浅析物业服务合同中物业费核减的困境与探索

杨春红

摘 要：实践中不乏物业费该否核减的争论，本文通过对物业费核减之难的成因、审判理念的变迁及基层法院物业服务合同审理情况等方面进行分析，认为对于业主请求核减物业费的权利保障殊为必要。同时，对于物业费核减应尽量做到有的放矢，不能过于随意或仅依靠主观判定，因此提出对物业服务瑕疵审查及物业费核减的几方面建议和路径。

关键词：物业服务合同；无名合同；瑕疵审查

一、物业服务合同非一般无名合同

笔者认为：首先，物业服务合同非委托合同。委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，物业服务合同非雇佣合同。雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人是物业服务企业，其依靠自身资金实力、专业人员配备提供物业服务，具有更强的独立性。最后，物业服务合同非承揽合同。承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。

综上，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，很难使其对应现行合同法规定的有名合同类别，但由于物业服务所设主要给付义务内容多样复杂，物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，因此它同时几乎又具备提供服务类合同的所有法律特征，如物业服务企业代为签收快递，体现了委托法律关系；物业服务企业修剪草木、清理管道等体现了承揽法律关系等。一个物业服务合同中同时混同了委托、承揽、保管、租赁等多种法律关系，物业服务是一个长期的过程，不仅既需履行行为义务，同时又注重结果义务，两种义务不断交替重合，使得物业服务合同区别于一般的无名合同，成为一种全新类型的无名合同、混合合同，即提供物业服务一方当事人负有分属不同类型的多个给付义务，而他方当事人仅负单一的对待给付。

因此法院在审理物业服务合同纠纷的适用法律上，既要针对物业服务合同的特定服务内容确定适用特定有名合同的归责原则，也要适用一般合同的归责原则，同时也可能适用债的不履行责任，增加了案件的审理难度。

二、法律法规宽泛缺乏可操作性

审判实践中对于物业服务企业未按合同约定不完全履行合同义务的情形，法院所能依据的法律法规，主要是《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。如前文所述，物业服务合同作为一种新型的民事合同，合同法中关于有名合同的规定对该类合同并不完全适用，合同法第一百一十一条虽然规定了对于瑕疵履行，当事人可以依据合同约定承担违约责任，但实践中大量物业服务合同均未对物业服务企业违约责任进行约定，导致即使物业服务企业服务存在瑕疵，法院也无法依据合同约定来确定违约责任；另一方面，业主所反映的涉及全体业主利益的服务瑕疵，折算到单个业主，其具体损失又价值几何，法院又无相关依据进行量化。《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”以及解释第三条的规定，从两者条文表述来看，似乎有意避开论及单纯就物业服务瑕疵业主能否请求核减物业费问题，更遑论如何核减物业费。

三、物业费核减路径探索

（一）物业服务瑕疵认定

在物业服务企业起诉业主支付物业费的案件中，最为常见的是业主以物业服务瑕疵等理由抗辩拒绝缴纳或者要求核减物业费。而物业服务义务是否存在本身构成物业服务瑕疵存在的前提。首先对于纯粹的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量、第三人侵权等引发的纠纷不能成为业主抗辩理由的，其亦不属于物业服务合同纠纷。当然由于物业服务企业本身承担着对小区秩序的管理、安保乃至维护设备等责任，对于可能由物业服务企业管理或维护不善导致的问题亦应有所区分。

对服务瑕疵的判断，有学者提出几个方面：服务提供者之善管注意義务、当事人之间的合意、服务的特性、目的达成可能性、价款的高低、发生问题后的应对情况。虽然这些审查方面仍然停留于理论层面，对于服务提供者是否尽到善管注意义务、价款何时为高何时为低等问题均需要审判人员作出主观判断，但鉴于物业服务内容、物业费本身均存在市场波动性，在物业服务合同审判规范尚未确立之前仍对审判活动具有参考意义。

（二）物业费交纳范围认定

《物业服务收费管理办法》规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。笔者认为，在采取包干制的小区，物业服务费本身是综合性收费，在无特别约定或无法查明基准物业费服务费所涉及服务内容的，对于物业服务企业额外主张的物业费不应予支持，一面方根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，物业服务企业理应对其服务内容及定价标准作出说明并为此承担相应法律后果，另一方面也起到督促物业服务内容走向公开透明的作用。

（三）物业费核减的时间维度

关于能否核减物业费讨论之初，不支持核减物业费一方曾提出这样一个问题：“在物业服务合同纠纷案件中，业主往往以独立个体出现，不同业主对于物业服务瑕疵所要求承担违约责任的方式不尽相同，当部分业主因物业服务瑕疵而请求核减物业费，另一部分业主因物业服务瑕疵而请求采取补救措施，如何处理二者请求？我们知道物业服务合同效力及于全体小区业主，物业服务内容亦针对以小区为单位而作出，如果要求物业服务企业继续履行或采取一定补救措施，其行为势必会影响全体小区业主，物业服务企业的履行行为亦不可能因为核减了部分业主的物业费而部分履行，因此，不应支持物业费核减，以避免类似矛盾发生。”而通过《民法通则》第一百一十一条及第一百三十四条的规定，可以看出对于违反合同义务的责任承担方式并不限于一种，多种承担民事责任的方式也可以同时适用。而正如前文提到物业服务企业事后履行的方式未必能够回复业主前期所遭受损失，对要求物业服务企业履行合同义务及核减物业费的请求同时支持，亦是对物业服务企业违约行为之惩戒。因此，业主请求核减物业费与要求继续履行物业服务行为之间并不存在必然的二选一关系。

参考文献：

[1]周江洪.服务合同的类型化及服务瑕疵研究.中外法学，2008（5）：661-662.

[2]肖江平.《物业服务市场的自然垄断及其规制思路》，第21页.

[3]王泽鉴著.《债法原理》，中国政法大学出版社，2001年版，第113页.