养老机构选址的影响因素——以常州市主城区为例

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随着我国老龄化步伐的加快，依靠市场助力养老事业的发展成为了应对老龄化挑战的必然选择。2013年，国务院发布了《国务院关于加快发展养老服务业的相关意见》，以养老机构为代表的各种市场化，产业化养老形式如雨后春笋般涌现出来。

养老机构是养老产业的直接体现，是各类养老服务业的综合体，是让当地老年人更好地享受晚年生活的一种实现手段，全国各地都以各自养老机构的数量和质量来衡量当地养老产业化，养老社会化的发展程度。但养老机构的特殊性性，福利性，微利性等特点使得建设并运营好一家养老机构成为了一件相对于其他综合性服务机构更困难的任务。

作为养老机构建设的第一步，养老机构的选址尤为重要。这不仅因为选址是养老机构从计划到实现的第一部，更由于养老机构的地址一旦选定便无法更改，选址的好坏与否将全方位，全时间地影响养老机构运营。对于有志于创建养老机构的各类主体而言，选址是前期工作的重中之重，好的选址就是养老机构成功的一半。

虽然现代养老机构在我国发展的时间不长，但是通过对现有情况的分析和总结，以及对国外经验的借鉴和吸收，有关影响养老机构选址的各种因素，已经形成了一定的理论和知识体系。但是在实际运用中，我们发现有些养老机构的选址结果并不完全符合现存的理论，有一些影响养老机构选址的因素可能没有得到足够的重视，并且由于各地实际情况的不同，各种因素发挥影响的结果会产生差异。

一、调查情况简介

为研究各种因素对养老机构在选址时的影响情况，本团队通过走访调查，问卷调查的形式访问了部分养老机构。考虑到调查走访活动的效率和调查结果的代表性，将走访范围限定学校所在城市：常州市。利用2018年8月之10月的时间走访了10家养老机构。之后进行数据汇总，并完成调查报告。

选择以主城区的养老机构为调查走访对象的原因在于，相对于新建城区、郊区和农村地区，城市主城区内老年人集中分布，对养老服务的需求较为集中，各类养老机构也相对较多。此外，主城区内养老机构在选址时面对的条件相对复杂，各项因素对其的影响表现更为明显。

调查问卷的内容围绕养老机构选址决策的内容展开，先确定机构的规模，开业时间，地址等基本信息，再根据团队设想的情况设计问题。问题以选择为主，包含少量主观回答问题。发放的10份问卷均收到有效回答，其中有关选址时影响因素问题的选择情况如表1所示。

(：)

机构A机构B机构C机构D机构E机构F机构G机构H机构I机构J市场需求1212212212经营场所取得成本2121121121交通环境33自然环境〛3周边配套政策支持3434333

二、市场需求为基础因素

调查的10家养老机构中，有4家机构将市场需求选择为最重要的影响因素，6家机构选择为第二重要的因素。

老年服务业是一种针对特定服务对象的综合性服务业，并且对服务的质量和内容有较为严格的要求，而各类养老机构是实现老年服务的主要载体和经营经营场所，因此，各类养老机构在选址过程中受到的各种影响因素首先会和一般服务业选址时所受的影响因素趋同，即市场需求因素。通过调查可以发现，城区内的各类养老机构普遍距老年人相对集中居住区域较近，表现出了服务业的基本特征。

常州市主城区从20世纪80年代起至90年代中期兴建了一批新村式住宅小区，在经历了二三十年的使用后，新村内居住的人口老龄化情况十分严重，对养老服务的需求也十分集中。问卷调查的地址一栏的填写也反映出各养老机构在选址时都倾向于靠近各个新村小区或直接位于新村小区范围内。这一结果也印证了距离老年人集中居住区域的远近是各类养老机构选址时的基础因素。

三、经营场所为主要因素

调查的10家养老机构中，有6家机构将经营场所或建筑物的取得成本选择为最重要的影响因素，4家机构选择为第二重要的因素。

符合标准的经营场所是养老机构开展运营的前提，而各类养老机构对经营场所有着相对于其他服务业更加专业和严格的要求。理想的情况应是：考虑到老年人的特点和今后机构的发展，养老机构应该在严谨选址后，对照标准新建的建筑物中开展服务活动。但在调查结果中，没有发现一家养老机构使用的建筑物或经营场所是按照养老设施建筑设计规范(国家标准GB 50867-2013)新建的。其理由包括：

(1)普通的养老机构无法承受新建建筑需要巨大的资金成本。除了资金实力雄厚的房地产企业和金融保险类企业外，其他有意向以养老机构服务的方式进入老年服务产业的企业，没有资金也没有能力完成获取建筑用地，建筑设计，建筑施工的全部流程。

(2)即使企业能够承担资金成本，从选址开始直到建筑物竣工、投入使用的过程需要耗费漫长的时间成本。对于希望尽快进入养老服务市场已取得先机的企业来说，时间成本可能比资金成本更无法接受。

(3)由于我国城市的快速发展和城市规划的相对不完善，各大城市主城区内几乎没有预留可供养老机构使用的土地或空间。

针对这些问题的解决方法为，中小型养老机构一般租用商业建筑的一部分或民居进行有限改造，大型养老机构租赁或购买整栋建筑，进行更为彻底的改造，以符合相关标准。通过这种方法可以帮助养老机构省去新建建筑物带来的时间和资金成本的压力，使机构可以尽快投入使用，开展经营。但这种方式带来的弊端也十分明显。首先，建筑物原本的设计会带来不利影响。调查中发现，走访调查的几家大型养老机构的建筑过去是作为酒店、洗浴中心或卡拉OK会所，甚至还有作为厂房使用的，其中以酒店被改造为养老机构的情形较为普遍。酒店的结构和客房设计比较适合改造为养老机构，改造成本相对较小，但在采光，通风，户外环境，安全性、配套用房布局方面仍有明显缺陷。其次，虽然通过整体性改造可以使建筑物部分符合养老机构设计标准的要求，但其带来的对于运营的不利影响无法完全消除，不利于机构自身的长远发展。

最终，为取得经营场而产生的租赁成本，建筑物的购买成本，改造成本成为了影响各类养老机构选址的主要因素。

四、自然环境、交通等因素难以兼顾

调查的10家养老机构中，有1家机构选择了自然环境在第三位，有2家机构选择了交通因素在第三位。

按照养老设施建筑设计规范(国家标准GB 50867-2013)的要求，养老机构在绿化，交通，噪音等方面均有明确的指标，养老机构选址时必须考虑这些因素的影响。例如，大型养老机构应该配置有绿化的老年人户外活动的经营场所，靠近城市公共绿地、应远离主干道，减少噪音的影响、生活用房应低层，多层，独立设置、采光，通风，自然环境良好等多项要求。但调查中发现，主城区内的养老机构在这些方面都无法符合标准的要求。在选址过程中，这些对养老机构而言具有服务效果提升作用的因素都未对选址的结果产生重要的影响，甚至有被忽略的倾向。造成这种情况的原因在于经营场所因素对养老机构选址的影响力较强，在以租赁和改造为主的情况下，由于经营场所原有选址、结构、功能设计等条件的限制，绿化，交通等要求难以满足，在成本压力下不得不主观减少或忽视此类因素在养老机构选址时所产生的影响。

五、政策因素不可忽略

调查的10家养老机构中，有7家机构将政策要素选择为影响因素的最后一项。

在国家大力扶持养老产业的大背景下，各级地方政府也出台了相应的政策和措施以吸引和帮助相关企业。目前，相对于其他服务业，养老机构的申请和建设能够得到政府直接且更多的关注，除了行政审批的快速高效以外，在取得经营经营场所，与社区对接，获取其他社会力量的帮助等方面也可以得到更多的支持。

在调查过程中，部分调查调查对象以非正式的形式给出了这样的解释：相对省、市一级的普惠性政策，区、街道一级行政单位的具体性政策和政策的落实情况会对养老机构选址的结果产生影响。

六、总结与建议

在影响养老机构的选址的各项因素中，市场需求仍是基础因素。对于在城市主城区内运营养老机构的企业而言，经营场所的取得是现阶段面临的一项主要实际困难，因此，经营场所或建筑物是影响养老机构的选址的重要因素，其重要性甚至超过了环境、交通等因素。各级政府的政策也是养老机构在选址时必须管过的一项因素。在这种情况下，养老机构的选址会使得其经营场所的情况无法完全符合养老设施建筑设计规范的要求，对机构的服务质量和进一步发展产生不利的影响。

作为养老机构，在选址时首先应确定服务对象的集中区域，结合成本控制的要求在区域周边寻找可供租赁或购买的场所或建筑物并进行改造。在出现多个选址选项时，综合考虑环境、交通、政策因素的影响。

作为主管部门，为了改变经营场所因素的重要性大于环境、交通等因素的现象，保障主城区内的养老机构进一步健康规范地发展，可从加快完善城市规划、修订相关标准以适应实际情况、优化扶植政策等方面着手。