保险版“以房养老” 全国推广

宗和

银保监会近日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》称，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围开展。

观念之变：拿“死”房子换“活”钱

老年人住房反向抵押养老保险，是指老人以自己的房产作为抵押，从保险机构获得养老金，同时继续居住在自己的房子里，投保人过世之后，保险机构获得处理抵押房产的权利，是解决老年人“有房产、无现金”问题的有效手段。

早在2013年8月国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，就把以房养老提上了议程。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日；随后，2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间也延长至2018年6月30日。截至2018年7月31日，已有几百户签约家庭，业务主要集中在北上广，每位老人领取养老金最高的家庭3万余元，最低约2000元。

尽管以房养老因与中国养老传统和房地产市场消费习惯相悖，从一开始就不被看好，但总归有人愿做第一个吃螃蟹的人。2015年4月10日，在以房养老试点启动10个月后，迎来首批签约客户。北京、上海、武汉三地的4户家庭5位老人正式签订了住房反向抵押养老保险投保单。在首批客户中，北京的黄女士、康先生以及上海的费先生都是失独老人，而武汉的朱先生和老伴是在子女的陪同下签约。当年6月，这几位老人投保的以房养老产品开始兑付。北京的失独老人康先生在领到“第一桶金”后不无兴奋，“很多人劝我不投保，但我认准了这是好事，至少很适合我和老伴。我们每月可领养老金近万元，可以拿这笔钱出去旅游了。”把房子价值提前变现，多一份养老金，这是以房养老的选择者们共有的观念。在广州签署以房养老合约的张先生，在谈及为何选择这个产品时，他表示女儿在国外，自己和老伴的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善生活品质，身体条件允许就外出旅游散心。

“以房养老为老年人提供了新的养老解决方案。”中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文曾表示，以房养老保险满足了老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求。

利益之争：抵押与出租哪个合算

当然，并不是每个老人都能接受以房养老这样的“超前”观念。老人们权衡的依据，除了传统观念以外，无非是到底如何处置房产更合算？

根据开展了业务幸福人寿推出的查询保险条款，该产品投保年龄为60周岁至85周年（含85周岁）。老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，不能变更。条款约定由保险公司和投保人共同选择和委托具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估并出具评估报告，由此产生的评估费、律师费、公证费、抵押费等费用，由双方均摊。此外，投保人还需承担每年1000元的保单管理费。这些费用在投保人每月领取的基本养老金中扣除。

对于房价可能出现的波动，该产品一方面在评估抵押房产价值时，提前把房产预期增值收益因素考虑在内，价值增长全部归属于投保人或继承人。另一方面，投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌影响。另外，投保人身故后，假如抵押房产处分所得不足以支付相关费用，继承人也无需补足，由保险公司自行承担。

也就是说，房子在抵押评估时会考虑一定的增值收益，并且会把这部分收益计算到养老金里。未来处分房屋时，如果价值发生了变化，保险公司扣除相关费用后，多了要退给投保人，少了投保人也不用补。

这种养老模式看上去“旱涝保收”，到底划不划算呢？举个例子。如投保人的房产以100万元有效保险价值计算（可以简单理解为房产估值），60周岁投保男性，延期年金需缴至86周岁，年缴保费2544元，每月到手的基本养老保险金额为2514元（未扣除相关费用）。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。由于种种原因，这个保险对很多老人并无太大的吸引力。在广州郊区将一套70多平方的房子出租的老李坦承，月租也能拿到二三千元，如果是抵押给保险公司，每月领2000多元，对于生活改善并不算大。

市场之机：或能解决卖房养老难题

在以房养老产品出现之后，有专家学者指出，这注定是一种“小众”的养老方式，主要适合无子女或者不涉及遗产继承问题的老人。而在反向抵押房产换取养老金的观念被广泛接受前，一些有养老照护需求的老人往往采取的是更直接的方式，将房子卖掉，去住养老院。

北京大兴63岁的张老太，老伴去世，无儿无女，亲戚间来往也不多。近年来，她的身体越来越差，动了住养老院的心思，四处联系后看中了一家养老院。养老院房费一个月就5000元，除此之外，看病、吃药也不是笔小钱。她如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出头的养老金，看起来不够用。她决定把房子卖了，负担以后住养老院的开销。

张老太的房子虽在郊区，但离地铁站近，户型、采光均不错，凭北京的房价，卖掉的话足以供她养老。然而，在中介挂牌两个月，来看房的足有七八十人，硬是成交不了。因为她的户口没有地方迁出，城里没有亲戚，农村不肯接收，养老院也没有接收户口的资格，这让买方心存犹豫。因此，在保险版以房养老产品问世后，有业内人士指出，这或许能为这部分老人解决户口制度上的障碍。

业内人士预计，在“以房养老保险”向全国推广的背景下，随着经济社会转型以及市场不断培育，“以房养老保险”市场的潜在需求将会显现，供给主体也将不断扩容。具体来看，三个因素会支撑“以房养老保险”市场的兴起。一是人口结构变迁，家庭代际关系变化，空巢与失独老人增加；二是养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展；三是自有房比重较大，住房资产價值上升。

（责编：孙展）