浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

施华丽

【摘 要】房地产行业作为我国重要的经济支柱，经历了十几年的高速发展，目前已逐步进入瓶颈期，市场已处于基本饱和状态，以前追逐高利润放任的发展模式已经不能再为企业带来规模性的扩张和利润的增长，升级企业管理和转型在此时显得尤为重要。本文首先通过分析房地产企业内部控制的背景引出加强企业内部控制的重要性；其次简单说明了当前房地产企业内部控制存在的问题；最后在此分析基础上提出了相应的加强房地产企业内部控制的对策措施。

【关键词】房地产；内部控制；风险管控

我们经常谈论的企业内部控制管理，主要作用是为了实现其经营目标，确保该目标的贯彻执行，提高经营活动的经济性、效率性而在企业内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列制度、方法与措施的总称。

随着中国经济的高速发展，各行各业逐步的认识到企业管理在经营中的重要性，企业内部控制制度的建立和实施越来越成为大家分析和谈论的焦点。作为中国经济的重要支柱的房地产企业的内部控制，就是焦点之一。

一、房地产企业内部控制的背景与意义

在我国各行业中，房地产行业在促进我国经济繁荣发展的舞台上扮演着十分重要的角色。同时，它的健康发展与否，往往也关系到国家的经济发展和金融市场能否稳定。因此，房地产企业自身管理是否高效，内部控制是否能够保证其经营目标的贯彻执行，是否能有效防范风险及应对风险，不仅影响到企业自身的发展，也影响到我国整体的经济发展水平。

众所周知，房地产行业已进入了后周期時代，大量的房地产泡沫引起了国民经济的假繁荣。随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响，住宅需求中枢下移，企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式无以为继，使得房地产企业必须加强各项管控，备战转型升级。

很多房地产企业经常举着大旗，高喊着“做大做强”的口号，最后能在市场的大浪潮中站稳脚跟的依旧很少，更不用说做大做强，究其原因往往忽略了做大做强的根本。想要做大做强，需要有对国家宏观局势的前瞻性、对市场敏锐的洞察力、完善的内部控制制度做支撑。

因此，找到合适企业自身的内部控制制度，形成科学完整的一体化管理体系，突破现有的管理困局，用效益向管理施压势在必行。

完善的企业内控管理体系可以为企业降低运营风险和成本费用、为实现经营目标提供制度保障。通过完善的内部控制制度，可以完善内部治理结构，提高财务管理水平，保护了很多房地产开发企业投资人的合法权益，对房地产开发企业有着重要的意义。

二、房地产企业内部控制存在的问题

1.内部控制环境不完善

目前，一部分房地产开发企业的负责人或者经营者并没有认识到内部控制制度的重要性，主要表现在以下几个方面：

（1）公司管理者缺乏内部控制理念

企业的健康发展和内部控制管理水平的高低与企业管理者对内控管理的认识和重视度有很大关系。很多房地产开发企业在经营中都将主要的精力放在了项目的开发上，对内部控制制度的重要性的认识还不够或者存在一定的误区。

（2）集权管理凌驾于内部控制环境之上

内部控制工作要依靠良好的内部控制环境，然而从实际情况来看，有的房地产开发企业经营模式属于家族型或者经营者和所有者同为一个人的情况。因为项目增加、人力资源不足而节约生产成本，出现多个项目同一套班子、人员结构混乱、内部制度权属不明晰、责任分工不明确、权利集中不下放、大小事情都等最高领导者决策的现象。当决策和监督混在一起就会导致两权不分离的管理方式凌驾于内部控制环境之上，房地产开发企业也就不能很好的制约管理者的行为，从而提高了内部控制环境的复杂性，加大了经营管理的难度，直接影响到了内部控制工作的水平。

2.公司内部控制制度不完善

（1）流程繁琐，审批复杂

很多企业在成立初期都有美好的愿景，希望将企业做大做强，于是就有各种制度各种指引各种流程相继推出。但实际工作中，往往各种流程之间手续冗长、复杂、折腾，让人感到很是头疼。

一个小工程或者合同的审批流程很繁琐。首先是现场指挥的业务人员；其次是分管的责任人，再是审核的人，下面才轮到执行管理者。于是，大家除了研究如何通过流程外，就是等候决定。当大家都认为流程超过了结果，人们不会注重结果，把精力放在了流程上面。对于什么时候能给有个准确的结果，没人能保证。

（2）部门之间相互推诿

企业的任何一项工作，都不会是某单个部门独立完成的。部门之间的沟通协调是企业内部管控中最难解决的问题，也是任何一个公司都不可能回避的问题。大家抱怨最多的就是跨部门协调困难，互相推诿，表面在“照章办事”，实际上是在偷懒，拖累组织的效率。

（3）内控监管职能没有得到有效发挥

内部管理制度应该立足于企业的长远发展，涵盖企业的方方面面，兼具全局性和企业自身特点，具有业务经营和监督管理的双重职能，尤其是监督管理机制尤为重要，如果一个企业的内部控制在实际工作应用中经不起监督和审计，就算它设计的再完美、在严密，也是没有实际意义的。

很多房地产企业都有设置审计部或者合同审查部门，我们肯定其设置的初衷是希望企业能监管好各环节和流程的重要关口，为企业的内部管理起到事前提醒、事中监督、事后检查的作用。实际工作中，这些部门很多流于形式，为满足各种内外部的审批而抱着敷衍或者差不多态度处理业务，无形中将内部控制的监管职能形同虚设。

3.缺乏对风险的管控措施

我国的房地产行业是一个高危的行业，面对国家宏观经济政策和金融政策的不断调控，企业利润越来越薄，投资者收益逐年缩水，房地产企业经营风险越来越大。部分企业管理人员对风险的管控认识不够，简单地认为所谓企业内部控制，其实就是对多种规章制度加以汇总的结果，而对于内部控制中风险管理的控制及其应用价值没有足够的重视。在我看来，风险管理就是管理者对企业的各项经济活动中给自己设定的底线，或者说是最低目标或者原则。当出现风险时，企业采取的各种风险提示、应对方案和消除后续影响的能力。

如果管理者对内部风险意识不够、对外部政策不敏感，没有建立合理的风险管理体系，或者设定的风险管控方法单一、缺乏灵活性。则会造成企业在风险管控上存在实施难度大而甚至产生不可挽回的局面。

三、房地产企业内部控制存在问题的原因

房地产内部控制存在上述诸多问题，分析其原因，包括以下几个方面：

1.企业以追求高利润为目标，缺乏企业文化建立

房地产企业在经济高速增长的大环境下，盲目追求高利润是投资者的关注点，从而缺乏对企业文化的建立和管理。一个全方位发展的企业是有灵魂的，有自己的风格和特色的。管理者的风险偏好会一定程度上影响其对企业的管理水平和风格。如果一味追求利润而忽视管理和文化的建设，该企业将是没有灵魂的躯壳，即使短时间能满足投资者需求但一定不会在行业的浪潮中长久立足。

2.行业人员素质及专业水平高低不一，对企业内部控制的理解与执行力差异很大

根本上来说，内部控制的主要因素是人。拥有高素质精专业的工作人员，会让企业的发展减少不必要的麻烦和手续，使企业的内部控制高效运转。现在很多工作人员缺乏职业理想和敬业精神，没有时间去学习专业知识，充实自己，使自己的思想和业务处理技巧跟不上时代发展的脚步。再者很多房地产企业是家族模式、连带关系模式，非专业的人员占据岗位却不能发挥效力，使得公司的管理制度在這些人面前形同虚设。

3.公司部门或者集团内部信息传递不及时，信息不能共享

很多部门各自为政的现象比较重，只管自己本部门的事情，不和其他部门之间交流沟通，甚至与其他部门有一点业务交流的都不愿做。“各人自扫门前雪，哪管他人瓦上霜”的态度让工作效率大打折扣。对于部门多或者集团上下级层级比较多的企业，人为传递信息的过程中会夹杂主观因素，信息从最高决策传递到下属单位不仅容易产生信息的失真，而且还会浪费大量时间，影响信息的及时性和效率。

4.风险意识不强，项目前期管理不到位

对于政策性和风险性较强的房地产行业，风险控制是企业内部控制的基础工作。一个新的项目，从市场定位、业态发展、相关的市场信息把握都应有强有力的数据做支撑，如果对新项目没有考虑整体资金和其他政策性风险，只是简单的进项成本和利润的测算，就匆匆忙忙的开展招投标及施工流程，往往会降低项目的市场竞争力。

四、房地产企业内部控制的改进建议

1.加强公司治理结构

企业应按照行业的特殊性和企业自身的特点及发展要求，建立健全的公司治理结构，制定切实可行的内部管理体系。全面协调企业与股东之间的利益关系、企业内各利益集团之间关系、各部门或组织之间的利益关系，既要相互配合也要相互制约。同时，不断强化企业各级行政领导的职能作用，明确企业的决策权、执行权和监督权。

2.加强企业内部控制的执行力监督

为确保内部控制得到高效有序的实施，企业的监督机制不可少，比如：建立内部审计、建立内部合同控制和成本预算控制。企业应在符合内部会计控制的要求前提下，建立全套内部监督管理制度及流程，且业务流程的设计要能覆盖企业经营的各环节，并将各流程中的各关键控制点落实到决策、执行和监督的各环节，以保证内部控制制度的有利执行。

3.加强人员队伍的建设

完善的内部控制体系要从员工坚定不移的执行开始。全面培养企业工作人员的综合素质需要企业定期对员工及相关专业人员进行内控专业的培训或学习，提高员工的思想觉悟，使其能够对企业高度忠诚，并用一个积极进取的心态学习先进的知识和经验，促进专业水平及综合素质的不断提高。同时，应建立考核机制，职权和奖惩结合，激励企业员工对内控制度执行的积极性和自觉性，充分发挥内控管理制度的管理、监督和激励作用。

4.加强企业内外部的信息沟通

在信息化时代，信息传递的质量和速度，极大地影响企业的办事效率。企业可以通过构建内部网络平台，增加信息共享模块，根据不同级别或者业务板块设置不同权限，严格控制业务流程时间，及时有效的将资源和信息传递到各相关公司或部门，避免因信息传递不及时产生的延时影响，缩短审批流程，提高企业办事效率。

5.加强企业风险管控的应对方式

企业应随时树立风险意识和法律意识，建立风险管控制度，积极掌握宏观经济形势和市场动态，包括土地市场和销售市场行情、资金监管、融资政策等，将数据整理分析，汇总成企业数据库方便日后随时调用。结合企业自身特点多元化发展，完善投资决策，将资金合理有效的运用，可以避免某一业务板块因风险问题而影响全局。还可以采用合作、合并或者吸收的方式，强强联合，分散企业的风险，用科学合理的方式规避政策性或者融资上的风险。

总之，房地产企业应顺应市场发展的需求，全面提升内控管理水平，平衡好发展节奏和内外部的管理关系，才能在激烈的竞争环境中找准方向并发展壮大。

参考文献：

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