房地产企业内部控制制度优化研究

欧平

【摘 要】房地产作为我国经济发展的重要产业，其发展情况对国内经济变化有着举足轻重的作用，同时也深刻影响着我国经济建设的进程。近年来，随着房地产企业的飞速发展，受到国家严格管控与企业之间激烈竞争的影响，导致房地产企业在其发展中呈现诸多方面的问题。企业内部控制制度作为现代企业管理中的重要组成部分，不仅能健全企业的管理结构，保障融资者的正当权利，还能有效促进资本市场的正常运作。这对于正处在发展转折关键时期的房地产企业而言，从维护资产安全和防范资产风险、保证会计信息真实与准确性等方面都具有重要的现实意义。本文通过对现阶段房地产企业运行现状出发，从内部控制环境、风险评估、控制制度建设、员工素质以及监督审计五大方面揭示了在内部控制制度治理方面存在的突出问题，并在此基础上，分别从改良企业的控制环境、增强企业的风险评估、强化企业的考核制度、加强企业员工的培训、完善企业的内外监督的角度提出房地产企业加强内部控制的具体对策建议。

【关键词】房地产企业；内部控制；风险管理

房地产企业在我国市场经济中经过了多年的发展，已經成为我国经济发展的重要产业之一，但是由于日渐加剧的市场竞争，以及政府政策的严格控制，当前的房地产企业正面临着巨大挑战。作为企业内部管理的重要部分，内部控制制度不仅能确保企业资产的安全性与完整性，还能保证企业相关方针政策有效实施，实现企业预期经济效益，进而实现企业经营目标。

一、企业内部控制制度内涵

内部控制制度本质上是指企业为保障财务汇报的真实性、企业经营的成效和对律法的恪守，通过企业的管理层与其它员工进行设计和实施的策略与规定。这种制度是一种为预防危险，达成各项已定工作计划，而对企业内部各部门与企业员工的工作内容展开风险管控、制度经管、互相限制等方式、举措以及程序的统称。房地产企业的经营活动，不但受经济形势改变的作用，还受政治局势转变的影响。强化企业内部控制制度，不仅能健全企业的管理结构，保障融资者的正当权利，还能有效促进资本市场的正常运作。其重要意义在于：

1.维护资产安全和防范资产风险，有效提升企业经济效益

首先，健全的房地产企业内部控制制度能有效保障企业资产的安全性与稳健性，确保资产管理有章可依。并且，完善的内部控制制度能对企业资产收购与查收中的各环节进行有效管控，进而保障了资产的安全性与完整性；其次，内部控制制度的有效实施，还能实现企业各环节管理的密切结合，完成对各部门工作的督促与核查，进而实现对各部门业绩的真实反映，展现企业的全局效应，实现企业经营目标与政策方针的良性结合，最终提升企业的经济效益，达成企业的经营目标。

2.保证会计信息真实与准确性，有效规范企业经营方式

首先，房地产企业属于资本密集型企业。因此，强化内部控制制度建设不仅能有效保障企业会计原始档案信息的可靠性与完整性，还为企业管理阶层的政策决议给予信息支撑；其次，房地产开发周期比较长。由于企业项目前期投资较高，容易导致企业投资上存在巨大风险。而实行有效的内部控制制度能对企业各经营环节实现有力监管，及时察觉经营中出现的纰漏，同时提出对应的解决策略，进而大大降低企业投资的风险性，保障房地产企业的平稳、健康发展。

3.提升企业内部管理水平，有效增强企业市场竞争力

首先， 房地产企业要想获得投资机构的支持，就必须建立良好的企业管理制度，做到权责分明，将自身的管理水平提高，再利用适合自己企业的经营管理方法，强化内部管理水平，制定出正确的经营策略，把有限的资金用活用好，增加外部投资者的信心。其次，房地产项目良好的定位可增加企业的市场竞争力。市场竞争激烈的情况下，有效内部控制有利于企业在初期定位时就做好企业的后续目标，用事前控制来防范事中进行时出现的各种情形，有力地降低企业风险。

二、当前房地产企业内控制度建设现状

1.内部控制环境现状

控制环境一般分为外部与内部环境两个方面。从外部环境分析，自2008年金融危机以来，房地产企业虽然得到了国家政策的全力扶助，但并未将自身运营特点与国家优惠政策进行有效结合，也没有形成一套完整的适合自身运营的内控制度。从内部环境分析，很多房地产企业并没有根据自身经营特点创建一套确切有效的组织结构，员工缺少升职的空间和机会，员工之间缺少共同成长的意识，也缺乏良好的内部控制工作氛围。

2.风险评估现状

部分房地产企业对于风险的管控能力不足。其不仅缺乏对风险管控方面的重视，也并未建立相关的制度，因而导致其缺少对风险的预测、评估以及有效应对的策略；部分企业虽然建立风险管控机制，但在真正施行时只是做了表面工作，并未落到实处且没有连续性，导致企业不能对事前、事中、事后进行有效管控；还有部分企业缺少专业的风险管控职员，在风险处理过程中，仅仅凭借管理者简单的经验，缺乏科学性的定性与定量分析。

3.控制制度建设现状

房地产企业内部控制力度严重不足的原因是由于没有创建出健全的内部控制制度。当前，许多企业只关心开发和销售，觉得内部控制为企业创造效益的力度不明显，因此许多企业内部并未设立相应的内部管控部门。还有很多企业内部控制制度的创建都是由各个部门自行规定，部门之间没有配合及制约，因此难以形成统一的内部控制机制。还有的企业直接将其他企业的内部控制制度照搬到自己企业，没有结合自己企业的实际情况，结果导致内部控制形同虚设。此外，尽管部分企业建立起了内部控制制度，但在执行过程中因企业员工自身因素导致实施过程中并未取得良好的效果，内部控制制度实施缺少实效。还有的企业虽设立了内控部门，但在实际操作过程中，内审部门的职责仅仅是对财务部门的工作进行了监督，对开发部、工程部、成本部、销售部等部门的工作草草了事，导致企业内部管理不力，外部竞争力降低。由于没有一个统一的管理机制，各个部门之间各自为政，职责划分不清，遇到事情互相推诿，致使工作效率低下，企业发展受阻。目前经济大环境增长缓慢，房地产行业影响着社会中大约60%的行业，在对外受限的情况下，对内的管理和控制就显得尤为重要。

4.员工素质现状

现阶段，我国房地产员工整体素质不高，良莠不齐，并且对于企业的各项工作制度的履行力與理解力差异较大，而企业员工的素质较低非常不利于企业的稳定健康发展。一是部分房地产员工的领悟力与专业能力不符合房地产行业的发展趋向；二是对企业内部控制制度的实施意识不足，限制了企业的内部管理水平。当前房地产行业受外界社会经济的作用较大，企业内部员工的组合素养较低，因此难以满足房地产企业新进展、新时代的需求，且未充分认识到企业内部控制的重要性。

5.监督审计现状

企业内部的监管大多靠内部审计进行实施，对外的审计则是通过会计师事务所实施。内审是一个独立的部门，直接向董事会负责，不受其他经理层的领导，因此内审部门对企业内部控制制度建立和实施情况进行监督检查后，对于发现的内部控制不管是设计缺陷还是运行缺陷，能及时加以改进，这样作出的评价才是有效的。而许多中小房地产企业并未建立专门的内审机构，觉得这个部门存在没有必要，企业的监督作用大多就放在财务部门和行政部门，但这些部门的人员无法进行本部门的自我监督，监督的范围也有局限性，如施工现场的安全监督、开发部门的工作效率、销售部门违规违纪等。此外，尽管部分企业设立专门的内审机构，但该内审机构的负责人被企业管理人所掌控，缺失了应有的独立性，致使内审机构难以真正掌握职权。对企业管理人做不到有效的监督，即使公司体制有重大缺陷也不敢指出，致使企业内审职能弱化。目前外部审计主要由注册会计师根据企业内部控制运行的有效性发表意见，虽然他们更关注财务报告内部控制的缺陷的认定。中小房地产内部有效性发生缺陷的程度将影响外部审计的意见，由于是独立第三方，他们对企业做出的审计意见将影响报告使用者（投资者、股东、债权人）对企业的支持和发展。

6.绩效管理现状

房地产公司绩效管理最重要的一环就是在绩效制定和实施后，采取何种方式让员工按计划持续、有效地进行。当前，有的公司实施了绩效管理，但岗位职责不明，未细化到人，不能反应个人业绩。考核工作不够严谨，考核人怕影响同事之间的关系 ，致使考核的权威性受到挑战，考核结果不真实。员工的员工觉得干好干坏一个样，做多做少一个样，发挥不了奖励的激励作用和处罚的惩戒作用，使真正的人才流失到其他企业。如有的企业未把员工的工作成绩与升职、加薪结合起来，只一味地对工作失误进行处罚，企业经济效益良好时也未见奖金出现，内部控制制度的执行成效大打折扣。

三、房地产企业内部控制优化的对应措施

1.改良企业的控制环境

企业应对原有的传统组织架构进一步加以完善，在垂直管理体系的基础上实现各部门之间的横向联系。建议在建设组织结构中要创建严谨的内部控制制度，具体应涵盖以下三个相对独立的控制层次：其一，实现企业资产体系全过程的相互约束、相互限制，创设以防为首的监管防线；其二，创建时候监管制度，立足于会计部门常规性的核算基础上，对企业各职位、各项业务实施日常与周期性的审查，形成长效的监管制度；其三，建立单独的企业内部控制监督管理部门，利用企业内部的常规考核、离职审计、审核会计报表等方式，对相关部门进行内部控制，必要时可直接向治理层报告在内部控制监督过程中发现的问题，并提出相应的防范或改善措施。

2.增强企业的风险评估

中小房地产企业应实行全方位的管理，设置一套完善的风险评估流程，从确定目标、识别风险、分析风险以及应对风险等方面进行全方位的风险管理。第一，合理的确定目标。通过确定目标，精确影响实现目标的有关环节，为企业执行风险评估指导方向，利于企业着重防范。第二，有效的识别风险。通过识别风险，增强企业预判能力，减低发生风险的概率。第三，科学的分析风险。通过分析风险，确定风险的性质，为企业有效的处理分析提供入手方向。第四，合理的应对风险。通过科学有效的识别和分析风险，得出有效的应对措施，便于高效的处理风险，预防风险扩大或将风险控制在合理范围之内。为保障上述环节得以顺利进行，企业应安排专业人员进行有关的操作处理。此外，相关人员记录好风险，为以后的风险评估提供有效凭据。

3.强化企业的考核制度

房地产企业应该从考核内部控制工作和激励体制方面着手，确切设置和完善相应的内部控制体制，使企业内部工作人员从里至外的了解到内部控制工作的必要性及重要性，并且设置一套完善的综合评价标准体系，还需通过定性同定量分析的方式来科学有效的评价考核企业内部的生产运营情况，实行“有功必奖，有过必罚”的考核机制和激励原则，确切提高房地产企业的员工工作主动性与自主性，使企业的内部控制体制进一步获得一定的收效。

4.加强企业员工的培训

企业具有良好的内部控制工作环境是推动企业内部控制工作开展的前提，内部控制环境是一种体制，也是一种文化。在对员工实施内部控制培训的过程中，提高工作人员的内部控制知识的同时，也要提高员工的思想觉悟。这就需要房地产企业对相关工作人员定期进行内部控制机制及知识的培训，同时不定时开展与内部控制有关的管理活动，通过这些形式来提升工作人员的觉悟，让工作人员能够用正确的态度面对国内外先进经验和知识，并积极学习吸取经验，提高自身综合素质，加强工作人员归属感及主人翁精神，全面提高企业在运营管理方面的水准。

5.完善企业的内外监督

首先，完善房地产企业的内部监督。企业内部控制中内部审计具有至关重要的作用，企业应高度重视内部审计的作用，强化内审部门独立性，授予其相应的权力，配设专业的审计职员，提升内审质量。同时，在日常的监督过程中，要对重点部门、企业经营的重点环节做好专项监督，实现日常监管与专项监督的良好配合，以达到充分发挥企业内部监督作用的目的。其次，强化房地产企业外部监督工作。在完善内部监督时，也要对外部监督工作引起重视，其也会对遵守企业内部控制的相关规定在一定程度上具有制约作用，有利于企业实现内部控制。另外，房地产企业还可借助外部监督对自己进行督促从而不断改良内部控制制度。通过外部监督实现对内部控制的策划与运转状况展开监管与评估，将有助于企业及时察觉企业内部控制中出现的各种问题，并提出有效的解决策略，以保证内部控制制度得以确切有效的发挥作用。

6.优化内部奖惩制度

房地产企业涉及的期限长，需要将员工队伍保持固定，因此必须将内部的各种奖惩制度进行优化，尽最大努力减少员工流失。首先，制定详细的奖励条款，以物质奖励为主，鼓励员工努力工作尽量获得奖励，让员工产生荣誉感和归属感，增加工作积极性。其次，制订处罚条款时以批评教育为主，罚款为辅，尽量让员工避免接受处罚，但对给企业造成重大损失的严惩不贷。将奖惩与升降职、调薪结合，大力宣传正能量，同时有力度地纠正违规违纪行为。尽量公平公正、宽严适当，将内部控制制度的有效性发挥出来。

总之，优化房地产企业内部控制制度是一个复杂而长期的过程，不但需要对内部控制制度建设的重要性予以充分理解，还需要对房地产企业的控制环境进行改良，强化风险评估意识，并强化考核制度，增强对企业员工的培训，通过完善对企业内外的监督，从而真正实现优化房地产企业内部控制制度的目的，从根本上确保房地产企业的持续、健康、稳定发展。

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