浅析房地产企业融资的困境及对策

吴先林

【摘 要】在我国新经济形势下，房地产企业得到了迅速发展，房企行业的市场竞争非常激烈。在这种复杂的经济环境下，房地产企业要想谋求健康有序的可持续性发展，在资金管控方面，尤其是在不同发展时期应采取合适的融资筹资方式显得至关重要。融资需求仍是房地产企业发展考虑的重中之重。房地产企业的资金需求量大，资金回收期长，在融资方面又有诸多限制条件，筹措资金及时解决和缓解自身的资金压力，关系到房地产企业的财务安全和风险控制。本文分析了新形势下房地产企业融资难的现状以及存在的问题，并进一步分析造成这一现象的原因，提出了改善房地产企业融资困境的决策建议，在激烈的市场竞争中推动房地产企业健康发展，在我国经济建设中房地产企业能够发挥其应有的作用。

【关键词】房地产企业；融资困境；对策

一、前言

在我国市场经济中，房地产经济已成为重要的经济增长点和产业支柱。房价增长的过高过快，在市场的供需平衡上产生了巨大影响。国家为了保障房地产行业市场的健康发展，制定了一系列规则调控制度。这些调控举措充分保障了房地产行业的健康有序发展，同时也给房地产企业在融资方面带来了难以喘吸的压力，房地产企业必须尽快调整融资思路、采取有效措施积极应对，寻找新的资金来源渠道，同时也要加强自身建设，提高企业信誉，规范企业内部控制制度，思考新经济形势下房地产企业筹资方式。本文分析了目前房地产企业的筹资现状，传统筹资方式下的成本及风险管理，针对房地产企业的筹资现状， 提出了在新的市场经济环境下，创新房地产企业融资方式的必要性及可行性，为投资者的投资决策和管理层的经营决策提供更加合理的理论性依据。

二、房地产企业融资特点

房地产企业要保持正常运转，需要投入大量的人财物。一方面，房地产企业的自身特点决定了房地产企业的融资特点，就是要引入大量融资，大量融资的过程必将影响到房地产企业的市场状况和未来的发展前景；另一方面，国家对于房地产企业融资的调控相应出台了很多配套政策，也就是说房地产企业的融资要受到国家调控政策的影响。简要分析，房地产企业融资具有以下的特点：

1.房地产企业需要大量融资

房地产企业的经营对象为不动产，具有固定性和不可移动性，这也反映了房地产企业是典型的资金密集型企业，相应投入的资金数额巨大，包括人力、物力、财力等方面，决定了房地产企业融资最基本的特点就是需要大量融资。

2.房地产企业融资的关键因素是市场

房地产企业融资风险非常高，主要来自两个方面：一方面房地产企业自身的营运能力；另一方面房地产市场目前的状况及发展前景，而房地产企业融资的关键因素就是市场。目前，房地产企业的经营模式大多数都是销售型的经营模式，房地产市场的经营状况基本就决定着所有销售型房地产企业的经营业绩。从融资的方面来看，在房地产市场发展前景良好的情况下，即使有些房地产企业综合经营能力薄弱，也会很容易获得融资；相反，就会面临资金紧缺，引起工程计划临时搁浅，在建的工程项目甚至会停工。市场在房地产企业融资的过程中发挥了更大的影响力。

3.国家调控政策影响着房地产企业融资

国家对房地产行业进行宏观调控、综合平衡最重要的手段就是房地产企业的融资政策。实现调控房地产行业的目标就是通过直接调节和控制房地产企业的融资，不管是房地产企业融资政策的直接调控，还是房地产企业相关政策的间接影响，国家调控政策都必然会影響着房地产企业的融资。这是房地产企业融资不可忽视的特点之一。

4.房地产企业过于单一的融资抵押物

房地产企业的融资渠道主要是商业银行贷款，而贷款的抵押物主要集中在土地和房产上。房地产企业将土使用权和在建工程等作为抵押，向银行融通资金，资金来源单一受限，成本高，风险大。

三、房地产企业融资的现状及存在的问题

1.房地产企业融资管理的封闭性和融资方式的单一

在房地产企业的融资管理中，如何使资金的使用效率提高，如何保持资金链的安全，这些因素都关系着房地产企业是否能够良性运营。由于很多房地产企业运作项目主体都是法人项目公司，对于投放贷款的管理都是要求封闭式管理，资金使用时不易统一调拨，而且还存在较大数额的不可动用的各类保证金。由此可见，平衡现金流和现金使用效率是房地产企业融资管理的核心问题。在目前看来，银行贷款融资基本上成了房地产企业选择的主要融资方式，这种融资方式虽然具有低成本、高效率的优点，但是银行对房企前期的调查和评估也是十分全面的，审批流程复杂、时限长，通过调查评估显现房地产企业不符合银行相关的贷款规定，这种融资贷款银行将会做出限制。

2.房地产企业融资成本高、风险大

当前市场经济增速发展的情况下，房地产企业也形成了较大的融资压力，融资成本过高就是其中之一，主要表现在资金流较为紧张的房地产企业，贷款到期在授信额度内续贷阶段，将会承受来自银行体系外较高利率的融资压力，产生一些“过桥阶段”的借款，支出较高的利息费用和财务费用，加大了房地产企业的融资成本。房地产企业对银行融资渠道过于依赖，国家对银行贷款政策的宏观调控，融资过程中支出的利息费用和财务费用造成了融资成本过高，这些因素都会给房地产企业的融资带来风险，造成不能及时补给房地产企业的后续资金，甚至补给不足，造成项目资金链断裂，使得房地产企业陷入财务困境，甚至破产倒闭。

3.房地产企业内部管理薄弱，缺乏专业融资人才

一方面，大多数房地产企业属于中小型企业，往往跨区域进行项目运作，内部管控松散，风险控制能力差，企业管理层缺乏防范风险意识，容易造成房地产企业的信用风险；另一方面，房地产企业融资需要结合自身情况和项目规模，选择合适的融资方式和融资规模，在房地产企业内部缺乏这种融资方面的专业人才，在融资前缺少专业的评估和测算，内部管理方面的薄弱严重影响着房地产企业的融资能力。因此，造成房地产企业融资难的重要原因也就是房地产企业自身存在的问题。

四、房地产企业融资因素分析

1.房地产企业内部自身建设因素

很多房地产企业规模不大，缺乏完整的内部管理体系，在财务管理和经营管理方面更是不规范，这种不完善的制度建设，必然会带来管理方式的不科学，欠缺管理责任和约束机制，对外部经济环境的变化不能及时应变，容易导致经营困难，从而使房地产企业的融资能力降低。在房地产企业出现经营困难，需要融资来补给流动资金时，其到期偿债能力却经不起考评和审核，银行贷款困难。

2.房地产企业融资缺乏政府政策支持

在目前市场经济高速发展的情况下，相适应的房地产企业融资方面的法律、法规还不十分完善，房地产市场调控政策多变，重视程度不够，没有公平有利的政府政策支持，甚至一些政策的出台，如预缴税收、限制商品房销售价格、限购、提高贷款利率、一次性交纳土地出让金、苛刻的房地产预售条件，这些政策加大了房地产企业资金周转的困难。

3.房地产企业融资的外部环境

房地产企业的融资过程中，贷款担保的信用体系不健全，资产抵押环节多，手续繁杂，费用高，甚至缺少在资本市场直接融资的途径。在现阶段，房地产企业融资保护体系不健全，导致房地产企业的稳定发展受到了限制，融资风险也随之增加，房地产企业的风险和收益不均衡就有可能出现贷款的违规现象，不仅会增加房地产金融市场的风险，也给银行带来了不稳定因素。诸如这些问题的出现，还没有从根本上找到解决方案，尚须形成健全的房地产融资保护体系和金融市场服务体系。

五、解决房地产企业融资困境的对策

1.提高企业融资管理能力

房地产企业要适应高速发展的经济形式的变化，按照新的企业标准，加强自身各项制度的建设，发挥财务管理的作用，完善内部融资机制，调整融资结构，拓宽内部融资路径，扩展外部直接融资通道，提高经营效率，这样可以有效化解风险。当前房地产企业内部控制意识薄弱，制约了企业的融资能力，因此，房地产企业要加强内部控制管理，不断完善公司內部治理结构，通过企业自身制度的完善，提高企业盈利能力和融资管理能力，从而使企业有能力扩大融资来源，解决企业融资难的根本问题。

2.适当放宽房地产企业融资的政策限制

房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，借鉴国外成熟的房地产市场法律约定，结合我国目前房地产市场的现实状况，我国现阶段房地产企业融资方面的法律法规应该不断完善，加强明确房地产企业融资的范围及违约后果的处置，进一步合理的约束房地产企业的融资行为，适时采取放宽调控政策，适当放松信贷规模的监管。由此可以看出，国家的政策导向对房地产企业的深远影响，同时也给房地产企业的融资带来了间接影响。

3.培养房地产企业融资管理专业人才

房地产企业要想扩大融资渠道，提高融资能力，必须要有一批精通房地产金融方面的专业人才。市场经济越发达，对专业人才的需求也越大，要求也会越高。这就要求房地产企业要对现有员工进行定期、全面的业务知识培训，提高所有员工自身的综合素质，适应市场变化对人才的需求，综合提高企业自身的核心竞争力，为房地产企业在市场中的快速发展争取主动权。

六、结论

我国重要产业支柱的一部分来源于房地产企业，房地产企业关系到我国国民经济的全局，因此，房地产市场健康稳定发展十分重要。本文阐述了迅速发展的房地产企业的融资特点、现状及存在的问题，从多个角度分析了在我国新经济形势下，房地产企业所面临的融资困境，提出了解决融资困境的对策，强调了融资问题伴随着企业的生存与发展，是房地产企业可持续发展的关键。目前，房地产企业融资仍然存在很多问题和困难，与市场经济的发展存在不相适应的问题显而易见，我们只要从科学、理性的角度来分析当前存在的问题和困难，不断加强房地产企业金融市场的宏观调控，实行对房地产行业的有效管理，完善房地产企业配套的法律法规，适时采取适应各类大小规模、工期长短，更合适的融资方式，从不同角度，不同层次规范融资行为，摆脱依赖银行信贷单一的融资格局，多元化扩展融资渠道，逐步解决现实中存在的问题和困难，保证市场经济发展环境健康优良，融资行为更加规范严谨，实现房地产企业的壮大和长久发展。

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