我曾参与浦东的开发开放

刘天同

我国的改革开放经历了砥砺前进的40个春秋，浦东的开发开放也已走过了不同凡响的28年征程。每当来到黄浦江边，瞭望浦东数不清的高耸入云、形态各异的大厦与浦西外滩鳞次栉比的近代建筑，构成相映成辉的壮丽景色，总是心潮澎湃，难以平静，使我回想起参与浦东开发开放的岁月。

参与浦东开发开放的可行性研究和土地法规起草及地价测算

那是在上个世纪80年代后期，随着我国改革开放、经济和城市建设的发展，市政府在有识人士的倡议下，对浦东的开发建设开始了可行性研究，进而引起了亚洲开发银行的兴趣，愿意拿出经费与中国专家共同研究。要开发浦东离不开土地这个重要载体，对浦东的土地资源如何利用，是一项重大课题。我当时在上海市土地局政策法规室任职，又具有高级经济师职称，受组织委派，以专家身份参加浦东开发建设专家组的可行性研究工作。专家组成员有来自市计委、城市规划、金融研究等方面的专家，我分工负责浦东开发开放建设中的土地政策和运营机制方面的研究。当时我国城市土地使用制度改革刚刚起步。

1990年4月18日，党中央和国务院正式宣布开发开放浦东。市政府不久即成立了浦东开发办公室。

浦东的开发开放实施，首先从规划、政策法规和开发体制上进一步深化。在规划方面，划分了陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区和张江高科技园区，并分区成立开发公司，以企业方式开发运转；政策法规方面，开发办确定研究制订投资浦东优惠政策，浦东土地使用开发管理、保税区运行管理和外商来浦东投资项目审批等九个法规。市土地局负责制订土地法规，成立了由我具体负责的法规起草小组。当时正是8月初的高温季节，为了集中时间和精力，起草小组成员全部住在市郊的上海县县委招待所。经过一个星期的紧张研究、反复修改，分管的倪天增副市长和市府秘书长亲临招待所召开会议讨论修改，最终完成了《上海市浦东土地管理若干规定》的起草工作，9月初与其他几个法规一同报经国务院同意正式对外颁布。按照《若干规定》，浦东新区的土地全部纳入了有偿使用范围，以土地为资本，招商引资，推动浦东的开发开放。

要用土地招商引资，首先碰到的是地价问题。当时的朱镕基市长要土地局将浦东每块土地的地价测算出来。地价是一个十分复杂的问题，它涉及地块的区位、用途、容积、使用期限、开发程度等，还涉及到市政设施、法规保障、劳动力素质、市场情况以及国际国内政治气候等。当时在国内不仅没有地价评估的行业，而且懂得的人也很少。我与法规室有关工作人员收集了国外的有关二、三产业地价资料和国内大量市政配套、拆迁、征地资料，通过综合整理分析，采取成本逼近法测算出了陆家嘴、金桥、外高桥三个开发区的金融贸易、生产加工、仓储以及住宅等二、三产业用地的基准地价，报经市政府同意参照执行。1991年6月1日，市土地局向陆家嘴金融贸易区开发公司出让了1.51平方公里土地6.7亿元的地价，和向金桥、外高桥两个开发公司各出让4平方公里各为2.4亿元的地价，就是按基准地价计算的。当时三个开发公司刚开始启动，受让的地价均实行背书空转，到1992年三个开发公司改制为上市公司时，空转的地价均转为国有股变为实转。三个公司都以土地为资本，引进资金，合资成立联合开发公司和股份制公司，并以土地筑巢引凤对外招商，吸引了大批国内外投资者来浦东开设工厂、仓储，建造金融办公贸易大厦、公寓、别墅。经过十多年的开发建设，浦东就建设形成了上海现代化的新市区，陆家嘴金融贸易区成为上海城市新的象征。

参与陆家嘴金融贸易区的招商土地转让谈判和合同签订

1990年我已届离休年龄，应聘到浦东陆家嘴金融贸易区开发公司当顾问。当时了解土地批租转让的人才很少，懂得房地产开发经营的人也不多。按照公司领导的要求，我首先比较系统地对公司员工进行这方面知识的培训，并收集编印了土地批租转让、房地产开发经营法规汇编等文件，对陆家嘴金融贸易区规划范围内的地价，按照每幅地块的规划参数进行测算，还起草了土地使用权转让合同和预约用地协议蓝本。在对外招商后，参与接待前来浦东考察的中外客商。在1992年小平同志南巡讲话后，国内外客商大批涌来，公司门前车水马龙，办公楼走廊里都挤满了客人，真是应接不暇，浦东开发开放形成了新的高潮。为了帮助海外客商了解土地转让和房地产的开发政策，1992年夏我参与主持由陆家嘴公司联合上海市房地产业协会与台湾润泰集团在上海瑞金宾馆召开的海峡两岸房地产政策研讨会。

在土地批租转让方面，从1991年6月参与安徽谈判转让第一幅地块开始，我先后参与山东、江苏、深圳宝安、浙江嘉兴等省市和金融贸易系统的人民银行、中国银行、深圳招商银行、交通银行、建设银行、农业银行以及农工商集团，石油、煤炭、华能、保利、外经贸委等中央企业、部门谈判签订土地转让合同数十宗，这些企业、银行、部门先后在受让地块上建起了裕安、齐鲁、江苏紫金山、华都、嘉兴、宝安和银都、国际金融、世界金融、交银、金穗、巨金、华能、证券、金茂以及新上海国际、中油、中煤、中达等金融办公贸易大厦。

为了进一步扩大浦东开发开放对外影响，1992年初陆家嘴公司确定拿出东方路世纪大道转角处2-2-1号地块，委托香港仲量行进行国际招标。当时梁振英先生还在仲量行任职，我配合梁先生在上海希尔顿饭店一同研究起草制定了一套国际招标法律文本，4月又与陆家嘴公司的主要领导赴香港举行新闻发布会，宣传推介。经过投标，当时金马集团报价最高，在评标中，市领导认为浦东开发刚开始，地价不能抬得太高，最后由台湾汤臣集团以每平方米263美元的楼面价中标。当我们将中标书送达住在花园饭店总统套房的汤君年、徐枫夫妇时，他们高兴得手舞足蹈，当即拿出香槟酒举杯庆祝。汤臣集团以此为契机将资金大部分转来浦东投资房地产，在中标的地块上建起了智能型金融大厦后，在浦东又投中了高尔夫球场，并先后在外高桥、张江、陆家嘴等开发区受让地块上建起商务中心、酒店、别墅、高级公寓。汤臣集团不仅逃脱了东南亚金融危机的影响，而且在浦东获得了丰厚回报。

通过土地的国际招标，浦东的地价上了一个新的台阶。在陆家嘴的中央商务区最早的多家内资银行协议的批租地价是参照基准地价每平方米土地面积1000美元左右，而后来随着浦东开发的迅速发展，大桥、隧道、地铁等市政设施的竣工使用，地价也迅速上升，到1993年沿江香格里拉酒店的土地每平方米楼面价达到598美元，合每平方米土地价为3000多美元。88层的金茂大厦是外经贸部联合全国二十多个省市的外贸公司联合投资建造起来的，金茂是经贸的谐音，由美国一家设计公司设计，塔楼的造型是仿照中国古代的宝塔，群房像一本翻开的经书，其地价因外经贸系统在陆家嘴地区有个肠衣厂要动迁，就以此厂址调换金茂大厦的选址用地，不足部分补差。金茂大厦的地价是以最优惠的成本计价的。

参与与泰国正大集团谈判，组建上海富都世界发展有限公司，并担任顾问11年

浦东开发开放启动之初，外商对浦东的开发大都持观望态度，而泰国正大集团对浦东甚感兴趣，有意投资成片土地的开发，市政府要陆家嘴公司出面与正大洽谈，时任陆家嘴公司总经理的王安德，要我配合他与正大集团谈判。从1991年9月19日在贵都大酒店第一次洽谈开始，前后经过一年多时间数十次的艰巨谈判，终于在市政府和浦东开发办公室有关领导的干预协调下正式达成协议，合资组建上海富都世界发展有限公司，联合开发陆家嘴路以南至东昌路的沿江成片土地，陆家嘴公司以土地使用权作价入股，正大以同等美元现金投入。经过筹建，合资公司于1992年8月召开第一届董事会，正式开始启动。我受陆家嘴公司的委派，又受聘为富都公司的顾问，协助公司的土地开发、地块招商转让和房地产的经营，一直顾问到2004年春节，整整11年。在富都公司期间，我帮助招商引资，多次去香港、新加坡等地推介招商，还曾率领浦东房地产代表团赴美国考察。我先后参与台湾震旦、香港嘉里、股东泰国正大、台湾汤臣以及内资鹏利等集团谈判，签订土地转让合同。在这些土地转让谈判过程中，因地块规划容积率都比较高，建筑体量大，一座建筑少则五六万平方，多则十几万、二十几万平方，正大广场连同地下高达24万平方米，所以投资额也比较巨大，每幅地块转让谈判过程都很复杂，并有不少生动的故事情节。如现在耸立在浦东江边的金色震旦大厦，最早是股东正大集团看中这幅地块，欲受让建造正大中国总部，但在谈判过程中，我们评估开价每平方米楼面价500美元，而正大还价只肯出300美元，后来加到350美元，一直谈了半年达不成协议。这时台湾震旦得知这幅地块区位情况，董事长亲自来到富都公司，指定要受让这幅地块，而且按富都公司的开价，不还价，当天晚上就谈妥签订了合同。又如浦东江边超五星级的香格里拉大酒店，受让的地块当时是造船厂，我陪同郭贺年老先生到厂区江边视察，他一眼就看中定了下来，每平方米楼面地价598美元，当时在浦东是最高的了。后来投资方一直后悔地价买高了，但在酒店建成开业后，每个窗口向浦西看过去都像一幅壮丽风景画，生意异常兴隆，投资方不再后悔地价高了，而且6万多平方的建筑已不敷应用，又在邻边受让一幅地块，建造酒店二期。

现在陆家嘴至东昌路近一公里长的沿江地带，昔日的陈旧厂房、仓库、码头和棚房简屋区域已被风光绮丽的滨江游览大道和宏伟壮观的震旦大厦、香格里拉大酒店、正大广场、花旗银行大厦、汤臣一品星级公寓、鹏利海景花园等现代建筑群所替代，形成浦东的新外滩。

我在即将离休之前能参加浦东开发建设的可行性研究和政策法规的制订，离休后又能有幸参与浦东新区的开发建设、招商引资、土地转让，前后达15年之久，这是我一生中最有意义、最值得纪念回味的15年。日月悠悠，我已年近九旬，国家在发展，浦东在前进，生命虽然有限，改革开放的光辉历程会被长久纪念。