浅谈土地增值税征管出现的问题及其应对措施

徐丽萍

摘要：随着房地产业的高速发展，土地增值税征管变得日趋重要，迫切要求强化并完善土地增值税的征收管理。本文阐述了现阶段土地增值税征管中存在的问题，并提出应对措施。

关键词：土地增值税；征收；管理

一、现阶段土地增值税征管出现的问题

（一）借助土地增值税优惠政策偷逃税款

首先，采取合作建房的方式偷逃土地增值税。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》强调：针对双方分别提供资金与地合作建房，建成后依据比重分房自用的，暂时免征土地增值税；建成后进行转让的，应实施土地增值税征收。一些房地产开发企业签署了虚假合作建房协议，针对分到的自用房产，采取“按比例分得的自用房产”的方式，享受合作建房土地增值税优惠政策，以此规避土地增值税缴纳；针对分得的非自用房产，不遵循相关规定确立应税收入，采取少计应税收入的方式达到土地增值税偷逃目的。其次，采取普通标准住宅的方式偷逃土地增值税。不论是哪个省在出台并公开普通标准住宅标准时，均把下面三个条件当作界定标准，也就是单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价和同级别土地住宅平均成交价格。然而，在真正的开展税收征管工作的时候，大量开发商仅仅是把建筑面积能否符合一般标准住宅规定标准当成是否免征的界限，却忽略其他几个限定条件，导致不应免征土地增值税项目而违规免征的问题出现。

（二）基层征管力量无法适应土地增值税

复杂业务规定，房地产开发有着经营方式灵活、土地增值税计算流程繁杂、经营周期长、成本项目多等特征，给土地增值税征管提出了相当高的要求。然而，如今一线税收征管工作的事务多、任务重，监管力弱，根本无法迎合土地增值税的管理需求。详细而言，其反映在以下几点上：其一，基层税务人员不大了解现行土地增值税政策；其二，基层征管力量薄弱同时间紧、任务重的土地增值税征管工作不相适应的冲突日趋加剧；其三，对于房地产企业的开发流程、经营方式以及经营规律，基层税务人员了解不多；其四，针对房地产企业财务核算甚至是成本核算知识，基层税务人员比较生疏。

（三）基层税务部门和房地产相关职能部门协调配合不到位

由于土地增值税比较特殊，在进行税收征管方面倘若单靠税务部门的力量往往无法满足要求，还需有国有资产管理、土地管理、房地产评估机构、房产管理等机构进行合作，共同承担并履行管理职责，携手把关进行高效监管，如此才可自本质上减少税收流失。然而通过对现状的分析研究笔者发现，有关部门在配合方面做得并不够好，再加上税务部门管理机制不完善，造成土地增值税流失问題严重。

（四）税务部门对土地增值税征管做得不到位

其一，税收检查通常是以年度为单位的，然而房地产企业通常都是跨地域、跨年度实施滚动开发的，流动性强，税务部门未严格结合房地产行业特征，依据开发项目所属期开展税收检查工作，易引起增值额的检查不符合事实的问题出现。其二，在对土地增值税涉税案件进行查处时，税务人员往往会因为诸多因素的影响降低行政处罚力度，减小涉嫌犯罪案件的移送率，不能对责任人的刑事责任进行追究。

二、针对土地增值税征管问题采取的应对措施

（一）强化力度监控房地产开发经营的整个流程，优化税收监管方式

首先，要强化力度提高房地产的政府职能部门的协调配合度，制定涉税信息传递制度，严控税收的源头。房地产开发经营的所有环节均需政府部门办理有关手续，税务机关要增强和城市规划、房产管理、土地管理以及城市建设等部门之间的联系，争取在第一时间全方位的掌握房地产开发企业的涉税资料，创办信息传递档案，实施全过程跟踪，得到企业成本、收入等涉税信息。而税务部门要提高涉税信息的利用率，针对房地产企业纳税申报的科学性以及真实性进行验证，避免出现房地产企业少计增值额、超范围享受税收优化的问题。其次，要优化税收征管方式，提升管理成效。一方面，要加大力度实施房地产开发企业纳税人的申报、登记管理，实施全程跟踪管控，定期对税源实施剖析研究，一旦找出问题应及时进行检查，及时向稽查部门移交存在偷逃税嫌疑的，避免出现由于税务机关内部管理不当出现偷逃税行为。另一方面，要强化力度审核、管理房地产开发项目的收入与成本，确保土地成本、建设成本等开发成本的精准度、真实性，不得借助假信息与假合同虚增开发成本。此外，税务部门要加大力度监控房地产企业销售环节，注重管理房地产的票据，详细记录并了解房地产开发企业的收入状况，避免出现少申报土地增值税收入的问题。

（二）强化力度管理房地产企业关联交易，严格实施土地增值税反避税

要尽可能迅速的制定房地产企业关联交易管理办法，创建同类开发产品、同类地域的开发费用、成本、销售价格信息库，逐步建立起分地域的、动态的成本、收入、费用等信息库，以其为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的依据。对房地产开发企业的关联交易进行重点监控，从而全面限制利用关联交易虚增成本、转移收入等偷漏土地增值税的行为，确保土地增值税税基的全面性，制约房地产企业的非法逃税行为。

（三）加大力度稽查土地增值税，严惩偷逃税行为

首先，强化力度对房地产行业的土地增值税进行稽查选案，确保选案的精准度。税务稽查部门要负责剖析研究征管部门的有关资料，有针对性的稽查房地产企业。其次，针对反避税调查与土地增值税评估移送的重大案件，强有力的发挥出稽查的威慑效用，及时进行立案查处，严格遵循相关发进行执行、稽查、公告与审理，并在最快的时间内移送至司法机关进行惩处。

（四）做好土地增值税专项评估

房地产开发企业有着成本项目繁杂、运营方式灵活、涉税金额大灯特征，再加上日常税收监控难度高，导致无法精准的判定土地增值税申报的及时性与真实性。鉴于此，要不断强化力度实施房地产开发企业土地增值税专项评估，创办土地增值税评估专职部门，聘请高素质的评估人员，提升评估水平，有效保证土地增值税纳税评估工作得到贯彻落实。

三、结语

综上所述，现阶段土地增值税征管虽然出现不少问题，但是只要针对这些问题采取上述的解决措施，土地增值税征管出现的问题就一定能得到解决。

参考文献：

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