房地产企业的税务筹划案例分析

单亚东

新城地产集团盐城置业有限公司成立于2011年3月，系盐城市亭湖区招商引资重点项目，楼盘项目地位于亭湖区河东新区，150万平方的东方新城，把位置定在了潜力烫金区域河东亭湖区核心，以斐然的成绩改写盐城城市格局。

绿地集团盐城东部公司2017年实现销售收入47300万元，缴纳增值税2452万元，企业所得税422万元，土地增值税1701万元，城建税171万元，教育附加122万元，土地使用税47万元，房产税3万元，印花税25万元，契税543万元。总体税负达11.6%，其中增值税、土地增值税、企业所得税是公司最主要的税收支出，税负达9.6%。

一、新城地产集团盐城置业有限公司纳税筹划的问题

（一）组织机构不够健全、缺乏整体筹划

企业的纳税筹划是一项系统工程，涉及企业生产经营各个部门间的有效协作。新城地产集团盐城置业有限公司没有单独设立纳税筹划部门，所以公司的纳税筹划工作缺乏全局性，财务部门仅仅是个执行部门，导致公司的纳税筹划工作更多的注重某些局部点，没有形成整体面上的税收筹划方案。尽管财务部门为纳税筹划也献计献策，但由于部门自身权利的局限，很难协同整个公司筹划运作，保证纳税筹划长期有效开展。

（二）税收筹划的流程不合理

由于组织机构的缺失,目前公司税收筹划并没有一个完整的、合理的流程。只是会在有些具体的点上花费注意力，并没有形成一个系统的网络。这种缺乏系统的纳税筹划流程，不仅没有实现事先筹划的目的，还会因为这种不合理的纳税筹划流程，影响公司的正常经营活动。

（三）公司高层缺少对纳税筹划的认识

新城地产集团盐城置业有限公司是属于合资企业，加上其财务部门是受总公司直接领导的，因此，公司管理层对此只有建议权，而无决定权，总公司高层对于盐城当地的法律法规及其在当地实施情况都不是很清楚，潜意识的会按照总公司的习惯来处理问题，就会导致企业往往是在履行了纳税义务之后，或者被税务机关查出存在偷漏税嫌疑的情况下，才注意到企业的纳税筹划存在着问题，给企业带来纳税筹划的法律、经济等风险。

二、新城地产集团盐城置业有限公司税务筹划方法分析

（一）开发费用中借款利息的税务筹划方法

新城地产集团盐城置业有限公司的开发资金主要来源于金融企业的借贷，具有借款资金量大、借款周期长、利息费用多等特点，税法规定：企业经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生的借款费用，在建造期间发生的合理的借款费用，应当资本化。公司可以充分利用这一税收政策，选择合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

首先，对房地产开发完工之前的借款利息可以计入开发成本，一方面在计算土地增值税时，土地开发成本可以直接作为允许扣除项目扣除；另一方面又作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。税法规定从事房地产开发的企业，还可按照取得土地使用权所支付的土地出让金及相关税费（以下简称地价款）与房地产开发成本之和，加计20%的计算扣除项目金额。这样就可以大大增加扣除项目金额，降低土地增值额，从税基和税率两方面进行节税，增加净收益。

其次，对房地产开发完工之后的利息费用支出计入房地产开发费用。税法规定：凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按金融机构同类同期贷款利率计算的金额，则开发费用按利息支出加上按取得土地使用权所支付的地价款与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除，即开发费用＝利息支出+（地价款+开发成本）×5%；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则开发费用按取得土地使用权所支付的地价款与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即开发费用＝（地价款+开发成本）×10%。据此规定公司可以根据自己的筹资方式选择合适的开发费用的扣除方法：如果公司主要依靠负债筹资，利息费用在开发费用中占比高，并提供金融机构证明，应选择按转让房地产项目计算、分摊利息，利息费用可据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用在开发费用中占比较少，则可不按转让房地产项目计算、分摊的利息，这样可以增加房地产开发费用扣除金额。

新城地产集团盐城置业有限公司主要依靠权益资本筹资，2017年开发一批商品房，支付的地价款为8700万元，开发成本为23200万元（不包含利息支出），该开发项目贷款15000万元，利息支出为840万元（年贷款利率为5.6%），能够按开发项目分摊利息并提供金融机构证明，其中开发项目完工前的利息支出520万元，如不考虑其他费用，如何为该公司利用利息扣除进行筹划?

税务筹划思路如下：

筹划前：

（1）由于该公司开发项目完工前后的借款利息没有分开核算，全部记入“财务费用”，则开发项目完工前的利息就不能计入开发成本，则少扣除520万元，增加土地增值额；

（2）该公司能够按开发项目分摊利息并能提供金融机构证明，因其利息支出小于按取得土地使用权所支付的地价款与房地产开发成本之和的5%，利息按实扣除，允许扣除的开发费用＝840+（8700+23200）×5%＝2435万元；

（3）房地产开发企业在计算土地增值税时按说法规定还可以按取得土地使用权所支付的地价款与房地产开发成本之和的20%以内加计扣除，即（8700+23200）×20%＝6380万元

筹划后：

（1）将该公司开发项目完工前后的利息分别记入“开发成本”和“财务费用”，则开发成本增加520万元，不但计算土地增值额时可以扣除，而且也可以作为计算开发费用和其他费用扣除的基数；

（2）该公司不能按开发项目分摊利息也不能提供金融机构证明，则允许扣除的开发费用为按取得土地使用权所支付的地价款与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即（8700+23200+520）×10%＝3242万元；

（3）房地产企业加计扣除的费用，即（8700+23200+520）×20%＝6484万元。

假定该公司土地增值额占允许扣除项目金额的比例在50%以下，适用的土地增值税率为30%，则少缴土地增值税429.3万元。

税收筹划效果分析：经过纳税筹划以后，新城地产集团盐城置业有限公司能够分开核算开发项目完工前后的利息支出，并选择不按开发项目分摊利息划不向税务机关提供有关金融机构证明，则扣除项目金额多增加1431万元，减少的土地增值额，则少缴了土地增值税429.3万元。同时，相应减少了营业税金及附加，增加利润总额429.3万元，增加企业所得税107.325万元（429.3×25%），综合节税321.975万元。这种借款利息扣除项目纳税筹划方法，是房地产企业的首选方案。

（二）合理利用销售模式进行税务筹划的方法

新城地产集团盐城置业有限公司开发的东方新城项目，即有普通标准住宅，又有豪华住宅和别墅区，标准普通住宅以中小户型为主，贴近人们日常居住的需求，公司在销售业务核算上未明确区分普通住宅销售与豪华住宅销售。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，予以免税；超过20%以上的，应按全部增值额缴纳土地增值税。公司可以充分利用这一税收政策进行下面筹划：

公司在会计核算上应当将普通标准住宅销售与豪华住宅及别墅销售分开核算，把普通标准住宅销售的增值额占扣除项目金额的比例降低到20%以下，可以享受土地增值税的税收优惠。降低增值额的途径：一是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用，提升商品房的质量，在促进销售的同时，也相应增加扣除项目金额计算基数。二是通过适度降低普通标准住宅的销售价格，将节税的部分利益让利给普通居民，体现公司对民生工程的贡献。

新城地产集团盐城置业有限公司2017年度不含税销售收入47300万元，其中销售普通标准住宅不含税销售收入28500万元，税法规定准予扣除项目金额为36500万元，其中普通标准住宅22560万元，若不考虑印花税：

筹划前：

税务筹划思路分析：由于没有将普通标准住宅与豪华住宅及别墅销售没有分开核算，增值率超过20%以上，普通标准住宅不享受税收优惠，多缴纳土地增值税1782万元。若经过税收筹划，设立两个销售部门分别销售普通标准住宅与豪华住宅及别墅，销售额分开核算；同时对可扣除项目金额重新分配，将普通标准住宅可扣除项目金额增加到23560万元，调整普通标准住宅的销售价格，让利于民，减少收入500万元。经过税务筹划以后：

税务筹划效果分析：经过税收筹划以后，收入减少了500万元，少缴增值税55万元（500×11%），土地增值税少缴1392万元（3240－1848），利润总额增加892万元（1392-500），多缴纳企业所得税223万元。综合节税1224万元，公司收益增加724万元。

（三）优化收入结构进行税务筹划的方法

随着居民生活小康进程的加快，购房者对于精装修的房屋和公寓的需求也日益增加，对屋内的装饰、装潢也有更高的要求，且装修费用在房屋总价中所占比重有逐年递增。新城地产集团盐城置业有限公司应针对此现象，合理进行税务筹划，以减少税收成本。筹划的具体方法：公司下设一家全资的装饰装潢公司作为一个独立的子公司，专门为购房者提供装修劳务，公司与购房者签订合同时，订立两份合同，一份是公司与购房者签订的商品房买卖合同，另一份是装饰装潢公司与购房者签订的房屋装修合同。公司只就房屋买卖合同中注明的房价计算缴纳土地增值税和增值税及附加，装修合同中的装修劳务收入，只需缴纳增值税及附加，而不缴纳土地增值税。通过税务筹划以后，将销售收入合理地进行分散，从而减少税基和降低税率，达到节税的目的。

新城地产集团盐城置业有限公司2017年度销售个性化精装修商品房8250m2，不含税售价为毛坯房8200/m2元，外加装修1600元/m2，而精装修房不含税售价则为9800元/m2，经税务部门审核确定的增值额扣除项目金额为6150元/m2（若当地的契税税率为3%，不考虑增值税及附加）。

税务筹划思路分析：

筹划前：

该公司精装修商品房的土地增值额3650元/m2，土地增值率为59.35%，每平米的土地增值税为1152.5元/m2（3650×40%－6150×5%），应纳土地增值税总额950.81万元。购房者应缴纳契税294元/m2（9800×3%），契税总额242.55万元。

筹划后：

新城地产集团盐城置业有限公司下设一个装饰装璜公司，负责开发公司销售的商品房装修劳务。公司销售精装修商品房的土地增值额2050元/m2（8200－6150），土地增值率为33.33%，每平米的土地增值税为615元/m2（2050×30%），应纳土地增值税总额为507.38万元。购房者应缴纳的契税246元/m2，契税总额202.95万元。装饰装璜公司只需要缴纳增值税及附加。

税务筹划效果分析：

从集团公司角度分析，经过筹划以后，对增值税及附加影响不大，土地增值税减少443.43万元（950.81－507.38），相应增加利润总额443.43万元，多缴企业所得税110.86万元（443.43×25%），综合节税332.57万元。同时购房者也少缴了契税39.6万元，达到购销双方双盈的节税效果。

综上所述，在竞争日益激烈的今天，纳税筹划已成为企业规避纳税风险，降低成本的一个重要的手段。《企业会计准则》与新《企业所得税法》及实施条例存在差异，为我们进行纳税筹划提供了可能，在实际操作中我们应合理合法的利用这些差异来为企业减轻税负，随着我国税制的不断完善，纳税筹划将成为大中小企业在财务决策中的重要工具。