深化供给侧改革背景下房地产业降低内部成本的思考

陈莲芳

（安阳中建润峰地产有限公司）

2016年底召开中央经济会议，提出应该促进房地产市场健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展；要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。在这种大环境形势下，更要求企业从内部降低成本，增强核心竞争力。

一、全周期成本管控

随着房地产业进入成熟期,企业想要获得稳定的利润，在提供适销对路的房源外，降低开发成本显得比较重要，成本管控是贯穿项目整个开发周期的，不仅仅是为了节约某个阶段的费用，而是从全过程、全方位的角度出发，最大限度利用有效资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低房地产业成本，从而提高企业的经济效益、社会效益。

全周期成本包括项目决策、设计、施工等费用，据统计，初步设计阶段影响工程造价的程度65%；施工图设计阶段影响工程造价程度25～35%；施工阶段通过技术性措施节约工程造价的可能性为5～10%。分别从项目开发的三个阶段进行全周期成本管控，包括：项目开发前期，建立目标成本测算；设计阶段推行限额设计，加强图纸会审控制成本；施工过程中，进行动态成本管控。

（一）建立目标成本测算

在投资开发前，应对项目投资建设全过程、全周期进行可行性分析，建立目标成本，目标成本测算是项目过程中成本管控的“上限”，是以往项目的成本结构经验、项目规划指标、产品规划指标和基于单方造价及测算的模型，整个测算过程是一个“自下而上、层层汇总”的聚合过程。将目标分解,同时根据项目建设周期细化每年的预算执行目标。项目开发建设期对工程进度、资金收支等严格按全面预算管理，发现偏差，及时分析修正，保障项目预期收益实现，每年进行后评价分析，总结经验教训，开展绩效考核，不断提升企业整体效益。

（二）推行限额设计

统计表明，设计费虽然只占不到建设项目总投资的1%，但设计阶段对项目投资的影响程度较大，设计阶段的成本控制是项目投资控制的关键，做好设计阶段的投资控制对实现项目成本目标有着决定性的意义。采取两点措施进行设计阶段成本控制：

1.运用价值工程原理推行限额设计

对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。在限额的前提下，根据价值工程原理，对结构进行优化设计，使成本控制在一定的范围内，达到项目价值的最大化：①按照控规最低要求去除不能产生经济效益的娱乐会所；②不设地下室；③做足地上停车位，同时以机械车位方式通过验收，减少地下开挖量。

2.加强设计图纸的会审与审查

仔细复核与审查设计图纸质量，对图纸工程上的经济性、合理性、可行性进行审核，及时发现设计不足，避免出现因设计问题导致的返工，从而节省不必要的资金成本。

（三）动态成本管控

动态成本是过程控制中的重点和难点，工程实施过程中主要通过前期制定的各明细“合约规划”来指导和控制实际过程中“合同签订和变更”，设置“预警指标”和“强控指标”，有效管控每一个合同变更和超付；做好隐形成本控制，降低费效比：严格按照合同约定的产品品质及工艺要求实施，施工过程中及时跟进，隐蔽工程留存信息、相关图片，作为结算审核的文件；加强房地产成本业务知识的学习，建立健全学习机制，增强理论知识体系。

1.工程量动态管理

根据计划进度和实际进度信息，实时掌握工程量的计划完工和实际完工情况，为施工阶段工程款结算提供数据支持。

2.成本监控

对已完成分部分项工程进行成本评价，根据成本的实时消耗情况，对未完工工程进行成本预测，为总成本管控提供支持。

3.竣工验收阶段做好决算

竣工验收作为项目后期成本管理的重要环节，必须严格把关，搜集整理竣工资料，包括工程竣工图、各种签证资料、设计变更通知、主要建筑材料规格、资料与价格签证，做好竣工决算审核。

（四）加强和完善现场签证管理

减少签证变更，避免设计浪费，合理应用规范对设计进行优化；推行标准化，合理应用新材料、新工艺。空调板、消火栓、排烟井等功能性设计是否漏项；雨污水工程中的成品塑料井；室内抹灰采用石膏砂浆；景观PC构件应用。

对现场签证进行管理，包含签证的办理及审查。施工中发生现场签证时，先进行核算再实施，办理前进行工程量及成本增减分析，化成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员紧跟施工现场，掌握签证办理的真实性和必要性。针对已经签发的签证，相关人员在审查过程中要判断签证的合理性、真实性、完整性，再严格根据合同、签证单等文件、依据定额进行工程量及价款核实。

二、发展装配式建筑

随着科技的发展，新能源、资源再生利用、创新技术研发发展趋势，在建筑工程领域加快科技成果转化，提高工程的科技含量，改变建筑业传统的劳动密集型产业和粗放型经济增长方式，房地产业想在激烈的市场竞争中站稳脚跟、谋求发展，必须依靠增加科技含量满足生产。利用新技术提高施工效率，减少作业时间，降低生产成本，实现房地产业持续发展。

2017年3月，住房和城乡建设部印发《“十三五”装配式建筑行动方案》等文件，明确提出到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上。房地产企业在推广装配式建筑，推动新型建筑产业化发展方面有着义不容辞的责任，装配式建筑由于大量采用在工厂制作的预制构件，能大规模实现穿插施工，缩短工期，加快开发周期，节省管理费用和财务费用，降低开发成本。装配式建筑能减少30%的现场用工量，引导农民工转化成产业工人，提升质量和性能及居住舒适度。从社会效益来说，减少资源消耗，装配式建筑与现浇建筑资源和消耗对比如表1所示。

装配式建筑，能降低钢筋、混凝土、砌筑及抹灰工程费用，但是预制构件产品及其运输、吊装费用会增加，因此机械费及拼缝相关材料费增加。要实现构件的规模化发展，降低运输成本费用。生产成本中“人的成本”是不可控的，在新旧动能转化中，依靠采购先进设备及培养高素质技术工人队伍完成机器对人的替换，增强企业核心竞争力。

三、推广BIM应用

BIM作为共享知识资源，能分享项目从概念到运营的信息，为决策及实施提供依据。从房地产企业的角度推广BIM在大中型项目中的应用，如在图纸会审、深化设计、方案交底、配模配架、变更管理等场景的应用。通过快速建模实现土建、安装机电、幕墙装修的整合，发现原设计图纸中存在的不合理及错误之处，提供图纸深化设计并为材料采购提供依据。据统计BIM在协调设计方面能节约5%的成本，项目周期缩短7%，及时实现投资回报。并实现施工现场的动态管理，大大降低成本，缩短工期。

BIM的成本管理基础是5D模型，在3D几何模型的基础上，融入“进度信息”和“成本信息”，能对工程成本实施监控，使工程量的计算更具有准确性及效率性；参建各方有协同工作的资源平台，形成综合数据库，避免预算与成本控制脱节、设计与施工脱节、变更频繁、结算困难的问题；能保证多维度成本分析的高效性和精准性。目前，BIM存在的问题有建模所需成本较高，软件集成化程度有待提高及需要完善相关技术标准的问题。

四、加强资金管理

在项目实施过程中，从降低负债率、合理筹集资金、加快资金回流速度等方面入手，加强财务杠杆的应用。降低资金成本的途径主要是包括拓宽融资渠道，降低负债率；加快应收款项的回收，加快销售资金回流速度；履行审批手续，严格按照资金计划拨付工程款；压缩现金库存与现金的使用量。

（一）降低负债率

降低企业的负债率，关键是拓宽向银行贷款、面向社会发行债券、股票、进行融资租赁等融资渠道，融资资金的贷款周期要与项目的开发周期匹配，避免出现短期融资资金投入到长期项目中，最终导致项目资金链断裂。

（二）加快应收款项的回收

应收账款作为重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是一种资金占用，必须及时加以回收，对于房地产业而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收建立严密的、行之有效的制度。

（三）严格按照资金计划拨付工程款

在项目开发过程中，需要大量拨付工程款项，编制资金使用年计划，月计划，严格按照资金计划执行，完善相关审批手续、配齐完备的合法单证，对于任何不报计划的拨款要求，进行坚决抵制。

（四）压缩现金库存与现金的使用量

根据实际控制企业日常经营活动所需的现金量，控制现金库存的数量及现金的使用，通过转账及使用支票进行结算，保证资金的安全性及资金的增值。将现金转化为短期投资，实现资金的保值增值。通过到银行及时办理手续，加快支票、汇票、有价单证等在途资金的入账，以产生效益。

通过集约方式采购，降低库存减少现金占比能有效降低成本，共享资源，除比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件的价格和维修费用，有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本，有效控制主要材料设备的质量。

五、结论

2017年是中国实施“十三五”规划的重要一年，也是深化供给侧结构性改革的一年，降成本需要弱化地方财政对房地产业的依赖，而地方针对房地产业的税收、信贷、金融政策具有短期性和多变性特征，这种不均衡的政策调控，对经济发展具有破坏性；另一方面，房价的增长带动生产性材料迅速上涨，能让大量的“降成本”破功。因此，对于房地产业而言，在当前以“三去一降一补”为重点的供给侧结构性改革过程中，利用管理手段，加强全周期成本管控，积极推广使用创新性技术，加强资金管理等降低企业内部成本的措施，增强企业核心竞争力显得尤为重要。