企业经营性资产管理浅析

邱惠

中国石化集团西南石油局有限公司 云南昆明 650021

所谓企业经营性资产，主要指企业因盈利为目的而持有、且实际也具有盈利能力的资产，大致上指流动资产加固定资产（房屋、建筑物、设备）以及无形资产（土地）。但在现有企业中，主要指用于从事生产经营活动的资产，经营性资产基本是以房屋为主，辅以仓库、写字楼等，较大型的企业的可经营租赁房屋达一定规模，资产面积较大，年度收入达千万元，是企业经营的一块重要收入，因此加强其管理是企业管理效益中一个举足轻重的环节。但是现有的企业可租赁房屋基本属于硬件条件不足的情况，即分布区域较为分散、局部规模小，房屋老旧（大多建成在80-90年代左右，房屋质量和结构不好），对承租人的吸引力不大，导致市场竞争力较差，租赁价格不高，租赁价值提升有限；而且可租赁房屋配套设施及周边环境差，如停车位严重不足影响写字楼出租、道路交通不通畅及商业市场淡化影响仓库出租等。

为进一步规范企业经营性房屋资产管理，提高运营效率，实现企业资产保值增值，需要加强运营管理。对于企业经营性资产的租赁工作，需要高度重视并认真分析市场，对市场行情进行正确判断、提前谋划、多方协调，完成年度租赁计划，确保无安全事故发生。本文针对企业经营性资产租赁管理中存在的问题进行剖析，然后从企业合同管理、承租人管理、综合管理、安全管理等方面阐述了提高企业经营性资产管理与使用的措施与对策，提出一些体会和建议。

1 目前企业经营性资产管理中的不足

企业在进行对经营性资产的管理过程中，往往会涉及到很多的部门，而且管理的过程比较复杂与繁琐。总之，企业的经营性资产管理是一项难度比较高的管理活动[1]。而房屋租赁是企业经营性资产管理中的重要组成部分，目前企业的房屋租赁管理中存在一些不足，主要有以下四个方面：

（1）由于网络营销发展迅速非常快，对实体经济冲击较大，加之市场经济整体不景气，经营成本高，承租人时有出现拖欠租金的情况。

（2）房屋转租难以控制，由于承租人经营方向错误或者管理不善等原因造成经营性亏损，不能交付房租时，禁止转租会造成租金难以收取，而放任转租又会导致资产价值难以提高。

（3）房屋租赁合同租期过短，造成难以留住资信较好的承租户。

（4）承租户对安全管理投入有限，不按期整改安全隐患和拒绝整改的情况时有发生，增加了安全管理风险。

2 对企业经营性资产租赁管理的分析

企业经营性资产管理所涉及的内容众多，诸如合同管理、承租人管理、综合管理、安全管理等都是其中的重要内容。只有做好自有经营性资产的可持续经营与可靠管理，才能够保证资产的增值，才能够不断提升企业的管理水平，才能够改善经营性资产的经济效益。

2.1 企业租赁合同管理

《房屋租赁合同》是出租人与承租人就房屋租赁事宜所签订的合同，其中的内容对于双方当事人的权利义务予以了明确规定，促使双方建立正式的租赁关系。租赁合同作为双方当事人承租房屋的重要依据，需要做好相应的管理，通过租赁合同的管理达到资产管理的目的。并不是合同签订完成了就可以了事，而是要在合同签订完成后，要严格地按照合同中的内容进行各项活动的开展，针对合同实施有效的管理，在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。

企业房屋租赁管理是一项非常复杂的工作，其涉及到很多社会的关系等。做好租赁市场前期调研，了解当前经济环境、租赁市场饱和程度、租赁资产的位置、周边资产租赁行情，以作参考。再就是对大额、重要资产，聘请专业评估公司，对经营性资产进行租金评估，采取挂牌交易方式，确保资产经营效益。在租赁的过程中，要对承租人有详细的了解，对其政治素质以及综合实力做好深入的调查，在此基础上，还要优先地选择一些整体实力比较雄厚的承租人，从而有效地避免因承租人整体素质问题而影响租赁质量的现象[2]。

企业与承租人就房屋承租事宜谈判确定一致之后，填写谈判会议记录表，由企业经营管理部门提供《房屋租赁合同》文本，填写租赁内容提交合同管理系统并完善相关手续。

为了更好地对企业《房屋租赁合同》予以管理，则需要配备专门的合同管理人员，建立合同管理台账，依照一定的类别或者一定的顺序编号，从而做到查询有序，在需要使用合同或者查询时能够及时予以查找和使用。如有必要的情况下，还可以对合同进行公证，提升合同的应用效力。

2.2 租金催缴管理

企业房屋出租之后需要就租金予以落实，只有保证租金的准时到位，才能够切实让房屋的经济价值予以展现。因此，在进行房屋租赁管理过程中尤其需要注意做好房屋租金的管理。对于租金的管理来说，其主要包括两个方面。一方面是承租方对于租金的缴纳情况良好，另一种情况则是承租方不按时缴纳租金，这时就需要涉及到租金的催缴。可采取签订合同时就缴纳租金和押金，这样可以避免租金收缴困难的出现。

对于承租方自觉缴纳租金的情况来说，其需要经营管理部门按照租金流转程序做好租金的管理，一方面是需要对承租方所缴纳租金的日期予以明确，制定承租人租期、租金管理台账，能够做到及时查询，信息准确。在此方面可以引入信息化管理，通过现代化的信息管理手段提升承租方缴租日期的确切性；另一方面，要保证租金流转的安全性和金额准确。

对于承租方不及时缴纳租金的情况，则需要采取相应的催缴手段，通过催缴的方式促使承租方缴纳租金。首先，企业经营管理部门需要出具相应的催缴通知，对承租方不缴纳租金的情况予以说明，以及所可能采用的必要手段。其次，必要的情况下，经营管理部门可以与承租方予以谈判，就租金予以催缴。再者，若承租方拒不缴纳租金，则可以采取必要的司法手段对承租方予以强制执行，从而保证房屋租金的落实。

2.3 企业出租房屋安全管理

房屋租赁安全管理是租赁业务工作一项重要工作，为了保证出租房屋价值的持续增值，或者说保证房屋经济价值的不贬值，则需要就房屋的安全管理予以保障，切实保证房屋的安全可靠性，提升房屋的安全使用效果。可以制定相应的安全管理制度规定安全责任。因此，在进行出租房屋安全管理过程中，则需要从细节入手，关注房屋和承租人的使用情况，切实做好房屋安全隐患防范和整治工作。

（1）承租双方在签订规范格式租赁合同中，明确双方的权利与义务。对于房屋的使用事项同样需要在合同中予以明确体现，明晰双方之间的权利义务。

（2）在签订《房屋租赁合同》的同时可以签订《安全承诺书》，明确承租的房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品以及违反国家法律法规规定的经营项目和行为。对于此内容有必要向承租方说明，并落实到合同内容之中。

（3）房屋承租人必须如实向出租人提供身份证户口簿、营业执照及人员状况等有效证件。出租方对于承租人所出具的证明等需要予以核实核查，切实保证其所出具的户口簿、营业执照、人员状况等符合实际情况。

（4）企业在承租人入住之前需要就房屋的实际情况予以查看、核实，对于可能出现的房屋安全隐患则需要做到补充、修补、维护，切实将房屋可能出现的安全隐患扼杀在摇篮之中。同时，必要的情况下，还需要让承租人进入房屋予以实际情况的核查，并对房屋附属设施及相关物品予以登记确认。

（5）出租的房屋必须符合安全生产、消防、治安、城建、环保、卫生等安全条件。

（6）企业应制定出租房屋巡回检查制度，定期对出租房屋进行检查，查出的安全隐患要及时制止，提出整改意见和限期整改，对拒不整改的承租户下发《隐患整改通知书》进行警告和责令整改，如承租户还是拒绝整改的，可以按合同约定终止合同，从而保证租赁房屋安全状态可控。并在后期进行回访，做好安全隐患整改的闭环管理。

（7）按照安全管理制度，经营管理部门可每月开展一次安全检查，要求承租方开展消防设备安全巡检，定期开展应急预案演练等安全活动。

2.4 企业出租房屋涉诉措施

企业出租房屋因出租所形成的纠纷一般情况下可以通过出租方和承租方之间的协商予以解决，一旦出现矛盾不可调和的情况，就可能会涉及到诉讼程序。为了更好地保证诉讼的胜诉可能性，就需要经济管理部门做好日常工作。一方面，对日常出租房屋过程中所涉及的票据、合同等材料予以存档备案，做好“证据”的留存，以备诉讼之用。如果涉及到房屋的损毁情况，还需要房屋损毁的情况予以证据备案，便于诉讼过程中赔偿数额的确定。另一方面，为了更好地发挥诉讼作用，还应当设立专门的法律部门，从源头上做好风险管控，对于租赁合同予以细致审查，对于租金催缴过程中存在的风险予以严格把控，从而减少因为房屋租赁所可能涉及的诉讼概率，减少房屋租赁过程中所存在的其他诸多风险，从而提升房屋的租赁价值。

2.5 建议

现就做好企业房屋租赁业务、提高企业经营性资产的租赁价值，谈谈个人的建议：

（1）在签订《房屋租赁合同》时，承租人就缴纳租金和押金，避免发生租金催缴难的情况，大客户、大金额可采取限期分次缴纳的方式，一般采取两次付清，不超过10个工作日。

（2）做好房屋招租宣传，可通过网络、报刊、房屋中介公司等平台向外发布租房信息，扩大信息流通量。

（3）与承租方签订时间相对长的合同期限，吸引承租方投资，激活闲置资产。

（4）修缮老旧房屋，改善周边环境，提高市场竞争力。

（5）对相对路段较好、较大房屋租赁，实行竟租，以提高资产效益。

（6）对资信较好的承租户签订合同时可采取多年一签，每年按时收缴租金，同时可在合同中约定次年上浮一定比例的租金，提高房屋出租率及效益。

（7）逐渐取缔拖欠租金、安全环保意识差、社会公益态度差、信誉差等各方面较差且引起住户及其他租赁户强烈反响的承租人，以维护单位的信誉和形象。

（8）对承租人提出合同要约范围内的安全管理方面的合理诉求，应及时履行出租方的安全保障义务。

（9）按照安全管理制度相关规定及季节特殊性，定期和不定期的开展安全检查和安全活动，不断提高管理人员及承租人的安全意识和管理水平，做好安全基础资料管理，确保租赁业务安全生产，不发生安全事故。

3 结语

总而言之，企业经营性资产管理工作是一项复杂而系统的工作任务，企业必须要提升经营性资产的管理意识、不断完善资产管理制度、设置专职管理部门和人员开展资产管理工作，并且要求相关工作人员在工作中不断摸索，树立资产管理新理念，最大程度提升企业经营理念，充分利用资产价值，实现企业经济利益最大化[3]。管好、用好经营性资产，使其发挥最大效益，需要管理人员找准资产管理中存在的问题，采取有针对性的措施，形成科学完善的资产管理体系，健全合理高效的管理机制，针对经营性资产管理中的问题给予合理的解决办法，采取科学有效的管理方式，并获得上级部门的正确领导及支持，依靠相关业务部门和员工，从而合理配置经营性资产提升其使用效率，使其为企业的发展和良好运行创造价值。