房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

张怡伦

【摘要】如今我国房地产正处于快速发展阶段，房地产抵押贷款评估的业务的数量也日渐增加。而由于评估人员的专业素质和职业技术的限制和银行贷款门槛低等原因，致使银行存在很多风险。因此对房地产抵押贷款评估存在的风险、造成风险存在的原因及其防范措施进行分析是非常重要的，特别是对降低银行的潜在风险及促进相关行业的健康发展有着至关重要的作用。

房地产抵押贷款是指银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。亚市房地产信用贷款的重要形式且占据了重要的地位。且其应以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》和《房地产估价规范》等为依据进行。抵押物的价值关系着放款额度的高低，由此看来，以科学技术规范的评估贷款政策在有效规避和减少相关风险是十分重要的。

【关键词】房地产抵押贷款评估 风险 估价制度

一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险及其存在的原因

（一）评估工作相关人员高估价值

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目标，遵循公认的评估原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算及判定的活动。评估机构和评估人员相当于中介，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此，评估人员的专业素质、职业技术和道德是房地产抵押贷款评估风险的直接影响因素。·

房地产抵押贷款评估的方法有多种，例如收益法和市场比较法。每种方法所使用的对象和条件都各有不同，因此，评估方法的合理选择也是及其重要的。不仅如此，不论在实际情况中运用哪种方法来进行估价，都要十分客观和准确的数据，例如市场比较法是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。所以比准价格的确定对价格評估起到了至关重要的作用且直接影响到了评估结果。因此，评估人员的专业素质、职业技术直接影响了评估价值的高低。

房地产抵押人为了获得更多的资金，通常会通过给予高评估费用或回扣来要求估价机构和估价人员来提高所抵押房地产的价值，一些不正规的机构或道德水平不高的估价人员会经不起诱惑，提高抵押人的房地产的价值，因此评估机构及评估人员的职业道德和专业素质也直接影响房地产价值的高低。

（二）银行方面造成的风险

在抵押贷款审核和发放的过程中，银行常常会出现不严格审核抵押人的还款偿债能力，不公正公开选择正规机构，缺乏专业人员审核估价机构和估价人员以经评估的房地产的价值，发放贷款过高等现象，这些因素都是可以引起风险的因素，而主要风险如下

1.单纯只关注抵押物价值保障，未关注其还款能力。现如今，借贷市场的竞争非常激烈，而银行方面为了达到目标并有效地扩大市场，将抵押人所能提供的抵押物放在中重要的地位，致使很大程度的忽略了抵押人的还款能力。又由于银行方面根据估价机构所提供的抵押任何抵押人所持的抵押物相关的内容来确定发放多少贷款，并且不审核抵押人的收入证明的真伪，贷款的安全性便大大地降低。关注抵押物价值而忽略抵押人的还款能力，在银行的实际工作中也形成相关的定式，如此一来，抵押人也相信只要有足够资格的抵押物便可获得贷款，这也相当于在房地产抵押市场的虚无的繁荣上提供了便利和帮助。

2.银行不公开选择估价机构，缺乏公正性和客观性。估价机构是银行发放贷款中必不可缺的部分，而选择的估价机构是是资质高、信誉好的最佳选择才可以减少发放贷款的风险。而在现实选择机构的环节中，通常是从极少数的机构中选择，造成选择过少没有办法对比的情况。而入围的机构还常常通过不正当的手段取得超出自己本身的评价，这也相当于助长了银行机构的腐败风气和机会，从而增加了抵押贷款的风险。不仅如此，犹豫选择过少，银行和估价机构容易把评估过程当作过场而忽略了很多缺陷。

3.银行缺少专业人员审核相关内容，难以确认准确的额度。银行十分缺乏非常专业的，同时具备房地产估价理论和技术的人员，致使确定准确的可贷款额度充满了难度，大大增加了评估人员评估出错的概率。不及如此，银行仅仅根据估价机构评估的抵押物的价值就确定放款额度，大大增加了相关的风险。

4.银行发款比例太高。政府虽然对个人购买的房地产所需支付的首付都有严格的要求，但是银行为了在竞争中占据有利地位，常常忽略个人购买面积和是否是首套住房的条件，就直接发放房地产价值的80%的贷款，这样同时也增加了相关风险。

（三）金融风险的发生

于20世纪，日本发生了泡沫经济，东南亚发生了金融危机，在此期间，很多银行都同时出现了呆账坏账，所以造成了银行的危机，房地产市场的情况对银行业的稳定发展有着至关重要的作用。银行在放贷时有规定的贷款比例，但是贷款比例并非只是仅仅作用于贷款额度的确定，还是监测贷款风险的重要依据，。如果抵押人都按时归还贷款，贷款余额便会随之减少，抵押人的所有权也逐日增加（在房地产抵押市场价值稳定的情况下），银行风险也是在逐日下降的。但是也会出现所抵押房地产价值下降的情况，在此时，贷款比例也会随之增加，风险随之增加。特别是在价值持续下降直至抵押物价值低于所剩贷款的余额，借款人很容易便会放弃还贷，银行便会有很大的损失。由此看来，金融市场的稳定是必须的，如果金融市场的风险越来越大，银行业也会随之陷入风险。

二、如何防范房地产抵押贷款评估的风险

（一）估价制度持续完善，提高估价人员的专业素质

房地产估价师的培训是至关重要的，特别是中国房地产估价师学会要予以支持和鼓励，并且应该规定一定的获取估价师资格证的时限来确保人员的专业素质。一名称职的房地产估价师，应该不仅仅只是掌握书本上的知识，还应与时俱进，随时的了解最新的相关知识和要求并且有足够的实践经验。因此，房地产估价师的专业素质和技术的提升是非常重要的，也要多为新的估价师提供足够的平台和机会来丰富自己的经验并且了解自己的不足。

房地产管理部门要完善相关的措施，并且建立一个大档案来保证行业中的信息互通。不仅如此，还应定期的抽查房地产估价机构的估价过程和结果，以此来杜绝腐败和恶意吃回扣的现象。对于出现问题的机构和个人，要严格处罚机制并使信息公开透明化，以此来提高相关人员的专业素质。

（二）银行提高风险的预知能力

为了降低风险发生的概率，银行应该聘请一些有着相关的专业知识和技术的人员来建立一个风险控制和应对部门。银行在发放贷款前，风险控制和应对部门可以提前审核估价部门的估价，对不合格的进行相应的应对措施，以此来减少风险并更加准确的评估抵押物价值。

银行不可直接不通过审核来确定估价机构，应该通过一系列的审核和评估来公平公正的高质量高素质的估价机构。并且银行的相关人员也不可吃回扣或者以相关理由来收取中介费或其他的不合理费用。

不仅如此，银行还应该注意还款人的偿债能力，以此来降低出现贷款无法回收的可能性。

（三）加强对市场变化的实时监测，及时的了解房地产抵押价值的变化并随时作出调整

在市场价值变化过快时，银行可以委托专业评估风险的团队来定期地评价房地产抵押价值，并且在房地产抵押的处理上，也同样的应该委托房地产估价机构来进行专业的评估估价，以更及时的降低风险。

三、结束语

总而言之，房地产抵押发贷款风险有很多方面的原因，包括估价机构和估价人员造成的，银行方面造

成的和金融相关的。但是这些所有的风险都可以合理规避的，只要估价机构和估价人员及银行加强管理提高人员和机构的职业素质并且借助措施等加强自律意识，及时的发觉和制止风险的发生，或无法阻止的风险可以及时的采取合理的措施及时的降低损失，房地产抵押贷款行业便会更加健康有序的发展。

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