违规销售、前任之责？龙湖地产“告”自己

张翠翠 秦梦琪

西安开发商闻天公司举报自己没有预售证违规销售，并将12名签订内部预售合同的购房者告上法庭，并在一审获得胜诉。

记者查询资料得知，闻天公司大股东为西安龙湖地产，在这起啼笑皆非的“开发商告自己”事件中，闻天的违规销售，龙湖的奇葩操作，揭示了一个地产业由来已久的乱象。

据调查，无预售证违规销售的现象在济南也并不少见，购房者应如何维护个人权益？这些开发商应当受到何种惩罚？

事件：房价已是2016年三倍

2016年4月25日，李女士与西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天公司”），以每平米6020元的价格签订紫杉庄园内部认购合同，当天一次性交了全款。当时紫杉庄园项目尚未取得预售证，开发商将项目开盘时间从2016年5月多次推后至2017年5月。

今年2月，开发商闻天公司将李女士等12名签订项目内部认购合同的业主起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，因案件审理时，开发商仍未取得预售许可证，故双方签订的合同为无效合同。

据了解，2017年11月，行业大咖龙湖地产宣布以股权合作方式获得西安市高新区一宗土地，即紫杉庄园项目。闻天公司法人也变更为西安龙湖总经理邓仕祥。

业主与闻天科技实业前董事长徐龙光进行了沟通，徐龙光则称给房子是不可能的，闻天科技跟龙湖合作的条件就是不能给已签内部认购合同的业主房子，必须退房。

目前，紫杉庄园纠纷民事判决书已经下达，原告一审胜诉。值得注意的是，案件判决后的6月8日，该项目预售证办理成功。此时其所处的西安高新区别墅业态早已突破2万元。

声音：紫杉庄园产权不清，业主可起诉索赔

西安闻天：官网电话无人接，销售热线成空号

天眼查网站显示闻天公司有四个电话号码，记者拨打发现，其中三个无法接通，另一无人接听。在其股东信息中，西安龙湖地产发展有限公司持股60%。记者拨通西安龙湖官方电话询问相关事宜，对方称留下电话信息稍后会有专人回复。其后记者多次拨打无人接听。截至发稿，西安龙湖地产仍未回复。在“紫杉庄园”微信公众号上，最后更新的文章停留在2017年6月5日，其销售热线029-89231111则提醒为空号。

西安中介：从未听说此楼盘

记者通过电话采访了诸多西安当地中介机构，但大多数机构均表示对该项目不了解。贝壳找房APP上一位在西安智慧新城工作的置业顾问表示：“这个项目没有预售证，我们这边查不到信息，目前西安市政府联合鄠邑区政府对于秦岭北麓的别墅群开展环境整治活动，部分环境不达标和违规建筑已经被拆除，并且紫杉庄园目前产权不清晰。”

济南城建委：已建立长效监管机制

一经核实开发商确在未取得预售许可证的前提下进行违规销售，济南市城乡建设委员会将依照《山东省商品房销售条例》进行处罚，具体为：在济南住宅与房地产信息网上进行公开通报批评，并暂停该项目的预售许可证的办理，退还认筹款，同时将违规行为记入企业不良行为档案，并将其移交市城管执法部门进行处罚。

为打击此违规销售行为，济南市城乡建设委员会建立了长效监管机制。第一，市民想要查询相关楼盘有无预售许可证，可登录济南住宅与房地产信息网查询；也可拨打68969420进行人工查询；第二，市民发现有开发商在未取得商品房销售许可证进行销售，可拨打12345进行电话投诉。

法学博士王德新：购房者可起诉索赔

记者就此采访了山东师范大学法学院副院长、法学博士王德新，其表示，法院判决该案原告开发商胜诉，确认商品房买卖合同无效，于法有据。但开发商在不具備预售许可证下售房，其行为违法，据《城市房地产开发经营管理条例》，可由西安市城乡建设委员会做行政处罚。

需要补充说明的是，开发商的行为属明显的违法和违反诚实信用的经营行为，在受舆论和道德谴责的同时，购房者缔约过程中的信赖利益依法应予保护，可以缔约过失为由起诉索赔。赔偿范围包括直接损失和间接损失。直接损失包括购房者当时订约、履约过程中实际产生的费用和负担，如订约过程中的交通费、邮寄费、支付的购房款等及利息。间接损失包括购房者因合同无效造成的购买同样商品房的交易机会丧失而产生的费用，即法院不应该简单地按当时的交易价格判决退款，而是应按交易机会丧失后，目前购买同样的商品房的价格进行赔偿。

链接：谁在济南违规售楼

进入2018年以来，济南市开展了治理房地产市场乱象专项行动。其中重点治理房地产开发企业违法违规行为，特别是未取得预售许可的商品住房项目，以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用的违规销售行为。根据《山东省商品房销售条例》济南市城乡建设委员会做出了相应处罚。

天桥区天和园项目3、4号楼

据6月6日通报，济南天建房地产开发有限公司开发的天桥区天和园项目3号楼、4号楼在未取得商品房预售许可证的情况下，无证销售并一房两卖。经研究决定，责令济南天建置业有限公司立即停止违规行为，限期整改。整改期间暂停该项目的销售网签与预售许可证的办理，退还所收购房款，同时给予全市通报批评，违规行为记入企业不良行为档案，对其无证销售行为移交市城管执法部门进行处罚。

涵源大街茗美花园

据4月11日通报，济南贤文置业有限公司开发的济南涵源大街北侧、贤文路西侧茗美花园，在未办理预售许可证的情况下，收取29户购房者认筹款，共计435万元，严重扰乱了济南市房地产市场秩序，在社会上造成了极坏的影响。经研究决定，责令济南贤文置业有限公司立即停止违规行为，限期整改。整改期间暂停该项目的预售许可证的办理，退还所收购房款，同时给予全市通报批评，违规行为记入企业不良行为档案，对其无证销售行为移交市城管执法部门进行处罚。

历下区贤文世家项目二期地下车库

据3月23日通报，山东兴合置业有限公司开发的工业南路以北、贤文路西侧贤文世家项目二期地下车库，在未办理预售许可证的情况下，以购买车位为优先选房条件，诱导购房者购买车位。通报决定，责令山东兴合置业有限公司立即停止违规行为，限期整改。整改期间暂停该项目的预售许可证的办理，退还所收车位定金，同时给予全市通报批评，违规行为记入企业不良行为档案，对其无证销售行为移交市城管执法部门进行处罚。