长租公寓市场变局

《支点》记者 肖丽琼 实习生 祝融、高素

在武汉，多个长租公寓品牌的空房率在“甲醛门事件”后持续走高。

长租公寓品牌自如深陷“甲醛门”，将这个行业也推入舆论漩涡。

在一些自媒体发布的文章中，甚至有爆料称“行业利润堪比贩毒”。

在武汉，多个长租公寓品牌的空房率在这一事件后持续走高。如今，打开一些知名长租公寓品牌的APP，待租公寓的页面上都有一份甲醛检测结果——赢得租客以及公众的信任，是长租公寓首先要解决的问题。

“自如‘甲醛门’事件的爆出，其实对行业和公司发展都是有推动的。”武汉本土长租公寓品牌寓芝兰的负责人吴海军，否认了“自如甲醛门事件”对公司发展带来负面影响。他告诉支点财经记者，寓芝兰的收房率和出租率都在此事件后有了一定提升。

90元的超低月租、免押金出租……有迹象表明，这个行业的竞争都在“甲醛门事件”后进入白热化阶段，与此同时，行业的规范化也在进一步完善。

解决信任危机

9月25日，武昌学雅芳邻小区，在蛋壳公寓一名“管家”的带领下，支点财经记者以租房者的身份看了两套公寓。

公寓内，洗手间、厨房设备一应俱全。在一间1200元/月房租的单间里，床、柜子、桌子一应俱全。另一间带有小阳台的房间，租金为1590元/月。这套公寓内已经有了2位租客。

敏感的甲醛问题不可回避。“甲醛”成为有租房意向的租客们频频提及的词汇。

在一个待租单间，衣柜的柜门敞开着，进门后有明显的异味。面对记者关于空气质量的质疑，管家告诉记者：“这间房的甲醛检测结果是达标的，而且之前有人刚住过。房子只有检测达标，我们才会放出来，没过关会延期再出。”

同样的质疑，自如公寓管家小付面对每个租客时几乎都会遇到。9月1日起，自如下架了包括武汉在内的九个城市的首次出租房源。就在记者暗访的前一天，自如APP上线首批“空气检测合格房源”。在待租房间的页面上，租客可以看到首次出租房的空气检测报告，以及“空置超过30天”的承诺。记者注意到，自如公寓的空气质量检测结果主要由名为“A&B蓝莘环境检测技术（上海）有限公司”做出，仅显示甲醛一项的检测结果。

小付告诉支点财经记者，小区里有套房是原业主装修过的，自如收房后又加了些“自如元素”进行二次装修，目前已经检测完毕，虽然达标了，但因为空置未超过30天，所以也不能出租。

吴海军最近一个月发布的微信朋友圈主题，也大多与“甲醛”、“空气质量”相关。而在此前，这并不是他在公司发展中关注的焦点。

寓芝兰长租公寓采用清新风格，以吸引年轻人。

28岁的仙桃姑娘小李，20天前入住了寓芝兰位于武昌百瑞景的一套公寓单间。尽管已经看过该房间甲醛检测合格的结果，但小李仍有些不安。她告诉支点财经记者，“也许是心理作用，刚住进来的时候总感觉有点味道。”

吴海军决定，在“寓芝兰”APP上每个公寓的介绍页面，最后一张图片都换成该公寓甲醛含量检测结果。“这个检测结果的发布，实际就是一种公开承诺：一旦租客自测的数据超过公布的数据，可以凭此起诉我们。”吴海军说。

白热化的竞争

在蛋壳APP上，位于光谷某小区的一间10平方米的单间，年租的首月租金仅90元。

这样百元左右的特惠房源，大多位于光谷片区，对初入职场的租房客们极具吸引力。

举办到第6季的自如“海燕计划”也是一项重要卖点。参加这个计划的应届毕业生可以不交押金,房租月付入住公寓，且在一年租期内不会上浮。这吸引了众多应届毕业生成为自如房客。

一位公寓管家告诉支点财经记者，在一些热门地区，几乎所有的品牌都会入驻。在“甲醛门事件”发生之前，中介手上如果有待租的毛坯房，会直接把所有品牌叫到一起，集中报价，价高者得。通常有资本加持的长租公寓品牌底气更足。

在目前的长租公寓市场，大多以轻资产为主，企业自持物业较少。普遍的做法是，企业以低于市场租金30%-40%的价格租毛坯房装修，在合同到期后，屋内的装修会留给房东。

也有如寓芝兰一样的“另类”做法：装修成本高于普通装修四倍，但是全屋可以整体拆除并且二次使用。5年合同到期后，房东需要支付4成的装修成本，才可保留装修。

“甲醛门事件”让更多人了解长租公寓这个行业以及相关品牌，许多房东会开始自主选择品牌。吴海军告诉支点财经记者，一个变化是，寓芝兰的拿房率如今有了明显提升。

面对租户的竞争同样激烈。有意向的租房客们会同时看多家公寓。通常，同一区域各品牌租金的价格相差不大，仅在10%以内。这种情况下，要赢得租客们的心，长租公寓就要在装修风格、环境营造上多下功夫。

在寓芝兰位于百瑞景的一间公寓内，客厅、厨卫、阳台公用,房屋的整体装修风格偏清新，也有些工业风的感觉。单间采用智能密码锁，墙壁和地板均为PVC材质的环保材料，衣柜、床垫、床上用品、桌椅、空调一应俱全。

每当去公寓遇到新的租房客，吴海军总会问对方，公寓的装修是否有“惊艳的感觉”，若没有得到肯定的回答，他会记下相关反馈并在下次装修时做出改进。

许多长租公寓品牌都实现了网上签约，便捷也成为一柄“双刃剑”。在长租公寓行业，公寓管家的日常工作都围绕着租客，带看房、帮办入住手续、检查公寓内部各种设施安全。公寓管家是按量算绩效，与房租高低不挂钩。

公寓管家会在看房后极力劝说租客立即签约，否则这位意向客户很可能会流失。看房的当晚，支点财经记者就接到了管家的“提醒”电话。对方表示，如果已经有了心仪的房间，务必尽快签约，“现在蛋壳在武汉有200多个管家，可能别的租客也看上了这个房子，随时会定出去”。他建议，记者可以在网上先抢订，交500元押金，这样别人就看不到房子的信息了。

在蛋壳公寓管家小刘看来，性价比高的房子更容易成交，对于刚入职场的年轻房客，他通常会建议选择单价低一点的单间，甚至两位好友合租分担房租。

持续烧钱的行业

今年1月16日,自如宣布完成获得40亿元人民币A轮融资；2月，蛋壳公寓宣布完成B轮1亿美元的融资，仅4个月后，蛋壳又获得B+轮7000万美元融资。

“这是个需要持续烧钱的行业”，曾经从事房地产开发的吴海军坦言，公司成立两年来，已经砸进了一大笔钱，并还需持续地投入巨额资金。

不久前，寓芝兰在武汉参加了一次投资对接会的项目路演。“我想让更多人了解我们这种模式，想从投资人视角来看一下我们这个模式到底怎么样。”尽管没有达成合作意向，吴海军并不认为是项目本身的问题，“演讲时，我比较紧张。而且，我们需要的是大型投资。”

“甲醛门事件”让很多潜规则暴露出来，这也将推动行业往好的方向发展。

对于网传的“行业暴利”，吴海军也予以否认，“长租公寓并不是一个暴利行业，即使是企业步上正轨后，回报期的年利润最高为40%。”

今年以来，长租公寓的房租持续上涨，在部分地区，同一间公寓的价格较去年已经翻了一番。

这看似是对行业的利好，吴海军却不以为然。在他看来，房租被推动上涨，让部分租房客租不起房，并由此导致了今年以来长租公寓空房率的持续走高。

寓芝兰提供的数据显示，在武汉，该公司的主要客群为平均收入3500-4500元的“打工一族”，他们愿意拿出不高于三分之一的收入来支付房租，目前中心城区一个单间的房价正临界于这个水平。

“月收入再高一点，就会考虑买房了”，吴海军的说法得到了蛋壳公寓管家小刘的证实。

尽管如此，长租公寓们的扩张步伐仍未停步。在自如APP上，南湖片区的福地星城、南湖壹号等小区都有不少首次出租房源陆续上线，或正在等待30天空置期，或正在“进行配置”中。

“‘甲醛门事件’让很多潜规则暴露出来，从另一个角度讲，这也将推动行业往好的方向发展”，吴海军说。