统计学在房价分析预测上的应用

文/张嘉明 泊头市第一中学 河北泊头 062150

近年来，随着中国城镇化建设的发展,房地产业发展迅速，带动了我国经济的增长，成为了推进我国GDP增长的重要支柱产业之一。随着我国经济的不断发展，房价也一直在升高，房价攀升产生的财富效应对我国居民消费及内需产生了拉动作用,在一定程度上刺激了中国经济的蓬勃发展。但是高房价下隐藏的问题也日益突出,房地产投资过热催生了大量经济泡沫，房地产市场供需问题严重；各地房价与工资差距加大，购房和还贷压力巨大，影响了社会稳定和经济发展；房地产市场金融属性越来越强，经济增长水平和房地产业发展水平严重失衡，给我国经济和社会稳定带来风险[1]。因此，分析影响房价的因素具有重要意义。雷田礼[2]通过对35个大中型城市房价数据进行研究，建立了供需平衡的多元对数线性模型，分析了贷款量、贷款利率、居民财富和货币发行量等对房价影响的重要性指数问题。兰峰[3]从人口空间结构变化的视角出发，对35个大中城市2010-2015年的人口流动与房价波动的相关性进行了研究。廖欢[4]对我国现行土地制度进行梳理，分析了我国土地供应影响房地产市场的路径，剖析了我国土地供应影响房价的机制，发现了土地供应量和房价之间存在负相关关系。本文运用统计学方法，从货币、土地、人口三个方面分析房价的变化规律，对未来房价进行预测。

1、房价变化规律分析

统计学是关于认识客观现象总体数量特征和数量关系的科学，通过搜集、整理、分析统计资料，认识客观现象数量规律性的方法论科学，具有客观、准确和可检验的特点，广泛应用于自然、社会、经济、科学技术各个领域的分析研究[5]。因此运用统计学方法研究房价变化规律就需要搜集房价信息进行研究，通过中国房地产学会官方网站搜集到2009年至2018年一线城市（北京、上海），二线城市（天津、重庆）以及全国房价的年平均值，其中2018年的值为1月至7月的价格平均值，房价如表1所示。

为了能够更加清晰的了解各地房价的变化趋势，绘制房价变化图，如图1所示。

图1 房价年均值变化图

由图1可以看出虽然一线城市要远高于二线城市和全国平均房价但一线城市、二线城市和全国房价在2009年至2018年都是处于不断上升阶段，且上升趋势基本一致，另外2009年至2015年上升趋势较为平缓，2015年至2016年房价上升趋势较为明显，房价直接上涨了一倍，2016年至2018年房价逐渐趋于平稳，上海、天津在2016年至2017年间甚至出现了下降的现象，只有重庆在2016年至2018年间上升趋势不降反升。由图1可以看出重庆房价一直和全国房价基本持平，在2016年后大幅上升，这可能是因为重庆作为直辖市新一线城市，房价却和全国均价持平，因此一直是房地产市场的洼地，所以在2016年后其他一二线城市房价稳定后，资金大量流入重庆有关，总的来说，全国房价在2009年至今都是出于上涨阶段，但今后上涨趋势可能会大大放缓。

2、房价影响因素分析

房地产作为国家支柱产业受到国家调控和市场经济的影响，因此影响房价的因素众多，但是房地产行业也有一个众所周知的规律那就是短期靠货币、中期靠土地、长期靠人口，本文就从货币、土地、人口三个因素对房价变化的影响进行分析。

2.1 货币对房价的影响

房价作为一种资产价格深受货币政策影响，M2（广义货币供应量）包括具有较强流动性的现金、活期存款和流动性较差但有收益的存款货币，在整个经济体系中，M2不仅反映居民现有的购买力，还能反映出居民潜在的购买力以及社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，M2发行量是国家重要的金融宏观调控手段，对房价的变化有着重要影响，通过分析M2发行量和房价变化对应关系、M2增长率和房价增长率之间的关系，找到货币政策对房价的影响。通过搜集成都2008年至2012年间M2发行量和房价数据，以及1990年至2012年间房价增长率和M2增长率数据绘制成图，如图2、图3所示。

图2 M2和房价趋势对比图

图3 M2和房价增长率对比图

由图可以看出房价变化规律和M2发行量变化趋势以及增长率趋势变化基本一致，2008年成都房价处于下降，因为2008年全球金融危机，中国经济也不景气，房地产业受到极大冲击，全国各地房价均出现下降趋势，为了刺激经济国家开始救市，大量发行货币，M2发行量大幅提高，随后房价开始上涨，因此可以看出M2发行量对房价变化影响作用巨大，基本呈现正相关关系。

2.2 土地对房价的影响

考虑完货币影响后，要分析土地的影响，如果土地供应量不足，在供需失衡的市场条件下，房价依然会暴涨。关于土地供应量的数据，因为土地单价差距很大，所以直接采用1998年至2017年国家每年土地出让金总额来进行衡量，数据如图4所示。

图4 土地出让金变化图

经过图1和图4对比可以发现土地出让和房价变化趋势基本一致。从图4中我们可以看到，2008年至2017年间土地出让有两次大幅度上升的阶段，2008年至2011年间由于国家的政策支持，房地产也蓬勃发展，土地大量出让，但仍处于供不应求阶段，房价上涨趋势明显。2015年至2017年间，随着房价的增长，土地拍卖单价也在上升，但是没有上升的太过离谱，因为多地都采用了限价要求自持的套路，但出让数量依然大幅上升，反观房价在2016年后基本平稳，土地依然大幅上升，且上升速率大大增加，这反而抑制了房价的上升，因此土地政策和房价相互影响。

2.3 人口对房价的影响

房子的根源在于人口，人口的多寡才是决定房价的终极因素。关于中国的历年出生人口数据，目前有两个版本的人口数据，一是人口普查版本，二是国家统计局版本，经过验证对比决定采用人口普查版本的数据，人口变化趋势如图5所示。

图5 出生人口变化图

由图可以看出婴儿的出生不是逐年不变的，而是有三波婴儿潮，第一波婴儿潮是1962-1972年，主要得益于解放后生活水平的提升，以及鼓励多生的政策导致。第二波婴儿潮在1982-1992年附近，主要原因第一批婴儿潮到了育龄生孩子的阶段。第三波婴儿潮是第二波婴儿潮的再延续，在2002～2012年完成，可以看出婴儿潮周期为20年，按照婴儿潮的规律，2012年之后，中国出生人口应该断崖式下跌，但2013年，国家推出单独二孩政策，2015年直接推出全面二孩政策，阻止出生人口断崖式下跌。众所周知，我国房价腾飞是2001年开始至2011年结束，由图4可知 2000年土地出让金为595亿，2001年变成1295亿且连续三年，每年翻番，一直上涨至2011年。这个时间正好对应1982-1992的婴儿潮，按照经济规律，20岁是人生中的购房黄金期，他们刚满20岁，到了买房子结婚时期，对应买房周期为2002-2012年，这一阶段不管造多少新房，全部卖出且有人居住，空置率较低，库存积压不多，因此这一阶段的房价不存在泡沫。2012年之后，全国楼市萎靡不振，至2015年初，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%到26%之间，中国住宅市场，严重积压，房价异常危险，2015年底中央利用股市拉动经济政策失败，重新利用房地产拉升经济，开始去库存运动，房价开始上涨，因此2016年至今的房地产，属于标准的泡沫。如图5所示上一波出生人口断崖式下跌，最低点出现在1999年，根据20年左右的周期，大概在2019-2021年附近，这批人会产生婚房需求，根据长期靠人口的理论，2019-2021年，中国房价会处于一个沉重的压力区间。

3、结论与建议

房价变化主要受到货币政策、土地政策和人口的影响，经过研究得出以下结论。

（1）货币政策可在短期内很大程度上影响房价，货币政策与房价之间基本呈现正相关关系。

（2）土地政策与房价之间并不存在明确的相关关系，两者之间相互影响，根据土地出让数据可以预测出中国房价在2020年会承受一波巨大的压力，主要压力来源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地，大概1.5-2年会预售进入市场。

（3）房价的变化从长远来看主要受人口影响，根据人口变化图可以预测中国房价在2019-2021年左右会承受一波巨大压力，原因1992-1999年中国人口呈现断崖式下跌趋势，到1999年达到中国出生人口最低点，要经过20-22年的周期进入婚恋购房期，导致这期间的购买房屋的刚需人数最低。

基于现在国家的限购和规范房地产业的一系列货币和土地政策，以及长期的人口变化规律，2019-2020年左右，中国房价可能会迎来一个低点，需要等2002年之后出生的第三波婴儿潮来顶住房价，因此2019-2020年是最佳的买房时机。