试论不动产抵押权登记若干法律实务问题

郑橙

摘 要：随着我国法律法规的不断完善，不动产抵押权登记面临着诸多问题，需要我们结合实际情况对每个环节的法律实务问题进行处理。基于此，本文分析了不动产抵押权登记四个环节方面的问题，包括申请问题、受理问题、登簿问题和查询问题，并根据这些问题提出了具有针对性的建议，维护债务人和债权人的合法权益，为相关人员的研究提供帮助。

关键词：不动产抵押权；法律实务问题；物权法

对不动产抵押权登记若干法律实务问题进行讨论，了解我国的基本国情，通过现行法律法规与人民群众思维行为习惯进行对比，为不同环节下的不动产抵押权登记提供具有现实意义的建议，为维护社会的和谐稳定提供帮助。不动产抵押权登记在登记机构日常处理的事物中占有较大比重，涉及到债权法和物权法两大法系的内容，具有复杂性和困难性，需要我们进行着重讨论和研究。

一、不动产抵押权登记申请问题分析

（一）不动产抵押权登记申请问题

在不动产抵押权登记的过程中，会受到法律方面的限制和上级业务管理方面的限制，这就导致有资格进行不动产抵押权登记申请的人群不等同于全体公民。来自法律方面的限制基于最高人民法院的保护，并有《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》作为其法律支撑，没有经过批准的企业借贷合同为无效的，高息借贷的民间行为不能受到国家法律法规的保护。来自上级业务管理方面的限制为登记需要得到有关部门的批准，但是有关部门的定义太过模糊，在实际的登记过程中往往有所遗漏。以上这些在不动产抵押权登记申请方面的限制使得申请人的主体定位不够明确，错误的将金融机构作为取得不动产抵押权的单一主体，缩小了可以进行申请的申请人范围，导致许多申请人即使符合标准也无法进行不动产抵押权登记申请，需要在以上问题的基础上提出相应的解决策略。

（二）不动产抵押权登记申请建议

不动产抵押权登记机构应该允许非金融机构的申请人进行不动产抵押权登记，《中华人民共和国合同法》中强调了贷款人可以以订立借款合同的方式来要求借款人提供担保，即使是非金融机构的申请人也应该能够享受到不动产抵押权登记的权利。为了强调申请人的主体地位，可以将申请人的有效范圍在不动产抵押权登记管理条例中予以明确，划分可以进行不动产抵押权登记的申请范围，包括法人、自然人和组织机构等，做到在管理上的与时俱进，方便普通民众对不动产抵押权登记进行申请，维护公民合法权益，保证现行立法精神。另外，为了将不动产抵押权进行明确，避免出现登记错误的情况，可以让申请人签署承诺书，内容包括明确资金用途和出借行为等，从而实现对不动产抵押权登记申请的有效管理，符合我国法律法规的相关规定[1]。

二、不动产抵押权登记受理问题分析

（一）不动产抵押权登记受理问题

不动产抵押权登记申请人进行申请后，登记机构会面临对这些申请进行受理的问题，在相关条例的规定中涉及到对法定形式的定义，不同的定义会造成不动产抵押权登记受理出现一定的问题，对登记机构的受理造成影响。在申请人向登记机构提交申请后，申请材料需要齐全且符合法定形式，法定形式包括法律文件、法规文件、规章文件和规范性文件等，但相关的政策法规并没有将法定形式进行清晰的定义，导致在受理过程中出现分歧。《中华人民共和国物权法》强调了在不动产抵押权的应用过程中需要签署书面合同，但是政府相关部门没有为抵押合同提供统一的文本，仅仅是要求签署，但没有相关文件表明应当签署什么样的合同，导致登记机构推荐使用的抵押合同的内容往往不够齐全，无法达到保护当事人权益的要求。在不动产抵押权登记受理的过程中，不够完善的抵押合同可能存在缺漏的地方，导致当事人的利益受损，从而在不动产抵押权登记受理的环节埋下隐患。

（二）不动产抵押权登记受理建议

由于登记机构推荐的抵押合同往往不具有全面性，所以针对这个问题可以建议在不动产抵押权登记受理环节取消抵押合同的推荐，符合抵押权登记的自愿性，保障当事人的合法权益。如果抵押合同具有足够高的法律效益，且受到国土资源部和住建部的共同推荐，便可以将该抵押合同作为抵押合同范本，强调其规范性和受到法律的保护性。当事人受到登记机构的抵押合同推荐后，应当有对抵押合同进行补充和修改的权利，对自己的权利和利益进行维护，并且当事人进行补充和修改的内容能够受到相关部门的认可，在实际的应用环境中具有法律效益[2]。如若当事人以个人的角度提交的抵押合同与规范文本有所出入，应当将个人提交的抵押合同作为标准，并进行登簿记载。另外，对申请资料需要符合法定形式标准进行确定，利用统一的标准来确定不动产抵押权登记是否受理，让登记机构在足够明确的环境中完成不动产抵押权登记工作。

三、不动产抵押权登记登簿问题分析

（一）不动产抵押权登记登簿问题

不动产抵押权登记登簿需要进行多个方面信息的记录，并且对权利人发放《不动产权证书》，在证书上对相关事项进行记载，包括不动产的权利限制、权属状况和自然状况等，实现不动产的统一登记。在不动产抵押权登记登簿的过程中仍然存在着一定的问题，对抵押权的物权类型没有清晰设定就是其中一点。由于相关条例规定公益单位不可抵押公用设施，导致许多公益单位只能将土地使用权作为担保，应用不动产抵押权实现对金融机构的借款，使得不动产抵押权登记登簿可能出现具有争议性的问题，如若公益单位无法履行约定，就会导致金融风险出现，影响到社会的稳定发展。另外，在不动产抵押权登记登簿的过程中，登记机构要求行使不动产抵押权的当事人提供抵押物价值的评估报告，不接受其他形式的协商，这就造成了当事人对登记机构的不满，使得双方矛盾频繁发生，容易诱发一定的问题。

（二）不动产抵押权登记登簿建议

针对以上问题，需要在不动产抵押权登记登簿的角度提出相应的建议，帮助问题得到有效解决。不动产抵押权登记登簿建议主要包括以下两点：

对不动产抵押权的物权类型进行明确。在《中华人民共和国物权法》中对十八种不动产物权进行了定义，需要在此基础上对不动产物权进行细化，设定其财产类型，能否在不动产抵押权中进行应用等。在不动产抵押权登记的过程中需要具有规范性和标准型，将不动产物权所需要的材料进行划分，帮助当事人能够向登记机构提供更加完整的材料，满足不动产抵押权登记登簿的要求[3]。

确定不动产抵押物的价值。在《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》中都对抵押物价值的确定有所要求，在不动产抵押权登记登簿的过程中需要对抵押物的价值进行确定，为了避免人为因素对公信力形成干扰，硬性要求当事人提供评估报告是具有现实意义的，有资质的中介机构可以提供具有公正性的抵押物价值评估报告。

四、不动产抵押权登记查询问题分析

（一）不动产抵押权登记查询问题

对不动产抵押权登记进行查询是需要登记机构管理的内容之一，但是在查询工作中仍然存在一定的问题，主要为登记人员一方对查询人的执法程度无法与其具体情况保持一致，可能会出现权力滥用的情况，导致不动产抵押权登记查询受到影响。在登记机构处进行应用的部门规章无法与法律法规达到完全一致，无法确定查询主体的规定，利害关系人和权利人的范围与查询权限不能确定哪个为实施的標准，使得登记人员的正常工作受到影响，造成不动产抵押权登记查询方面的处理有所分歧，无法保证具有公正性的管理。在不动产抵押权登记查询中存在的法律实务问题主要在规范的不统一上，让登记人员在主观的角度对自己的权力进行应用，无法对当事人的利益起到保障的作用。

（二）不动产抵押权登记查询建议

拥有对不动产抵押权登记查询权力的主体包括三种，除了有关国家机关，还要利害关系人和权利人，想要保证这些人及组织对查询权力的应用，首先要从规章制度入手。向国土资源部提出解决现行规范无法保持一致的问题，希望能在宏观调控的层面实现对查询主体的规范化，让登记人员的工作能够依靠规定进行。另外，为了让登记人员能够对直接运用相关信息，可以使用机械罗列的方式对权利人和利害关系人进行处理，配合兜底条款，实现规范操作的要求。

五、结论

综上所述，由于不动产抵押权登记的专业性，在申请、受理、登簿和查询环节都有可能存在法律问题，需要对这些问题进行合理分析并提出相应的建议，对当事人的权益起到保障的作用。提高不动产抵押权登记准确程度，提升不动产抵押权登记人员的专业素养，给予人们良好的登记体验，实现维护社会经济秩序的目的，推动我国的蓬勃发展。

参考文献：

[1]苏尚葵.不动产抵押担保优先受偿范围的认定[J].法制与社会，2018（05）：224-225.

[2]梁丽，季敏.不动产抵押权若干登记问题分析[J].居舍，2018（08）：141.

[3]杨国华.关于不动产抵押权登记若干法律实务问题的研究[J].法制与社会，2017（35）：57-58.