房地产开发企业成本控制存在的问题与对策思考

滕皋明

（杭州华邦房地产代理有限公司，杭州 310000）

房地产企业作为支柱经济的重要一环，具有很大的利润空间，所以在房地产企业投资开发如火如荼的浪潮之中，应该加强对于成本控制方面的管理，从设计阶段、施工阶段以及后期验收阶段去优化成本管理内容，从而提升房地产企业的竞争能力，给予房地产企业更大的生存空间。

1 房地产开发企业成本控制中存在的问题

在开发之前的管理阶段，房地产开发企业往往不能对成本控制进行正确定位，无法有效认识资金的实践价值，从设计管理的深度上来看，相对不足。而在建设与开发的过程中，建筑工程预算的编制质量以及准确性有所欠缺，比如材料设备的报价与市场存在脱节现象、工程进度款的审核不准确、签证变更的审核缺乏时效性等。

而在成本控制的后期，因为处于收尾阶段，所以对于施工现场状况的调研与总结环节相对敷衍，没有利用完善的成本管理数据进行系统的归纳与总结。这些都是在房地产开发企业成本控制中存在的主要问题，房地产开发企业需要正确认识其不足，从而分阶段、有针对性地去细化成本控制工作的实际内容，从而将成本控制工作落实到位。

2 影响房地产开发企业成本控制的主要因素

房地产企业开发作为一项复杂性的工程，对于其成本控制工作而言也有较多的影响因素，根据其运营阶段的不同，其影响因素也有不同的体现。施工期的主要工作包括施工手续的办理、拆迁工作、安置工作以及竣工施工等细节等，所以在这一环节中的影响因素就是参建单位的意见与成本设计影响。由于工程建设是房地产项目的主体，一个项目的变动就会导致大量的成本浪费，很容易造成预算超支，所以技术指标、施工方案、结算标准以及资金使用状况流水都是在这一阶段中的成本控制因素。

而招标期能够为后期的成本控制奠定基础，比如招标文件、实际的招标方式、招标地段的判定与划分、评判地表的标准以及定标编制等，对于房地产的成本而言都是相对较大的，都是影响房地产开发企业成本控制的因素。同时，决策期作为投资规划的重要时期，其项目建设方案的制定、资金筹措方式都会对整个开发项目造成影响，比如建设区位的选择能够决定建设成本、运营成本以及营销成本的高低。所以影响房地产开发企业成本控制的因素是需要结合项目实际与不同的发展时期进行判定的，只有在充分掌握这些影响房地产开发企业成本控制主要因素的前提下，才能提升房地产开发企业的成本管控水平，为房地产开发企业赢得更多的经济收益。

3 加强房地产开发企业成本控制的具体措施

3.1 明确成本控制的制度流程与基本管理工具

事实上成本控制并不仅仅是一项工作，更是一种制度流程，需要采取管理工具手段来实现对于成本的优化与控制，需要明确成本控制的制度流程与基本管理工具。根据我国成功的房地产企业成本管理模式示范，可以看出目前的成本管理模式都是由三个系统组成的，分别是组织系统、信息系统以及实践系统，在组织系统中，是通过成本管理委员会这一组织进行目标成本管理以及责任成本管理工作。而信息系统则是利用成本管理软件进行过程性动态成本管理，第三个系统就是实践系统，则是利用成本管控文件进行作业过程成本管理。其中房地产开发企业需要细化制度文件、流程文件，从而引导作业审批指引，形成完善的记录表单，这都是后期总结验收的重要依据。此外制度文件中要包括责任成本管理规定、动态成本管理细则等；流程文件中则要包含目标成本编制与审批流程、合同计量与结算流程；作业指引中要包含的内容相对较广，从招标采购阶段成本控制指引、设计阶段成本控制指引到动态成本信息归集指引、变更签证管理指引以及最后的结算编制管理指引等都算作作业指引的范畴内。而以此形成的记录表单就是日后的成本核算依据：如成本预警通知、责任成本月度评估表。所以在成本控制工作开展过程之中，要明确制度流程与管理工具，才能够大大提升成本控制工作的效果，促进成本控制工作有序发展。

3.2 建立全过程成本管理的控制体系

因为成本管理具有阶段性特征，所以可以将成本管理阶段进行划分，建立全过程成本管理的控制体系，大致分为事前成本控制阶段、事中成本控制阶段以及事后成本控制阶段。

在事前阶段时，房地产开发企业应该更加注重前期的市场调查阶段，对于土地购买应该提高可行性研究，只有从根本上认识到资金的时间价值，才能够缩短开发周期，提升资金的流动空间。同时，企业可以利用价值工程技术手段，来降低单位建筑面积内分摊的土地成本，尽可能规避缴纳土地闲置费用。

在设计阶段，房地产开发企业要优化设计方案招投标，做好限额设计、价值工程环节，最后利用图纸会审的形式，来优化最后的设计方案，提升成本管控率。根据调查显示，在初步设计阶段所实行的成本控制，能够影响工程造价的一半及以上，而设计阶段能够影响成本管理工作的程度有30%，所以在设计初期就应该引入目标成本理论，在保证工程实体功能正常运行的情况下，将设计项目分解，按照分解的目标成本来进行限额设计，从而控制相应的变更措施。

另外，在融资上也要注重成本控制，根据有关调查，融资渠道类型不同，其给房地产开发公司所带来的利率水平也是不同的，一般而言，银行项目开发贷款、个人委托贷款的利率水平是最低的，而股权合作、集团公司内部拆借款的利率水平则相对较高。所以房地产开发企业不能够盲目去拓宽融资渠道，还要合理安排融资方案，在满足企业实际要求的基础之上，优先考虑利率水平较低的融资模式。

在施工过程之中，房地产开发企业需要加强对于材料采购环节的控制以及工程变更项目，其中与合作商之间的相关合作事宜要以数据库的形式进行完善，切实将工程量清单格式标准化，才能够切实把握好预结算这一重要关卡。在招标阶段，房地产开发企业应该采取合理低价的原则，这样可以避免同行之间的恶意竞争，提高资格预审的准入门槛，实现招标阶段的管控与优化。在材料采购上，房地产开发企业应该注重材料成本问题，可以采取绿色建筑技术以及材料回收制度等，在最大程度上节约原材料，根据施工的主要材料实行限额发料的制度，然后在根据相应的损耗标准，与施工单位进行结算，有助于推动施工材料与施工成本的节约，从而实现对于材料进出场时间的合理安排。另外在工程变更这一环节上，其签证、变更要严格按照企业的有关规定进行办理，这需要设计阶段与合同签订阶段就尽可能将工程变完善化，降低变更率，如果存在必要的工程变更，要在多方考察与会审的基础之上考察变更的必要性，然后再做决定。同时，房地产开发企业还要加强对于现场签证的审查，这样才能够保证现场签证管理的严格性，根据双方都认可的工程实际变更记录来进行工程结算，才能够保证科学性。

而在最后的竣工结算时，房地产开发企业则应该将工程项目结束后的评价工作与竣工结算工作重视起来，因为竣工结算也是事后成本控制的关键缓解，要将项目与销售环节进行对接，从而提升业务水平与业务能力。其中，房地产开发企业在设计销售方案时可以引入资金成本概念，以此来减少施工超支的状况，而对于销售费用支出要进行严格考察，选择性价比最高的广告宣传媒介，以此来收获相应的投放效果。其中需要明确一点，销售费用投入需要配合效果考察环节来进行，对于高投入、低效果的销售行为要及时叫停，这样才能够确保销售环节的实际费用都产生效果，加强市场后期调研工作，针对客户要进行来源调查。物业管理环节也是成本控制中的长期性项目，所以需要提前加强对于产品缺陷的改进，做好备品准备，提升实物的使用效率，避免物料浪费。

3.3 制定好成本控制目标

上文提到了细化成本目标的重要性，所以在进行成本管理的时候首先就要制定成本目标，结合实际的市场发展状况、测算能力，来制定成本目标的执行原则，尽可能缩小目标成本以及实际发生成本之间的距离。

同时，为了更好地制定成本控制目标，房地产开发企业需要发动其他部门，建立完善的成本控制责任制度。各个相关部门在明确工作内容的基础之上，要将成本控制工作落实在每个工作人员的身上，同时利用绩效考核制度，将成本控制纳入考核指标中，明确规定相关人员的参与内容以及成本控制责任，从程序上以及工作流程上将成本控制工作机制化，实现动态的管理工作。并且企业自身的所有成本要以数据库的形式进行整理收集与归纳，列出清单，这样也能够为后续的成本审核与成本测算提供合理的基础及保障。比如，在责任成本管理中，产品质量出现问题、财务数据失真都属于责任成本管理的工作范畴。

3.4 建立企业标准化体系

企业的标准化体系建立能够有利于加强对于各种技术方案的分析与比较，从而有利于实现产品的标准化和提升企业的市场竞争力。因为从房地产开发企业发展运营角度来看，产品标准化能够降低新产品研发的投入成本，又能够保障分解项目的经济技术指标不被突破。

企业在建设标准化体系的过程中需要从5个方面着手，即产品、部品、作业工序、工程做法以及质量验收，以专业的产品研发系统以及成本研究系统为技术支持，建立完善的企业标准化体系，从根本上制定出一套系统、科学、行而有效的建设方案，从而能够实现成本控制的最优化。

3.5 明确房地产开发企业在成本控制方面的发展趋势

未来房地产开发企业在成本控制管理工作上会更加倾向于技术管理，以环保化、绿色化为开发理念去提升建设质量，并且能够有效降低成本投入。在采购方面，企业应该利用互联网的优势进行网上采购，根据调查显示，房地产开发企业在网上采购的成本与传统采购成本相比会降低三成，而网络营销也会大大缩短开发商与购房者之间的空间与距离，从而能够提升信息流通的速度和降低营销成本。此外，房地产开发企业也要与其他的设计单位、中介机构等建立良好的沟通交流机制和协作网络，促进房地产行业的系统化、现代化进程，从而提高整体产业链的利润空间和产品的实际附加值。

4 结 语

目前的房地产企业在成本控制与开发过程之中，还有很大的支出节约空间，可以通过掌握成本控制的关键环节，来推动产业化进程，形成完善的成本控制体系。同时，房地产开发企业有必要将成本控制工作划分为3个阶段，分阶段将成本控制目标进行分解，从而将成本控制工作落实到位，提升房地产开发企业的经济效益与社会效益。

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