浅析房地产企业财务风险防范

方婷婷 龙岩联美房地产开发有限公司 364000

1 房地产企业财务风险产生的原因

1.1 资本结构不合理

很多房地产企业的债务融资占到了企业资本构成的一半以上，高额的杠杆比例对应同样高的财务风险。财务杠杆一方面它可以让公司股东只用较少的自有资本就可以获得更大的收益；但是另一方面，过高的财务杠杆加大了公司的偿债压力，也增加了公司筹资的难度，从而大大增加了财务风险。所以说，资本结构的不合理，在很大程度上影响了公司的偿债能力。如果公司的利润下降，股权收益率将成倍下降，公司的市场价值随之降低；如果公司的资金链管理出现问题，无法按期支付本息，公司将面临被收购甚至破产的风险。

1.2 投资过程不科学

大多数房地产在进行投资项目可行性研究时，对投资方案缺乏周密、系统的分析和研究，或者所依据的经济信息失真、滞后，违反科学决策程序，造成投资的巨大浪费。在投资过程中，因不了解市场行情，或者由于资金不能及时到位、物资供应不及时、缺乏严格管理等，造成投资项目不能按原计划完成所形成的风险。

1.3 资金管理效率低

公司资金运作效率不高也是大多数房地产企业一直在解决的难题。很多公司的年经营资金净流量皆为负数，这意味着公司将大量留存资金用于土地拓展，致使经回款不能满足经营支出，需依赖筹融资维持公司正常运营，一旦国家紧缩信贷政策，公司将面临资金链断裂；除此之外，很多公司缺乏预算制度，使资金周转慢，占用大量资金，资金成本增加，增加了公司的财务风险。

2.房地产企业财务风险的防范与控制

2.1 筹资风险的防范方法

（1）拓宽筹资渠道

目前，筹资渠道比较单一是制约房地产企业扩大规模和提升效益最大瓶颈。面对国家宏观调控的各项政策，公司的债务融资比例很大，虽然可以抵税，但也增加了公司发生破产风险的可能性。因此，拓宽公司的融资渠道、确定公司的最佳资本结构，探索多元化的组合融资方式成为一种必然趋势。在融资渠道的拓宽方面，可以考虑的渠道主要有：股权收购、合作开发、引进外资、上市、信托基金、房地产证券化、发行债券、融资租赁、私募基金、典当融资、开发商贴息委托贷款、阶段性股权融资、房地产投资银行等渠道，上述各种渠道可以根据企业的具体情况加以利用。

（2）优化公司的资本结构

在拓宽了房地产企业的融资渠道后，还应注意该筹资方式是否能优化公司的资本结构。科学安排和合理筹划债务融资和权益融资，使公司呈现最佳的资本结构，以增加公司的价值。主要手段有：一是以公司的投资回报水平和发展前景为出发点，建立科学的融资决策机制。根据公司规模和融资环境等确定债务和权益的比例，可以安排自有资金、银行贷款和预售资金各占三分之一的资本结构，以平衡公司的财务杠杆。二是合理分配短期负债和长期负债，使短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，同时结合公司自身能力，用长期负债来承担适度的资本成本以满足公司对资金的需求。

2.2 投资风险的防范方法

（1）做好项目可行性研究

可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到公司投资项目的成功与否。由于房地产投资时间长、涉及面广、资金需求大、不确定性大，导致公司投资的经营和财务风险更大，正确科学的投资决策需要充分掌握公司所面临的各种环境因素以及存在的问题。所以说，进行可行性研究就显得很重要，通过可行性研究，可以对公司的投资行为进行风险预估以及市场调研，综合分析、研究投资项目的各种信息，从而准确定位所投资项目，选取适合的投资类型，运用各种投资测算模型进行决策，减少公司的盲目性和失误行为，防范投资决策失误而产生的财务风险。

（2）应用投资组合理论

在投资领域，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”是众多投资者的通常做法，为了分散、降低风险，公司必须掌握分散投资，并能灵活运用。房地产企业类型可分为居住地产、商业地产、旅游地产、工业地产、农业地产、医疗地产等类型。公司的投资者风险程度和要求的回报率，按照一定的原则选择不同类型的房地产进行搭配、组合，从而达到分散和降低投资风险的目的。

（3）要匹配财务战略

根据本公司经营活动及投资、筹融资等活动的产生资金净流量计划统一安排房地产项目投资。如果资金较为充足，可以选择更多投资项目，能够快速扩大公司的规模；如果资金较为紧张，就要掌握好房地产企业各项目开发节奏以及投资策略，控制公司的投资规模，同时特别关注财务风险的评价和防范，可以考虑快速回笼资金的项目进行投资，保证公司资金的良性循环。只有符合财务战略，并得到财务有力支持，才能确保公司的持续、稳步成长。

2.3 资金回收风险的防范方法

（1）加强资金管理

现金流量的多少是企业财务风险大小的晴雨表，通过现金流量表，会计报表的使用者可了解企业的支付能力、经营能力、投资能力及筹资能力，这样投资决策才可以避免风险。现金流量预算管理，指的是该企业按照提前设定的经营规划，对现金流量进行综合平衡和合理安排，事先对现金的流动情况进行预测和估计，根据预测结果按照先自下而上，后自上而下的程序，科学调控资金的一种管理方法。现金流量预算应当以资金管理为主线，以建立完整严格的管理体系为前提，逐步建立资金预算编制、审批、监督的全面预算控制系统，结合现金流量预算系统，形成涵盖基建、经营、投资、融资等全面现金预算管理体系。

在公司的资金运筹上，应以稳健经营为原则；同时要扩大自有流动资金的比例，对公司自行的贷款由供给流动资金的开户银行统筹解决。如若资金跟不上，资金链就会断裂，这对公司的打击是毁灭性的。所以要加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转。

建立存货资金控制制度，按照公司的需要进行采购，把公司的库存量控制到最低水平。除此之外，应该建立财产物资清查制度，并定期的对其进行盘点，如果发现账实不符或资产贬值，那么就要及时的进行处理。