2018，房地产艰难反转的一年

马光远

中国房地产行业自2017年“3·17”政策变天开始，各种限制性手段无所不用其极，并将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险。这样的基调意味着，在中国，房地l产作为最好投资的历史基本宣告结束。在政策打压下，包括一线在内的热点城市开始降温，北京二手旁价格连续8个月下跌。

政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线城市去库存周期的结束，2018年将是房地产业最困难的一年。房地产下半场迎来巨变

可以说房地产的上半场已经结束，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。这并非虚张声势，可以从三个维度来观察。

第一，房地产的基本矛盾变了。房子短缺的历史基本结束，房子够了，但优质城市的优质房产仍然稀缺。特别是随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，房子被赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地l产价值链和产业链的裂变。

第二，房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，未来的房地产政策将告别调控周期，进入到制度建设周期，关系到与我国发展阶段、与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。

第三，房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，自我革命刚刚开始，靠简单盖房子赚钱，一定会很快被淘汰。为城市居民提供高品质的生活，成为高品质的服务商，开发商要搞清楚“我是谁”这个最基本的问题。

但显然，房地产的好日子还没有结束。在人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后，下一个50年，真正具有潜力的就是“城市化”。房地产仍然处在产业的风口，房地产作为最好投资品的日子慢慢终结，但作为老百姓财富配置的主要工具之一的周期没有结束。中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件，这个历史性机遇属于那些已经做好准备的房地产企业。

急需稳定的政策体系

从中国房地产政策的历史轨迹看，调控政策很少能超过两年。

这些严厉的调控，只是让市场冷冻，如果时间长一点，对市场的影响就会很大，必然出現暴跌的行情。但暴跌是任何一方都不愿意看到的，所以有一点效果显现，就会尝试放松调控。年初，兰州成为了本轮放松调控的始作俑者。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策，实质上也是一种放松。

另外，不得不提一下国土资源部释放出的终结土地市场的垄断这一积极信号。尽管国土资源部部长姜大明提出的改革措施在具体的实施办法上都显得小心翼翼，但仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化。

要想让中国房地产市场健康发展，绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决。我们需要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系。

特约编辑：马小琳