炒房的秘密

陈淮

近年来，人们对“炒房”这个词儿已经耳熟能详。但究竟什么是“炒房”？大多数人不甚了了。許多人认为，非自住目的地多套购房，在房价上涨后卖出去就是“炒房”。严格说，这种“炒”法只能算初级班。我们举例说明一点专业的“炒”法，利用这些例子来揭示“炒房”的秘密，同时也阐述一点最优化决策的道理。

假定一个人花100万元买了一套房子，三成首付，七成按揭，也就是说购房人自己只掏了30万元，从银行贷款70万元。再假定房子的价格涨到了130万元，而且没有疑义地还会涨。现在的问题是：这个房子应当卖掉，还是继续持有？

恐怕很多人都会想，既然房价肯定还会涨，当然应当继续持有。错了。应当卖掉。从最优化目标看，如果房价还会继续涨，就一定要卖掉。卖给谁呢？卖给你太太。130万元价格卖给你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以从银行贷款91万元。替你还掉银行的70万元贷款，你已经“套现”21 万元。如果房价继续涨，例如涨到160万元，再让你太太把这套房子卖回给你。同样是三成首付、七成按揭，你可以从银行贷款112万元。替你太太还掉银行的91万元贷款，你又“套现”21 万元。这时，你们两口子已经收回42万元，不仅最初投入的30万元全部收回，房子还在你们手上，就算房价下跌也没关系。从160万元跌到 150 万元，甚至140万元也无妨。140万元卖掉，还掉银行112万元贷款，你仍再可收回28万元。

有点意思吧？这还是保守的“炒”法，再说一个激进的“炒”法。

100万元买的房子，三成首付，七成按揭；房价涨到130万元，预期房价仍将上涨。这时卖掉房子，收回130万元售房款；还掉银行70万元贷款，你手上还剩60万元。上午卖下午买，再继续买一套房子。同样是三成首付、七成按揭，60万元现金可以买多少价值的房子呢？很容易算，200万元的房。

“最优化”的关键问题就在这里了。如果房价确定无疑地会继续上涨，持有130万元的房子和200万元的房子，哪个收益更大呢？这是任何人都能明白的答案。事情到此仍未结束。买了200万元的房子，仍然可以继续“炒”下去。假定房价又上涨了，涨到260万元，如法炮制再卖掉；这时用收回的 260万元售房款还掉银行的140万元贷款，手持现金可达120万元。仍是上午卖下午就买，同样三成首付、七成按揭，这次可以买400万元的房子。这个游戏继续做下去的话，可持有的房产会越来越大。

这是一个理论化的最优“炒房”模型，如果按照这个方式“炒”下去，人人都会成为亿万富翁。实际上这不可能。因为房价并非只是单边、匀速变化，持有房子的过程中还有物业费、取暖费等，交易过程中还要有税费，贷款要付银行利息。更重要的是，上涨30%还要考虑时间周期。我们说的只是一个理论模型，真正的操作性模型，还需要按照上述这些因素设定很多修正系数，才能求出最优解。

这样一个理论模型具有很重要的意义，从中我们可以解读出房地产投资活动的很多秘密。

第一个秘密，不断放大地动用金融杠杆是资产规模和利润规模加速上升的关键。“炒”房的关键是动用金融杠杆，放大自己的资产增值能力。在上述例子中，第一次购房贷款70万元，第二次购房贷款140万元，依此类推。如果离开金融杠杆，购房人完全依靠自有资金买房，其实无所谓“炒”。这里也就可以揭示一个重要的政策原理：只要截断贷款买房的金融杠杆，就可以有效抑制为卖而买的投机性需求。

第二个秘密，在这个最优化模型中，购房人的资产规模、利润规模都是以2的n次方的几何级数在增长。一个围棋棋盘，横竖都是19个格，如果在第一个格子中放1粒米，第二个格子放2粒米，第三个格子放4粒米，依此类推，到最后一个格子时，全世界的粮食都放进去也不够。显然，不加节制地让房地产市场自由“炒作”，在任何国家都将是灾难。那时，房价和需求将完全脱离实际的住房资源总量与真实住房需求之间的对比关系，房价会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。

第三个秘密，动用金融杠杆的资产模型听起来很美，但人们经常忽略的一点是，在资产和利润以几何级数增长的同时，购房人的负债和风险也同样以几何级数的速率增长。这个迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力。如果市场充斥着这样的疯狂炒作，这些超出购房人承受能力的负债和风险最终就要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。