房地产企业财务管理现状及发展对策——以WK公司为例

文/孙慧敏，湖北经济学院会计学院

最近几年来，房地产业的发展一直受到人们的普遍关注。房地产业发展的健康稳定与否也在一定程度上影响了金融业的发展。但由于房地产业自身性质特殊，使得其依旧存在着不少的财务风险及相关问题。根据《2017中国房地产百强企业名单》，本文选取了排名靠前的具有代表性的WK公司为例，分析了其在近五年来的发展现状及问题，并提出了相关建议。

1 房地产企业的近况及问题分析——以WK公司为例

Z计分模型是1968年教授爱德华·阿特曼Edward I Altman建模设计的一种，利用多个财务指标的组合计算，以此来评估企业发生财务危机与否的破产预测模型。他选取了以下的五项指标：X1=流动资本 / 总资产=（流动资产-流动负债）/ 总资产；X2=留存收益/ 总资产；X3=息税前收益 / 总资产=（税前利润+财务费用）/ 总资产；X4=资本市值 / 总资产=（每股净资产×非流通股数+每股市价×流通股数）/ 总资产；X5=销售额 / 总资产=主营业务收入 /资产

具体模型如下：Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5。

经过反复的实验与证明后，Edward I Altman制定了以下评价分类的标准：当Z〈1.81时，企业有较大的破产财务风险；当1.81〈Z〈2.675 时，企业处于灰色地带，财务状况较为波动；当 Z〉2.675时，企业财务状况较好，面临较小的破产财务风险。

本文根据新浪财经、同花顺、和讯网的相关数据资料，收集了2013年至2017年五年以来WK公司的财务报表数据及其他相关资料，以教授爱德华·阿特曼的Z模型为框架，构建WK公司的Z计分模型，对其财务状况进行了分析研究。

WK公司近五年来，Z值的平均值约为1.036，远远低于评价分类标准的1.81，证明企业在运行过程中，还是存在一定的财务风险，其中2015年Z值有所上升，但随后又下跌，证明企业的财务状况不太稳定，应当引起企业管理层的重视，分析产生这一现状的因素，力求改变这一局面，稳定企业财务发展，降低企业发展的财务风险。

在当前的经济大背景下，房地产企业的资产负债率明显普遍偏高，成为房地产企业的一个特性。2013年到2017年，WK公司流动比率分别为1.3439、1.3447、1.3022、1.2436、1.2009，近年来流动比率逐年下降，创下1993年以来历史新低，表明企业短期偿债能力变弱。观察近五年来的速动比率可以看出，企业速动比率在逐年升高，0.3372、0.4255、0.4259、0.4378、0.495，但其平均值只有0.4243，还是远小于1，这也体现出了流动资金不够充足的问题。WK公司近五年的资产负债率逐年攀升，78.00%、77.20%、77.70%、80.54%、83.98%，甚至是出现了历史之最，平均值达到79.48%，表明企业债务资金较多，举债发展的步履明显加速，具有一定的财务风险，使得融资成本加大。如果出现现金流不足的情况时，易发生资金链断裂，无法及时偿还债款，从而导致企业破产。所以，企业在现阶段需要调整财务结构，鉴于房地产行业的特殊性，其整体风险较高，企业更应该针对其自身发展特色，控制财务杠杆，规避财务风险。

房地产行业受宏观政策影响较大，政策导向性十分强，若想使企业达到可持续发展，经久不衰的经营下去，就需要从企业外部与内部两个方向来把控。

从外部来看，企业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，易受其变化的影响。除此之外，又受到其自身内部成长的限制。企业内部管理人员的专业水平不高有可能导致企业的财务管理只是存在于事后监督层面之上，而没有形成一个完整的监控体系，使其无法发挥其应产生的现实作用。此外，虽然WK公司在近年来已经根据企业自身的特性进行了设立各项委员会等完善内部控制的举措，但依旧在新闻中曝出部分负面消息，这也体现出企业对内部控制的了解还不足，内部控制制度有待完善加强。

2 优化房地产企业财务管理的建议

降低财务风险。根据Z值的计算分析，不难发现企业流动资本占总资产的比例较小，为了缓解这一现状，企业可以在制定收益分配制度时，将本来规划由流动资产支出的部分换一种方式支付，比如可以将原本计划由现金支付的活动换成由股票期权等方式支付，这样在一定程度上使得企业的实收资本增加，资本结构得到了优化与改善，风险得到了控制与降低。房地产企业的资金回笼速度较慢，有待提升，企业应准确的估定客户的购买能力及偿债能力，以此确定对应的信用等级，按照划分的不同的信用等级，分配不同的贷款额度，还可以创立鼓励还款机制，制定早期还款的优惠条款，加速资金尽快回笼。

此外，根据X5的数据不难发现企业营业收入占企业总资产的比例也较低，因此企业应该相对应的确立强有力的销售战略，一方面增强企业内部培训，培训销售人员的销售技巧，提升其业务能力，并建立奖惩制度，奖罚分明，调动销售人员参与工作的积极性，为企业创造更多价值。另一方面，在销售模式上，企业可以进行一定的创新，结合当下电商网络的发展，不断尝试新的营销宣传手段，顺应时代潮流，锁定客户，提高营业收入。

加强财务结构管理。房地产企业资金周转时间较长、需求量较大是行业本身的一种特性，无法避免。所以企业不得不通过融资等方式，吸取更多的资金以供其企业的运营与发展。但融资过多，导致负债增加，也带来了相应的财务风险。企业应该在向外部获取资金以满足自身运营的同时，规划一个合理的财务结构，将财务结构放在企业日常管理比较重要的地位，预留较为充足的现金余额，优化内部存货结构，可以防范一定的再融资风险。加强对投资项目的审核，做好预测工作，依据规划的财务结构合理借贷，扩宽融资渠道，保证融资的稳定性，将风险缩小在可控范围之内。

完善财务管理监控体系及内部控制制度。企业发展的宗旨是要实现其可持续发展，相对应的，企业需要建立可持续发展的监控体系。要把握市场的经济走向，拓展经营，统筹兼顾，将管理与体制结合起来。在企业外部，需要时刻关注市场经济走势与变化，做好相应的预警机制以应对随时可能变化的政策导向。在企业内部，从财务管理人员至财务管理制度，都需要对其建立完善的监控体系。提高财务人员的自身素质，不论是基层的员工还是高层的领导，都需要树立强烈的财务管理意识，加强专业技能的培训，提升业务能力。要提高企业人员对内部控制制度的重视程度，完善企业的内部控制制度，明确分配企业人员的责任与权力，做到权责分明，利于提升企业的工作效率。企业人员还需要加强监督机制的管理，以便在财务状况发生时能及时科学有效的应对与处理。选取了2017年百强房地产企业中排名靠前的WK公司为例，其作为一家成熟的上市房地产企业，对房地产企业的发展研究具有一定的代表意义。

房地产企业存在着财务风险偏大、财务管理结构不完善、财务管理监控体系待提升等问题，而企业要想长期稳定的可持续发展，就需要增加企业的流动资产，保留一定比例的现金余额，加速资金回款；加强企业销售人员的业务水平，扩宽销售渠道，提高企业的销售收入；扩宽融资渠道，加强财务结构管理，优化企业财务结构；提升财务管理监控体系，完善企业的内部控制制度，保障企业强有力的可持续发展。

3 结论

房地产业是一个高风险的产业，但作为我国民经济的支柱行业，其发展与整体的经济形势直接关联。在当前的房地产企业中，本文