经营农家院 需要防范哪些法律风险

潘家永

编者按：近年来，以“吃农家菜、住农家屋、干农家活”为主要特色的“农家乐”的旅游方式受到游客喜爱，不少村民加入到了经营特色农家乐的行列中。经营农家乐收入固然可观，但收益背后存在的法律风险也不容忽视。本期选取了几个在经营农家乐过程中出现的典型案例，以提醒大家树立法律意识，有效防范风险。

家人经营齐上阵 法律责任要连带

【案例】小宋的家就在密云水庫周边，这里空气清新、景色秀美。2013年年底，小宋的父母将家中的东西厢房各三间改造成了客房，经营起了农家院。因为平时农忙客人少，小宋家仅在“五一”“十一”这些黄金节点招揽客人，开展经营。

2014年6月，小宋大专毕业后，没有找到合适的工作，便在家与父母一同经营农家院。2016年国庆节期间，在小宋家居住的客人小李不慎在客房卫生间内摔倒，致其右腿骨折，花费医疗费两万余元。后小李将小宋及其父母诉至法院，索要各项经济赔偿共计四万元。经查，小宋父母经营农家院并未办理营业执照，且小宋并未与其父母分家。庭审中，小宋称其是为父母帮忙的，但未提交相应证据，且小宋一家承认经营农家院的收入用于家庭生活的共同支出。综上，法院认定小宋与其父母均为经营者，判决小宋与其父母连带赔偿小李各项经济损失共计2.5万元。

【说法】经营农家院是需要办理营业执照及相关手续的，如果已经办理了相关的营业执照，当经营者与客户之间发生纠纷的时候，营业执照上标明的主体一般来说就是法律责任的承担主体。但在本案中，小宋一家并没有办理相关的登记，而是一家人“齐上阵”，共同经营。那么在这种情况下，消费者为了最大限度地获得赔偿，往往会将经营者的全家一同诉至法院。如果不能自证并非经营者，共同经营的家人是要按照个人合伙的相关规定连带承担相应的法律责任的。小宋与父母是以家庭财产投资经营农家院，收益也是用于全家的共同支出，因此，在无其他证据证明的情况下，小宋是需要与父母共同承担连带责任的。

擅自改造院内房屋 违章建筑面临强拆

【案例】老李经营农家院多年，生意一直很红火。老李家院内建有四间北正房、二间东厢房、二间西厢房。几年下来，为了照顾生意，老李一家三口都搬到了西厢房居住，把其余的房子都改成了客房。可是即便这样，房源依然紧俏。

2015年年底，老李在经申请未获批准的情况下，擅自将东西厢房上各加盖了一层，建设成客房招揽生意，因影响了邻居的采光，引发两家矛盾。后镇政府认定老李加盖的房间为违章建筑，向老李下发了限期拆除通知书。因老李未在通知书上指定的日期内拆除违章建筑，镇政府将老李诉至法院，要求对老李加盖的二层厢房进行强制拆除。最终，法院支持了镇政府的诉讼请求，判决对老李加盖的房屋进行强制拆除。

【说法】在农村，无论是占用土地还是建设房屋，都是需要经过法定程序获得批准的。未经批准，占用集体土地或是在自家宅基地上建设房屋，均是违法行为，需要承担相应的法律责任。本案中，老李在申请加盖房屋未获批准的情况下，擅自加盖厢房，其加盖的厢房性质上属于违章建筑，乡镇一级政府或是土地管理部门等行政机关是有权要求其强制拆除的。

我国《土地管理法》第八十三条规定：“责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。”

租证经营农家院 法律责任要共担

【案例】老张一直以个体工商户的资质经营农家院，收入颇丰。2014年，老张因患病行动不便，将自家院落及房屋租给了同村李某，李某每年给付老张10万元租赁费。双方约定：李某租赁老张院落及房屋，并使用老张的个体工商户执照用于农家院经营。同时，双方约定如在经营过程中发生纠纷，责任由李某自担。后老张与李某依约履行。2016年10月，孙某在李某经营的农家院内烧烤时被倒塌的砖墙砸伤。因赔偿问题协商未果，孙某将李某及老张诉至法院索赔5000元。老张认为纠纷与自己无关，不同意赔偿。最终，法庭认为老张与李某均为侵权人，判令两人连带赔偿孙某各项经济损失3400元。

【说法】我国法律规定，合同双方当事人以外的人称为第三人。不能对抗第三人，是指不能以双方签订的合同约定损害第三人的合法权利，合同双方当事人的约定对善意第三人不能产生对抗效力。本案中，老张虽然与李某签订了责任自担的协议，但该协议仅在老张与李某之间有效。对外，李某依然是以老张的个体工商户的名义经营农家院。孙某作为客人，不可能知道老张与李某之前的协议，孙某系法律上规定的善意第三人。依照相关的法律规定，李某与老张之间的协议并不能对抗作为善意第三人的孙某，因此对孙某的损失，老张和孙某是要承担连带赔偿责任的。

非法途径牟利 农家院老板获刑

【案例】孙某自2004年起一直在自家经营农家院，起初生意不错，但随着竞争的日益激烈，孙某的农家院因缺乏特色仅能维持在收支平衡的红线上。

为了招揽客人，孙某在自家的农家院里搞起了“特色服务”，以每人300元的价格介绍并容留4名卖淫女与在自家农家院租住的客人进行卖淫嫖娼活动，后孙某被警方抓获。

法庭上，孙某对检察机关指控的事实供认不讳。最终，法院认定孙某介绍、容留多人卖淫的行为情节严重，已构成介绍、容留卖淫罪，并依法判处孙某有期徒刑五年，并处罚金人民币5000元。

【说法】依照我国《刑法》第三百五十九条的规定：引诱、容留、介绍卖淫罪是以金钱、物质或者其他利益为手段，诱使他人卖淫，或者为他人卖淫提供场所，或者为卖淫的人与嫖客牵线搭桥的行为侵犯的是社会的治安管理秩序，属于犯罪行为，具有严重的危害性，行为人是要承担刑事责任的。本案中，孙某为了牟利，介绍、容留他人卖淫，情节严重，已经构成了犯罪。即使本案中，孙某没有牟利行为，但如果其明知卖淫女在其经营的农家院内从事卖淫行为，却默示不予制止或报警的话，其行为依然构成容留他人卖淫罪，也是要承担刑事处罚的。