房地产泡沫的评估及防范措施探究

任剑平

【摘 要】房地产市场的持续火爆，成为社会关注的焦点。房地产市场“热”的背后，关于房地产泡沫的讨论莫衷一是，房地产泡沫的科学评估、有效防范，成为房地产市场健康发展的重要保障。本文分析了房地产的评估方法，并在此基础之上，从强化土地管理、抑制投机需求、加强市场监督管理、建立健全土地税制等方面，阐述了房地产泡沫的防范措施。

【关键词】房地产；泡沫；评估；防范措施

一、前言

在城市化建设的大背景之下，房地产是我国社会经济的重要组成部分，其健康发展的推进，直接关系到社会的稳定发展。当前，房地产市场“热度”不减，持续火爆的市场发展，引起了社会的广泛关注。关于房地产泡沫的讨论，一直成为我国房地产市场发展的重要焦点，也是如何构建具有中国特色社会主义房地产事业的重要内容。我国房地产市场出现价格持续性走高趋势，房地产市场“何去何从”，将会是我国房地产未来发展所需考虑的重要内容。本文从房地产市场出发，分析了房地产泡沫的评估方法，并就如何实现科学防范，做了如下具体阐述。

二、房地产泡沫的评估方法

随着城市化建设的不断推进，房地产业的快速发展，成为我国社会经济的重要支撑。但是，房地产价格“畸”高，远超过其使用价值，这就会形成“虚假”繁荣。房地产泡沫的形成是多方因素综合作用的结果，有土地资源稀缺、投机需求等因素，对房地产业的健康发展、国民经济的稳定增长，都会造成较大的影响。对此，对房地产泡沫进行有效评估，可为房地产泡沫的有效防范，提供科学可靠的依据。因此，具体而言，房地产泡沫的评估，可从以下几个方面展开：

1.评估一：房价收入比

对于普通家庭而言，商品住宅价格与居民家庭收入的比值，可以反映出家庭的购房能力。因此，在泡沫评估中，房价收入比是重要的评估指标。一般情况之下，房价收入比值越大，居民在住宅购买方面，所具有的购买力越低。若房价收入比出现持续增长，则说明房地产市场存在投机需求的可能，极易产生房地产泡沫。对于健康有序的房地产市场而言，房价收入比的范畴应控制在3-6的范围。从当前我国一、二线城市来看，房价收入比远大于此范畴，房地产价格的“畸”高，与居民家庭的实际购买能力极不匹配。

2.评估一：空置率

近年来，投机炒房对房地产市场的影响较大，持续走高的房地产市场，对国民社会经济的稳定发展，形成一定影响。房地产空置率是对市场供求关系的反映。一般情况之下，出现卖方市场时，房地产空置率较低。此时的房地产开发商处于有利地位，对于房地产价格的操纵，会对买方形成权益侵害。当房地产市场出现“供大于求”时，房地产空置率较高，买方市场的形成，就会导致房地产开发商通过降价等方式，实现房地产销售。因此，房地产空置率对于房地产泡沫的评估，具有重要的指标价值。合理的空置率应控制在5%～10%区间，一旦出现10%以上，则是危险区，房地产泡沫严重。

3.评估三：租售比

在对房地产市场的泡沫评估中，租售比指标更能客观、真实的反映出房地产市场的供求情况。一般清下，若房地产价格出现较快上涨，但房租却出现下降或上涨幅度较小，这就会出现租售比失衡的情况。这说明，房地产市场出现泡沫，投机、虚高的市场现状，对于房地产市场的影响较大。居民购房的首要用途是居住或是经营，以满足生活为主体。租售比失衡情况的出现，则说明房地产市场出现投资需求“过剩”的情况，房地产泡沫的存在，不利于房地产市场的稳定发展。因此，在房地产评估中，租售比是重要的评估指标。

三、房地产泡沫的防范措施

房地产泡沫的形成，受到諸多因素的影响。实现科学有效的评估，是科学防范的重要基础。当前，房地产市场持续火爆，如何实现房地产泡沫的防范，关键在于从土地资源管理入手，通过对投机需求的有效抑制、土地税制的完善，以科学防范房地产泡沫，促进房地产市场的健康发展。房地产市场的健康发展，需要严防房地产泡沫，做好市场调控工作，以更好的推动国民经济健康、稳定发展。因此，具体而言，房地产泡沫可从以下几个方面具体展开：

1.强化土地管理，防范房地产泡沫

在土地资源管理中，政府处于主导作用。特别是在城市化建设的大背景之下，土地资源的有效管理，要求土地资源的科学配置，严格控制土地价格泡沫对房地产市场的影响。首先，要强化对土地资源的科学配置。土地资源配置，应坚持以市场规律为导向，在科学合理的供应比之下，通过公开招标制，严格控制土地价格，防范由此导致的房地产泡沫；其次，政府要加强制度体系建立，形成完善的奖惩制度，以强化对非法圈地、盲目开发等行为的有效遏制，确保土地资源配置开发的合理性；再次，要从源头上控制土地寻租行为，通过强化土地资源结构的合理控制，有效防范房地产泡沫。对于当前快速发展的城市建设，土地资源的日益稀缺，更加强调土地资源的有效管理，科学防范房地产泡沫。

2.抑制投机需求，加强市场监督管理

房地产市场的投机需求，对于市场价格的影响较大，不利于房地产市场的健康发展。当前，投机房产市场的资金来源于金融机构（如银行等），这就要求强化对金融机构的监督管理，通过控制投机资本的有效控制，从源头上对投机需求行为进行有效遏抑，以确保房地产市场的健康发展。此外，我国应建立完善的房地产金融体系，通过设立政策性、商用性房地产金融机构，已实现对房地产市场的有效管理。房地产金融混乱对房地产泡沫的影响较大，强化房地产金融的有效监督，能够有效防治信贷资金向房地产市场的流入，防范房地产市场泡沫的生成。因此，房地产泡沫的源头控制，是房地产市场调控的重要举措，对于市场投机行为的有效遏制、市场监督管理的有效开展，能够确保市场的健康发展。

3.建立健全土地税制，打击市场炒卖

为了更好地实现对土地资源的科学配置，应建立健全土地税制，强化对房地产泡沫源的科学控制。首先，要建立完善的土地税制，通过有效的政策调节，实现对土地资源的有效开发利用。此外，政府作为监督主体，应对土地开发进行有效监督，确保土地资源的有效利用；其次，对于故意拖延开发、土地转手率高等问题，要实现对土地税制的优化与调整，强化对开发商囤地的成本支出，以维护房地产开发市场的有序发展；再次，征收土地增值税，对于一定时期之内，多次转让的土地增值税，应“从严征税”，以实现对炒卖行为的有效打击，从源头上控制土地资源配置。因此，面对当前的房地产市场，应逐步推进土地税制改革，建立符合中国市场需求的制度体系，有效防范房地产泡沫。

四、结束语

综上所述，房地产业的健康发展，是新时期我国社会经济稳定发展的重要支撑，也是社会稳定和谐的有力保障。在本文的探讨中，房地产泡沫的形成因素多样化，其有效评估的实施，在于通过科学合理的指标设置，实现对房地产市场的全方位评估。在笔者看来，房地产市场的健康发展，需要房地产泡沫的科学评估，同时也要基于评估分析，强化对房地产泡沫的有效防范，通过强化土地管理、抑制投机需求、建立健全土地税制，都是房地产泡沫科学防范的重要举措。

参考文献：

[1]董飙.房地产泡沫与银行金融风险防范措施探讨[J].现代经济信息， 2015（08）.

[2]罗辑.房地产泡沫问题研究与分析[J].财经界（学术版）， 2013（10）.

[3]厉保全.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国市场， 2017（02）.

[4]焦宇昊.房地产泡沫的原因及防范措施[J].商情， 2016（15）.

[5]刘庆珍.浅析我国房地产泡沫的产生原因及防范措施[J].山西建筑， 2011（12）.