房地产上市企业财务风险及对策

顾佳瑶

在激烈的市场竞争机制下，企业在经营管理过程中会面临各种不确定的因素，及时准确意识到企业面对的各类财务风险，并采取有效的应对措施来防范予以防范控制，使企业转危为安，是具有重要意义的。对于房地产企业来说，高收益意味着高风险，尤其我国宏观调控不断深化，截至2017年第三季度，我国房地产调控继续保持了从严、从紧的态势，中央及地方先后出台了发展住房租赁市场的政策措施，对市场预期产生了重要影响。同时，全国金融工作会议之后，监管力度不断增强，资金面临进一步收缩。这表明了我国房地产上市企业的经营难度依旧很大，甚至随时会承受巨大的财务风险。

一、房地产上市企业财务风险概述

（一）房地产上市企业财务风险的内涵

房地产企业作为一个较特殊的投资主体，具有开发周期长、资金投入大、产业相关性强的特点，从项目投资决策、筹资开发、房屋建设到流通销售都存在许多不确定性，所以很难预料和控制其费用和收益，也就更容易对企业财务活动产生影响。

（二）房地产上市企业财务风险的种类

1.筹资风险

筹资风险又称财务风险，是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性。不合理的筹资活动会增加企业的筹资成本，不利于企业进一步经营，房地产上市企业的筹资风险主要受筹资规模及筹资渠道的影响。

2.投资风险

投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。为获得不确定的预期效益而承担的风险。房地产上市企业的投资项目周期长且涉及金额巨大，受到宏观政策和经济环境的影响下，其收益具有较大的不确定性。

3.营运风险

营运风险是指企业在营运过程中，由于外部环境的复杂性和和变动性以及主体对环境的认知能力和适应能力的有限性，而导致的营运失败或使营运活动达不到预期目标的可能性及其损失。房地产上市企业的营运风险是指在房地产开发和销售过程中产生的风险，产生于去库存、控制应收账款、制定营销策略的过程中。

4.收益分配风险

收益分配风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。收益分配是企业财务循环的最后一个环节，包括留存收益和分配股息两方面。企业如果扩展速度快，销售与生产规模的高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配低于相当水平，就可能影响企业股票价值，由此形成了企业收益分配上的风险。

二、房地产上市企业财务风险的成因

（一）筹资风险成因

1.缺乏科学合理的筹资决策

由于外界经济环境的影响，房地产业的发展市场较为复杂。目前，我国房地产企业普遍重视项目前期设计和后期营销，依靠经验来进行判断决策，缺乏对筹资规模、筹资渠道等的科学合理的分析，没有对资金使用进行严格的计划分配，使资金利用效率没有达到最大化，从而导致企业在后续的资金使用过程中造成资金短缺或浪费的现象。

2.筹资渠道过于单一

目前，我国房地产上市企业的筹资规模逐年扩大，资金来源总量不断增加。但是银行严格控制房地产贷款，因此房地产项目专项借款的获得具有较大难度，很多企业选择短期贷款。若短期借款过多，在短期内无法满足企业对资金流转的需要，便可能产生资金链断裂或流转不畅的危险

3.筹资结构比例失衡

一直以来，我国房地产上市企业的资产负债率普遍偏高，除了银行业等以货币交易为主要方式的金融产业外，房地产业的平均资产负债率明显高于其他行业的平均资产负债率，且始终保持在60%左右。资产负债率的普遍偏高表明房地产企业以负债筹资为主，这容易导致企业的偿债压力过大而产生财务风险。

（二）投资风险成因

1.可行性分析出现偏差

大部分房地产企业的可行性分析只是一种形式，并没有真正地将影响因素以量化的方式进行分析，这使得企业得到的分析结果不可靠、不真实、不完整，不符合企业自身的投资现状。在可行性分析不具完全参考价值的情况下，就要依靠企业决策者进行决策判断，但决策者也往往会受到知识水平、思考角度、长远发展等影响，从而造成投资决策的随意性、主观性，增加了决策失误的可能性，提高投资风险。

2.投资成本预算不全面

房地产企业投资成本预算是对房地产项目从开始到竣工过程中需要的一系列费用的一种估计，政策变化、利率变化、国内外政治环境变化都可能对企业的投入产生影响。投资成本预算不足，会虚增企业的投资收益，在项目的进行过程中，增加突发的风险，从而影响到企业真实的投资收益。

（三）营运风险成因

1.轻视经营预算

在企业经营过程中，制定全面的预算计划是十分关键的，尤其房地产企业作为资金密集型企业，必须对企业整个经营过程中的资金预算有个明确的把控。房地产涉及人力及物力众多，成本及费用项目也众多，若对运行资金流没有清晰的了解和掌握，就无法及时制定经营计劃和投资计划。资金作为关键因素，必须进行有效合理地运用，避免资金不合理占用或浪费，否则将引发营运风险。

2.营销策略不合理

前些年房地产投资增长过快导致房地产企业闲置大量商品房，经济适用房供不应求的现象。为了加快去库存，加大营销成本投入，采取“以价换量”等营销策略，但是投资成本和各项费用过高，会对企业的净利润产生影响。若降低成本费用又会不利于房屋质量，一旦房屋质量不过关，会对企业造成更大的打击，进一步加大营运风险。

（四）收益分配风险成因

1.收益分配政策决策失误

由于收益分配会受到投资方案、外部筹资成本、难易程度、收益质量以及收益分配的信号传递、股东满意度、员工满意度的影响，房地产企业会对收益分配的时间、形式和金额把握不当。利润分配方式、金额、时间的确定需要结合对房地产市场的分析和预测，不可随意盲目分配。若企业过度分配，会使企业的内部投资资金不足，流动资金紧张，从而需要加大对外筹资的规模，而外部筹资的风险高于内部筹资的风险，并且会增加筹资成本，从而影响企业的筹资风险。若过度保存留存收益和盈余，可能会无法满足股东和员工的利益而降低其积极性，从而影响企业发展。

2.会计政策选择不恰当

由于企业的财务会计需向其相关的利益各方充分披露其会计信息，而利益相关方与企业的利益不完全一致。此外，房地产企业所处的行业背景复杂、经营规模各不相同，所以当会计政策选择不当时，企业的账面虽然盈利，但是企业现金流并不能维持企业的再生产，这就容易产生虚盈实亏，过度分配的风险。

三、房地产上市企业财务风险防范对策

（一）筹资风险防范对策

1.科学决策筹资计划

作为企业财务活动的重要组成部分，房地产企业筹资活动应该立足于企业的战略规划，以充分的市场调查和科学的可行性分析为前提，制定科学合理的筹资计划，清晰列示企业筹资规模及筹资渠道的整体结构，深入了解企业需求和每种筹资方式可能产生的结果。一个科学系统的筹资计划有助于企业以最快的时间、最优的方式获得资本。

2.拓宽筹资渠道

筹资渠道单一化极大地约束了房地产企业效益的提升。通过科学统筹筹资方式，是企业的资本结构呈现出最佳状态。首先要协调好短期负债和长期负债的比例，结合企业自身，使资本既能满足企业运营的需求，又能使企业偿还债务的压力不至于太大。另外，建立科学的筹资决策机制，确定好债务和权益的比重，平衡企业的财务杠杆。

3.优化筹资结构

房地产企业应发展多元化筹资方式，除了选择传统的银行借款方式以外，可以选择发展房地产产业投资基金、信托筹资、债券投资、私募股权并购等方式。另外，可以建立组合筹资模式，该种筹资组合可以使企业在不同条件下，依据现况进行有效的组合，既可以降低企业的筹资成本，又可以降低对银行的依赖，增强抗风险能力。

（二）投资风险防范对策

1.强化预算控制

资金是房地产企业日程运行中至关重要的一环，经济预算应存在于企业运行的各个环节。房地产的投资项目众多且复杂，若没有制定好科学合理的预算控制计划，极易产生现金短缺，资金链断裂，或者资本利用不合理的现象，这势必影响企业进一步的营运和管理。因此，房地产企业必须对企业投资有全面的了解，科学可靠地估算出其所需的预算金额，避免资金短缺或浪费。

2.严格投资成本管理

开源和节流是企业经营管理的两个重点，尤其是房地产企业。房地产企业的投资项目涉及的环节和项目众多，只有严格控制好成本费用的管理，才能提高投资收益，降低风险。可以采用现代化、科技化的成本管理方式，形成了一定的体系。其次，为了加强成本管理工作，还可以成立一个成本管理中心，主要负责成本管理制度的制定和协调。

（三）营运风险防范对策

1.科学编制经营预算

制定详细合理的经营资金预算规划，并按照计划严格控制企业投资的开展和建设，使企业的现金流得以保证。经济预算计划的编制需要各部门的参与，在财务部制定完经营资金计划后，各部门对该计划提出各自看法，使計划真实可行，及时调整项目结构，优化资金的运用结构，降低营运风险。

2.制定有效的营销战略

房地产市场是一个以消费者为中心的买方市场，因此需要确立以消费者为营销核心的营销理念，不断满足买方的消费需求。为了占据更大的市场空间，制定了以品牌输出为核心的品牌营销策略，不断利用品牌优势来增加消费者的认知度，形成良好的品牌形象。同时，通过市场调查，预测未来房地产市场的发展趋势，选择商业地产作为细分市场的目标，将发展重心转至高端地产。

（四）收益分配风险防范对策

1.统筹收益分配方案的决策

企业收益分配方案的制定需要结合企业的资本机构、未来年度内的筹资计划、经营战略、投资者意向、市场政策变化等多方面因素。首先，需要制定长期稳定的利润分配计划，避免分配的不规范性、随意性。其次，我国房地产企业的自有资金规模普遍较小，资产负债率较高，因此，可以将一部分利润分配转增实收资本，充分结合筹资策略的要求，利用内源性筹资的作用，降低筹资成本，优化资本结构，降低企业风险。

2.选择合适的会计政策

企业会计政策的选择是与企业相关的各利益集团处理经济关系、协调经济矛盾，分配经济利益的重要措施。企业选用的会计政策前后各期应当保持一致和连续性，不得随意更改，若选用的会计政策已不具相关性和可靠性，则应按照会计准则和制度要求，重新选择恰当的会计政策。企业在选择会计政策时，应当考虑行业特点、经营规模、偿债压力等因素，使会计政策在发展环境下得到适用。第四是成本与效益相结合的原则。最后是遵守职业道德原则。