升。在教育质量的提升、自贸区的起动以及城市轨道交通系统的完善等方面卯足了劲，这些经济环境方面的改善也都为房屋租赁市场的发展提供了良好的经济环境。[4]

根据相关数据统计，在2017年1月份到8月份期间，沈阳市商品住宅成交总面积和去年同期相比增加了了29.11个百分点，成交总金额同比增加了41.41个百分点。全市成交价格和去年相比每平方米早呢更加了700元。从沈阳市商住、居住等土地楼面成交的面积发展趋势来看，2017年楼价地面成交的数额为每平方米4695元，和去年同期相比每平方米增加了1969元。2018年开始由于政策原因，开始增加土地供应量，上半年土地供应量超过2017年全年供应量，平均楼面价为4984元/㎡。

（三）社会环境——S

第一，开发商拿地的热情逐渐高涨。在房屋租赁市场的发展过程中，土地资源不足成为

了极大的制约因素。但是沈阳市开发商拿地的热情依然很高涨。但是市场的火爆程度和2017年相比明显不足，慢慢的回归到理性的发展时期。在房地产市场活跃的过程中，龙头企业是主要构成部分。在2018年上半年，沈阳市的楼市还处于补库存的时期。那些成交率比较高的地区集中在于洪区、苏家屯等。

第二，供求处于相对平衡状态。受到楼市长效机制的相关影响和作用，房屋自主的属性

在不断强化，同时住房的租赁以及产权共用房屋数量都在不断增加。小户型产品和刚需的房屋数量成交额都在不断增加。虽然政府采取了一定的限价和限购成册，会对房地产的投资需求进行抑制，但是对于那些对房地产有刚性需求的人而言，不会受到很大的影响。因此在这种情况下，沈阳市房地产市场和租赁市场都会以稳健的速度发展。国家在最近两年放开了二孩政策，对于房屋的需求也变得更高。从销售和租赁数据当中可以看出，2017年沈阳市的房地产市场开始逐渐回暖。

第三，社会当中的很多企业为了满足沈阳市一些优租房需求的人，分别开设各种租房服务。或者是相关的房屋租赁中介公司参与其中，在数量和服务的质量上得到提升，这些都可以为沈阳市房屋租赁发展提供条件。但也不能否认，在现有的房地产租赁市场中，仍然存在一些无资质的中介公司，或者是租赁制度不健全，这些则是会对沈阳市租赁市场的完善起到不利影响。

（四）技术环境——T

沈阳市是我国住房租赁的12个试点城市之一，按照住建部对于住房租赁试点的相关工作要求，积极建立了负责住房租赁和交易的服务平台。该服务平台在2017年10月份开始试运行，经过对问题的改进和完善等，已经正式投入使用。用户可以直接输入网址即可进行查看。该房屋租赁平台包含了信息的发布、服务、监管以及GIS等功能，同时还可以完成按照地图找房，网上交易、签订合同以及经纪人管理、信用评价，提供政策咨询等，模块共有15个，完成房屋租赁过程中的一站式服务。访问这一平台的方式可以使官方微信公众号、网站以及手机APP等。

除此之外，其他的一些服务性质的网站，比如58同城、安居客等也都涉及到了房屋的租赁服务，也能够帮助有房屋租赁需求的人提供更多、更丰富的房源，并且为租售房屋的业主和租客提供双方的服务，发挥了一个交互平台的中介和连接作用。

结束语

PEST分析法是一种比较常见的分析外部宏观环境的方法，本次主要是采用PEST方法分析了沈阳市房屋租赁市场当前的外部环境。通过研究发现，沈阳市政府颁布了一系列的政策来推动房屋租赁市场的完善；沈阳市当前经济转型，经济实现较好发展为房屋租赁市场的发展奠定基础，社会供需相对平衡，各种租房中介公司也提供了社会环境，但也存在一定的问题，比如租房制度不健全等，会对房屋租赁产生不利影响。另外，一些新媒体交互方式的出现，针对房屋租赁的APP、网站等提供了良好的技术条件。

基金项目：2018年沈阳市社会科学界联合会课题“关于沈阳推进租售同权政策供给的对策研究”，项目编号：SYSK2018-17-13

参考文献

[1]余远宾.房屋租凭市场规范化管理探究[D].兰州大学，2013.

[2]王克强，刘红梅.上海房屋租赁市场建设中的土地政策研究[J].上海房地，2018（1）.

[3]王莉，王雪艳，田海峰，et al.基于SWOT分析的西安市房屋租赁市场发展研究[J].建筑经济，2017，38（5）：83-86.

[4]张璠.当前推广运用政府和社会资本合作模式存在的问题与对策研究[J].纳税，2017第171期：64.

作者简介

张璠（1984—），女，日本神户大学硕士，讲师，研究方向：社会科学、交通物流、供应链管理。

（作者单位：辽宁省交通高等专科学校）