房屋销售繁荣 地产股走势看跌

卧龙

地产龙头公司万科A（000002）的公告显示，今年1月至11月，合同销售面积3599万平方米，合约销售额5439亿，而恒大（HK.03333）合约销售额约5352亿，碧桂园（HK.02007）公布的权益销售金额则约4897亿。今年头11个月，万科增加土储2489万平米，金额增至1250亿，碧桂园买地1200亿，恒大买地374亿，分列冠亚季军。看销售数据及储地成绩，地产公司仍在繁荣发展。美国波浪大师柏彻特公司发布的中国地产指数数浪方式显示，中国地产股即将进入循环浪V的第（3）高级浪上升。

具体而言，2005年7月，中国地产指数最低至761点，后升至2007年11月初的10398点，结束循环浪III，而循环浪IV则是一个水平三角形，调整至2014年3月的3136点。波浪国际分析师在2014年5月发出循环浪V即将展开的预测。至2015年12月9764点，结束V浪（1），然后V浪（2）以扩张平台的型态行进，至近期结束，即将展开V浪（3）上升。其中，今年1月份的高点11941点位（2）浪B的高点。

对此，笔者的看法并不一样，甚至是相反。今年地产公司的销售情况非常理想，看似最美好的时光到来，但其实繁荣背后，正是危机重重。京东实控人刘强东，其夫人在澳大利亚的豪宅去年报价1800万美金沽售，今年则调低售价至1500万至1600万美金。因为去年7月悉尼的楼价见顶之后至今下跌幅度达到9.5%。而1991年经济衰退期间悉尼的楼价下跌9.6%。瑞银预测澳大利亚楼市2020年之前将下跌10%，而悉尼及墨尔本则要跌15%。澳大利亚基金公司AMP Capital则预测悉尼及墨尔本楼价将从历史最高位大跌20%，楼价重回2015年上半年的水平。澳新银行预测悉尼及墨尔本楼价将跌15%至20%。悉尼及墨尔本楼市总值占澳大利亚楼市权重高达三分之二。

香港楼市8月份中原城市领先指数最高见188.64点，目前跌至177.39点，跌幅6%。香港今年以来至10月底有36宗“挞订”个案，而去年只有9宗。里昂证券认为香港楼市经历多年上升后，人气急降，楼价将大跌。耀才证券看跌未来两年楼价大跌40%。香港特区政府打算在东大屿山填海1700公顷来建造房屋，可容纳近30万人居住。似乎是另一个“八万五”计划。加拿大温哥华楼市走势亦不乐观，地产咨询公司莱坊公布的《2018年全球领先城市指数》报告，温哥华豪宅价格过去一年下跌超过11%。

全球主要国家楼市趋势大致相同，目前美国楼市仍在上升，主要是家庭负债比率从2007年的历史高峰下降了不少。但澳大利亚则不同，澳大利亚信用卡账单、房屋抵押贷款及个人贷款等债务占家庭收入的189%，而上一次楼市下跌起点1988年则只有60%。另外，政府财政赤字居高不下，随着人口增长、老龄化加剧及矿业不景气，澳大利亚政府预计2018-2019财年财赤达145亿澳元。香港住房支出早已经超过家庭总收入的62%。韩国家庭债务占GDP比率已经接近100%，而加拿大家庭债务占GDP比率为101%，仅次于澳大利亚；总体债务占GDP比率为370%。如此高之债务问题，金融危机迟早爆发。

今年8月4日，笔者的文章题为《左金融右地产 被玩坏了》。文中分析中国地产指数走势时的数浪方式正如前述，第（5）浪已经于今年1月结束（肩图中绿色浪型划分），同时结束了循环浪III，此后展开的是循环浪IV调整。其中（5）浪1及2非常小，并不显眼；（5）浪4则比较夸张，但符合数浪原则。2007年11月的高位完成高级浪（3），而非循环浪III，主要是中国家庭债务占GDP比率大约50%，大致上与1997年亚洲金融危机期间韩国水平相仿。

今年5月5日，拙作《地产股中期见顶 美股走势不明朗》一文对万科的走势作了详细分析：

“自从深圳地铁向银行贷款170亿元买入万科股权开始，万科（股价）的晚景已经呈现。股价升至42.24元的高峰，距离2014年2月的低位4.10元，最大升幅达到9.3倍。2007年11月初高位至2014年2月低位，一个大型三角形的第（4）浪完整地运行，之后的上升是第（5）浪……万科走势出现一个类似头肩顶的形态，跌破颈线，且跌破楔形的底边……中长期而言，深圳地铁借170亿买入万科股权当上大股东，正是见顶的标志。后市跌回17.5元前期低位，是一个基本目标。”

万科今年最低跌至19.62元，虽然未跌到17.5元的目标，但一个更大的疑似大型头肩顶正在构造：2016年11月为右肩，2018年1月为头部，目前正在构建右肩。当然，尚未跌破颈线，头肩顶未能成立，只是疑似，但投资者必须警惕。

近期A股市场反弹，超跌股一马当先，有质押题材的股票表现出色，但深圳成分B股指数（399003）走势却相当疲弱。此指数多数是工业股，B股市场无主力关照，投资者比较理性，通常是领先指标。如今深成B走势疲弱，反映出理性投资者对后市不看好。2015年5月深成B早早见顶于9590点，之后急跌至当年8月25日的5517点，看作浪（a）；之后反复反弹，形成水平三角形的浪（b），至今年6月结束，然后展开浪（c）下跌。浪（c）显然未结束，后市需谨慎。