我国房地产市场对消费的影响

文/汪铖

我国房地产市场对消费的影响

文/汪铖

上海大学

我国处于经济发展新常态，经济增长面临着结构转型的压力。在出口及政府投资性支出疲软的形式下，只有通过优化升级经济结构发展新经济，拉动内需促进居民消费，才能保证经济平稳且有质量的增长。我国推动城镇化进程离不开房地产行业的发展，因此房地产市场对我国经济增长有重要的作用，其中一个关键的渠道就是通过拉动居民消费促进经济增长。目前，我国很多城市的房地产价格增长过快，房价与收入比呈现上升的趋势。这种可能发生的房地产泡沫对居民消费会产生一定的负面影响，为我国经济平稳发展留下了风险隐患，造成金融业的动荡。近些年来，众多国内外学者对房地产对居民消费的影响进行了研究，他们更多的认为房地产价格的波动对居民消费主要产生财富效应，房价上涨能促进居民的消费，而且房地产的财富效应比股票市场财富效应更大。也有一部分学者从另外的角度分析，认为房地产具有投资性房地产和消费品的双重属性。当它被看作投资性房地产时，主要产生财富效应，房价上涨促进居民的消费。作为消费品时，主要产生的是挤出效应，房价上涨抑制了居民的非住房消费。他们认为房地产价格变动对居民消费的影响取决于财富效应和挤出效应之间的强弱关系。因此，研究我国房地产价格变动对居民消费的影响，对于保证房地产市场的稳健运行、改善消费者的生活水平以及促进经济平稳健康发展都有具有很重要的意义。

房地产；消费

1 研究背景与意义

1978年改革开放后，中国经济步入快车道，迅速得到发展。改革开放后我国居民无论在收入、消费还是生活水平上，都有了显著的提升。按常住地域进行划分，在过去的近20年中，城镇居民人均可支配收入由1999年的5854元增加到了2016年的33616元，上涨了近4倍之多。城镇居民人均消费支出由1999年的4616元增加到了2016年的23079元，上涨了大约4倍。虽然我们国家在城镇居民的人均可支配收入和人均消费水平上得到了大幅改善，然而在分析了城镇居民人均消费与人均可支配收入的比值后可以看出，居民的人均消费倾向并没有上升，反而呈现下降的趋势。数据表明人均可支配收入用于消费的比例从1999年的79%下降到了2016年的69%。改革开放初期，在两部门经济发展的环境下，我国经济的发展主要依赖的是廉价劳动力带动的贸易净出口与政府支出相关的基础建设，发展到如今，经济转型期，仅仅依靠原先的两部门经济来推动经济发展显然不符合时代发展的潮流，我国当下面临的主要问题是消费不足与储蓄率较高，根据2017年的金融统计数据，人民币存款余额增加了约18倍，从1996年的7.6万亿增加到了2016年的155万亿。M2广义货币供应量以及人民币存款余额的上涨速度放眼世界也属少见。在我国经济发展的转型期，需要向西方先进国家学习，借鉴他们的先进经验，通过扩大内需的方式来增加居民的总体消费水平。所以在1998年之后我国积极发展房地产行业，大力推进城镇化，想通过房地产行业的崛起来提升国内生产总值和居民消费水平。由此政府取消了集体福利分房的政策，房地产行业一路高速发展，在得到社会资本青睐的情况下更是势不可挡。根据国家统计局的统计数据，我国商品房成交均价涨幅达到了惊人的270%，从2000年的1948元飙升至2016年的7203元；这其中，一线城市商品房均价的涨幅更是显著，以上海为例，其房地产价格上涨幅度远超其他城市，涨幅约为7倍，从2000年的3327元大幅上涨涨至2016年的25910元。一些二三线城市也有着不小的增幅，譬如重庆与武汉这两座城市的房地产价格从2000年到2016年也有接近4倍上涨幅度，不少城市的房地产价格涨幅超出了全国的平均水平，主要以大城市为主。目前看来，商品房价格仍表现出长期上涨的态势。因此对于房地产对消费影响的研究具有重要的意义。

2 传统消费理论

2.1 凯恩斯绝对收入消费理论

他认为边际消费倾向(MPC)呈现一种越来越小的趋势，居民收入水平的提高自然会导致居民的消费增加，但是消费增加的比例是小于收入增加的比例。同时平均消费倾向（APC）也满足递减的规律，但是平均消费倾向总是大于边际消费倾向的。该理论只是认为短期内，居民消费和居民收入会有如此的关系。

2.2 相对收入消费理论

相对收入消费理论是美国著名的经济学家杜森贝利（J.S.Duesenberry）提出来的一种消费函数理论。他认为消费者会依据自己过去的消费习惯和生活地区周围的消费水平高低来决定消费，所以消费的高低并不是绝对的，而是相对的。根据进一步的研究，他发现消费支出与收入之间在长期保持着一定比例的关系，所以长期消费函数是一条从原点出发斜率几乎固定的直线，但是短期消费函数会产生正截距，这是他从对大量数据的观测中发现的。杜森贝利先从时间数列来观测，人们一般会有个人消费的习惯，这种习惯很难在短时间内改变。所以人们增加消费容易，但是减少消费很难。所以意向过着高水准生活的人，就算收入短时期内降低也不会过多影响他的消费水平，消费容易伴随收入的增加而提升，但是不易因为收入的减少而降低。所以长期消费函数与短期消费函数存在很大的区别。

3 政策性建议

3.1 创新并完善住房制度体系

之所以进行住房体系建设是基于以下原因：一是我国现在实行的廉租房、经济适用房政策对于大多数中等收入偏下的居民家庭来说是处于夹心层这种状态的，这是因为“两超两买不起”状态的存在即居民家庭收入廉租房的标准但是没有足够收入支撑支付经济适用房，另外是居民家庭收入超过了经济适用房的标准但是没有足够收入支撑支付商品房；二是因为我国经济由计划经济向市场经济转型中，取消了福利分房的政策，造成大量热情涌入我国一线二线城市，进而造成资产价格上涨，而大多数居民家庭收入一般，造成他们买房压力加大，进一步加剧了消费的压力。基于此种状况，我们应该因地制宜，需要科学而合理的规划制定保障性住房的进入与退出机制，这样可以给居民家庭一个生活保障与心理期待，从而促进敢消费。根据社会的进步，我国社会发明了公租房这一概念，进一步弥补保障性住房中廉租房与经济适用房出现的不足现状。

3.2 推动房地产金融业的发展

对于我国的居民消费者来说房地产金融市场可以通过提供住房贷款来实现其购房需求，但国内房地产金融市场的借贷业务实际情况是因为政策实施固化等多种问题，市场上以国有银行为主的金融机构提供住房贷款，而其他的住房贷款提供者较少，因此国有银行的竞争对手也很少，整个市场缺少活力，呈现出一定程度上的垄断现象，给有真实住房贷款需求的购房者获取贷款带来了较大的困难和不便。由于国内房地产的消费信贷金融市场不完善，房产的增值从而促进居民的治费能力增加的财富效应的这个传导链条难以发挥其应有的作用。另外值得关注的点是，国内的现实情况是缺乏相对独立的第三方权威信用机构队消费者以其房产价格为标杆从而对其的消费信用能力进行全面、客观地评估。因此造成的结果是在房产借贷的金融市场中，房产拥有人较难从银行借到消费信贷，无房族就更是难上加难了。

最终造成的结果是，以房地产为代表的价值增加从而带来的财富增值不能有效地传导到居民当期整体收入的增加进而提高消费水平。从政策角度上看，可以在以原有的大型国有银行为主的金融市场基础上加强发展，通过建立综合有效、全方位的信用评级机制，不能仅仅有借款人的工资性收入为评判标准，而应同时将其多种渠道的财产性收入也纳入判断标准之中；针对供给侧，可以考虑降低相关金融机构进入该市场的准入门槛，通过多层次引导民间资本及外资进入该领域，推动民营商业银行的发展，从而推进房屋借贷业务市场的多元化发展发展，提升市场效率。同时鼓励房地产消费信贷领域的制度等创新，通过提倡以房消费或者以房养老等理念，进一步推进借贷利率的市场化发展，增强市场内的流动性及有效转化能力，最终提升居民总体的消费水平。

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