浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

董庆丽

【摘 要】在我国企业的内部管理机制中，内部控制始终占有着重要的地位。随着国家调控不断地出台、市场竞争不断地加剧，内部控制为强化房地产企业的经营管理，提高房地产企业的市场竞争力起到越来越重要的作用。本文将首先介绍房地产企业内部控制的相关理论；其次从实务角度有侧重点地分析房地产企业内部控制普遍存在的问题和原因；最后有针对性提出改善对策，以期有助于完善房地产企业内部控制，促进我国房地产企业健康有序地发展。

【关键词】房地产企业；内部控制；问题；对策

改革开放以来，我国的房地产行业经历了从无到有的发展过程，在近30年的时间里，房地产行业迅速的发展壮大，在国民经济发展中占有重要的地位。但近几年由于房地产过猛的发展，国家不断出台各种调控政策，促使房地产行业发展走向平稳。高速发展，高额利润时代已不负存在，向管理要效益的时代已经到来，在这种形势下，房地产企业必须尽早地认识到，内部控制对优化企业管理水平，增强企业市场竞争力，有效防范企业风险起来至关重要的作用，同时还要结合企业的实际情况执行到位。

一、房地產企业内部控制的相关理论

企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和所有员工共同参与，通过建立和实施一套统一的、高质量的内部控制体系，最终实现企业控制目标的全过程。我国五部委颁布的《企业内部控制基本规范》与《企业内部控制配套指引》是我国企业内部控制的规范体系，基本规范处于企业内部控制的最高位置，它是配套指引的基本依据，是企业应当遵照执行的强制性规范。通过系统的、高质量的企业内部控制，不断的提高了企业内部管理的水平和企业防范风险的能力，进而不断的提高企业的市场竞争力，促使企业长远健康可持续的发展。房地产行业在我国经济发展中占有重要的地位，完全属于国家政策导向型行业。目前，我国的房地产行业在各地政府不断出台限购、限贷、限售等政策的调控下，尤其是党的十九大提出房子是用来住的不是用来炒的，房地产行业未来的发展会面临更加严峻的挑站。房地产企业要想突破重重困境，尤其是中小房地产企业必须向管理要效益，只有不断的提高企业内部管理，保证经营管理的合法合规，保证资产的安全，降低企业的成本和风险，最终使企业立于不败之地。

二、房地产企业内部控制中存在的问题及原因

1.企业组织架构不合理，权利过于集中，缺乏监督管理机制

企业的组织架构按照国家有关法律法规和企业章程的规定，企业应当设置股东大会、董事会、经理层和企业内部各层级的管理机构，并明确各机构的人员编制、职责权限、工作程序和相关的制度安排。我国房地产企业往往人员配备较少，企业治理结构一般形同虚设，不能进行科学的决策；内部机构设计不科学，权责分配不合理，出现机构重叠、职能交叉或者缺失，相互之间进行推诿扯皮，使企业的运行效率比较低；尤其中小房地产企业管理层严重缺乏制衡和监督，大多数企业均是由持股最多的股东全权管理企业，出现一言堂，使管理层无法实施自身的权利，出现消极应对，完全以最大股东的个人意志为转移，容易使企业的决策偏离实际，严重影响了企业健康效率发展。

2.企业人员综合素能较低，缺乏企业内部控制意识

房地产行业属于后兴行业，发展的时间相对比较短，行业可借鉴的相关研究成果或成熟的管理经验可谓少之又少，没有可借鉴的经验，企业想建立一套成熟的、完善的、适合自身的内部控制制度，必须要花费大量的人力、物力、财力，并且建立后并不能立竿见影的产生经济效益，即使产生间接效益也需要相对长的时间才能看到效益，再加上企业缺乏内部控制意识，人员综合素能较低，在一定程度上还会认为是分散管理权限，降低管理效率，尤其中小房地产企业表现的更加明显，往往不愿意推进内部控制制度，使内部控制制度完全流于形式。

3.企业内部信息不畅通，缺乏有效的信息系统与信息传递方式

房地产企业往往都只重视开发与销售两个环节，忽视其它环节，信息不对称或流通不畅，无法正常传递，经营管理者不能及时掌握企业的运营情况，不能及时发现问题和有针对性的解决问题，即使有的企业通过定期召开会议的方式进行沟通，但是有很多意见还是悬而不决，形式化非常严重。同时，房地产企业由于受资金的限制，企业在信息化的设备以及相应的管理软件方面投入的资金比较少，往来只给财务部门的人员配备电脑，仅仅安装账务处理系统，严重缺乏信息化管理平台。

4.企业预算管理比较薄弱，缺乏全面预算管理体系

房地产企业的预算管理涉及前期、工程、采购、销售、行政等多个环节，情况比较复杂，房地产企业往往不能把各个环节有机的结合起来，仅仅依靠于财务部门单兵作战。财务部门因自身岗位与职权的限制，不能全面的掌握项目的整体情况，进而无法对企业的经营活动、投资活动、筹资活动等作出全面预算安排，导致企业经营缺乏约束或盲目经营。例如筹资过程中制定的筹资方案，因缺乏各个环节、各个时点关于资金需求的全面预算，便无法拟定出合理的筹资方案，导致企业筹资过早或过迟，过早的筹资会使企业承担过高的资本成本，减少了企业利润； 过迟的筹资会影响企业的正常运营，有时还会出现筹资失败，让企业完全陷入困境，甚至会给让企业走向破产。

三、房地产企业内部控制的改善对策

1.合理设计和运行企业组织架构，充分发挥监督管理职能

房地产企业要根据自身的实际情况合理的设计企业的组织架构，要根据国家法律法规有关的规定明确公司董事会、监事会和经理层的管理职责、管理权限、任免条件、议事规则、工作程序等。企业的决策权、执行权和监督权要相互分离，形成相互制衡。企业“三重一大”业务，要按照规定的权限和程序实行集体决策审批和联签制度，坚决杜绝任何个人以任何名义进行决策或修改集体决策的意见。企业要制定组织结构图、业务流程图、岗位说明书和权限指引等内部管理制度或相关的文件，让所有的员工充分的了解和掌握组架构的设计与权责分配情况，确保正确高效的履行职责。企业要定期对组织架构的设计与运行进行全面评估，针对发现的问题及时进行优化调整，使企业的组织架构能够适应企业不同时期发展的需要。同时企业要加强监督管理，设立内部审计部门进行日常监督和专项监督，形成书面报告，并揭示存在的缺陷，提出改进方案，及时向董事会、监事会和经营层汇报。为了充分发挥内部审计监督的作用，企业要授予内部审计部门适当的权力以确保能够独立的履行审计职责。

2.提高企业人员综合素能，增强企业内部控制意识

房地产企业要全面提高企业人员的综合素能，增强企业内部控制意识，首先要重视内部控制人才的培养与引进，充分认识到人才在实施内部控制的重要性。其次要确保董事会、监事会、高级管理人员经过系统全面的学习内部控制知识后，能够很好的掌握内部控制的方法，具有相应的内部控制管理能力，并积极地带动员工参与内部控制，使每个员工均能树立起内部控制的意识，积极参与到内部控制中。最后要实行相应的激励机制，对内部控制人才进行激励，尤其要奖励那些积极实施和推動内部控制的管理者。

3.加强信息与沟通，建立信息沟通制度，确保企业信息的高速有效的运行

信息与沟通是房地产企业实施内部控制的重要条件。房地产企业在日常的开发经营过程中，要及时的掌握企业财务相关数据与经营管理资料，通过一系列的市场调查与网络媒体等搜集企业内部信息和外部信息，并对这些信息进行合理的过滤筛选、核对整合提高信息的有用性。企业要建立信息沟通制度，确保信息有效地在企业内部各个经营环节、各个经营管理层、各个投资者和债权人、各个客户和供应商、以及相关职能机构和监管部门进行传递和使用，重要的信息还保证在第一时间传递给董事会、监事会和经理层。同时为了提高信息控制的效率，企业要加大对内部控制软件、硬件等先进设施的投入，建立适合企业管理的信息系统，让内部控制流程与信息管理系统有机的结合起来，提高企业内部控制的自动化程度，降低和消除信息传递过程中的各种人为操纵的风险，确保企业信息高速有效的运行。

4.建立和完善全面预算管理体系，加强对预算的执行管理

房地产企业项目开发时间比较长，资金投入额比较大，尤其是在开发的前期需要投入大量的资金，这就需要房地产企业建立和完善全面预算管理体系，进行全方位、全过程、全员参与编制和实施。预算编制的进程中要避免预算指标过高或过低，要遵循上下结合，分级编制，逐级汇总的程序。经股东会审议批准后，下达的预算应当保持稳定，不能随意进行调整，特殊情况确需调整，应当履行严格的审批程序。预算在执行的过程，首先要把预算指示逐步逐层分解，让各执行单位清晰的了解各自己的指示数，积极组织相关人员全方位的执行预算指标，对预算指标的执行情况及时向决策层和各预算单位进行汇报，主要包括预算执行的进度、预算执行中出现的差异以及对预算目标产生的影响。同时要建立预算执行情况的分析制度和监管制度，以确保预算全面合理的执行。

随着房地产行业发展逐步趋缓，利润率逐步下降，对于房地产行业，尤其中小房地产企业来说面临着更加严峻的挑站，如何保证科学有效的管理和运营是企业最最关心的问题。房地产企业要加快发展观念的转变，健全内部控制制度，提高人员综合素能，建立畅通的信息管理渠道，保证企业资产的安全性与效益性，全面提高企业的管理水平，才能够从根本上确保房地产企业健康、稳定、可持续发展，最终实现企业整体效益最大化和营运风险最小化。

参考文献：

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