浅谈厦门市二手房分户联网配图自动化的实现

吴梦曦

[摘要]分析当前的二手房分户图生产现状，结合厦门市二手房交易登记与房屋测绘分离管理的实际情况，建立交易信息与房屋测绘管理自动化关联关系，实现二手房分户联网配图自动化生产。

[关键词]二手房权证配图；宗地图；房地产分户图；联网配图 文章编号：2095一4085[2018）06一0090一03

随着社会化、科技化、城镇化大环境的飞跃发展，“住房”逐渐从人们的必需品演变成投资产品、奢华产品。在这房价日益增长的诱惑力下，房屋交易量日益增长，房屋权证的办理工作因受限于时限，并随交易量的暴增而逐渐加重，作为房屋权证办理的重要组成部分——宗地地籍图、房地产分户图和土地房屋产籍调查表，其生产时间成为关键之首。

1 两图一表

二手房权证配图的资料有两图一表，即宗地地籍图、房地产分户图和土地房屋产籍调查表。

1.1 宗地地籍图

宗地图是描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的实地记录，是以宗地为单位编绘的地籍图，图中数据都是实量得到或实测得到，精度高并且可靠，其图形与实地有严密的数学相似关系，是土地证上的附图，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件[1]。

1.2 房地产分户图

房地产分户图是在分丘图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号，所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等，是绘制房屋产权证附图的基本图[2]。

1.3 土地房屋产籍调查表

土地房屋产籍调查表是房屋现状的属性调查，包含房屋的现有权利人、房屋坐落、房屋性质、使用权类型、所在宗地、房屋建筑面积、建筑结构、建成年份等信息，是对该房屋的权属性质以及房屋信息的调查记载，为房屋权证的办理提供精确的数据和依据。

2 二手房联网配图的实现

二手房配图的发展经历了以下几个阶段。

2.1 人工绘图

早期的房屋交易中，房产分户图均以人工绘制的方式体现。人们早期在进行房屋测绘时，以聚酯薄膜为底，在膜上绘制房产分幅图、房产分丘图以及房产分层分户平面图，再利用机器将其复制，在房产分层平面图上运用人工描绘的方式进行绘制分户图。在房地产市场不活跃、技术落后以及设备不发达的相当长一段时间内，人工绘图还足以支撑整个市场的交易。但在长期的积累中，测绘档案繁多，占用的存储空间大；以聚酯薄膜为数据载体的资料容易字迹模糊或缺损，可能导致信息缺漏；人工绘图所需调用的档案查询较为困难；分户图绘制时间长，容易出错，工作效率不高。

2.2 分层分户图管理系统

随着房地产市场的发展，计算机技术的持续更新，分层分户图管理系统程序应运而生，逐渐替代了人工绘图。分层分户图管理系统俗称小八软件，是分户信息与分户图层信息分别处理，运用CAD绘图软件结合MDB程序，即以CAD绘制形成的单线分层平面图为基础，定义分户图位置，便可自动绘制分户图。分层分户系统属于半自动化生成分户图，只针对固定幢生成，其分户图受限于层图比例尺，无法运用自如，数据单一，不利于存储及调用，且分户信息与分户图无法自动关联，需借助人工输入分户信息，因此存在诸多不便。

2.3 房产成果管理系统

房产成果管理系统是基于分层分户系统进行升级改造而成，运用MDB文件自动读取分户信息和截取分户图信息，能自动化生成分户信息及分户图，大大提供了工作效率。但因自动生成的分户图均为单线图，与分户相邻的走道、风井、电梯等由MDB文件自動读取，常出现图形不清晰，或线划缺失。而在二手房交易中，多数房屋历史悠久，权证附图均为人工绘图。对于此类历史权证附图，房产测绘管理系统则无法进行MDB数据格式整理，自动生成分户图形，不能完全覆盖工作范围。

2.4 联网配图

联网配图是借助于不动产调查登记系统，根据不动产单元号，登记中心将需要配图的户室不动产单元号发送至测绘管理系统，系统自动生成分户信息及分户图后，再将“两图一表”发送至不动产登记系统的一种自动化权证配图方式。联网配图是以厦门市BMF测绘软件为主体的配图方式。BMF测绘软件是采用C/S服务器模式，以AUTOCAD为图形平台，以SQL SERVER（ORACLE）为数据库平台，将“外业测绘数据采集”、“房屋测绘制图”、“房屋面积分摊计算”、“结果检查”、“成果审查”到“成果图、成果报表输出”等融为一体的综合房产测绘系统[3]。

联网配图的相关技术已经成熟，发展前景良好，是现阶段重点发展的系统。联网配图分为以下五个步骤，这五个步骤环环相扣，在BMF系统的护航下可以实现。

2.4.1 数据清理

近年来城市发展快速，市政道路频繁改扩建，行政区域重新划分，新旧房屋坐落更替，大部分历史悠久的房屋常常出现街道信息整改或缺失，房屋附图制作方式不一，数据格式繁杂不规范，因此数据清理不可或缺。

数据清理是运用BMF软件，将建筑物的分层平面图、用地性质、用地面积、所在宗地、房地坐落、建筑面积以及历史权证档案等信息进行分类完善及整理，以幢建筑物所在的坐标作为分户代码，将分户信息、分户图以及所在宗地地籍图进行关联，自动生成土地房屋产籍调查表、宗地地籍图、房地产分户图，就是俗称的“两图一表”。

2.4.1.1 不动产登记系统权证信息规范化

由于历史原因，不动产登记系统登记的房屋坐落常出现同片区坐落，如系统出现两个“河仔墘巷10号”，或行政区域已变更，尚未及时关联，如“开元区”已变更为“思明区”。针对这些历史产生的房地坐落，进行数据清理使其权证信息规范化，是实现联网配图自动化的必要条件。

2.4.1.2 历史房屋测绘数据信息完善化

由于早期人工绘图的房屋权证，样式简单，常常出现建成年份、用地面积或建筑结构等信息缺漏，使得不动产登记系统权证信息不完善。因此，在投入联网配图前，这些房屋的历史相关信息应进行权证信息档案查询，将其信息清理完善，方可提高权证办理的速度。

2.4.1.3 两图一表格式统一化

利用BMF软件对数据进行数字化处理，使土地房屋产籍调查表格式，分户图、地籍图统一样式，有利于联网配图自动检核。

2.4.2 提取分户交易信息

利用不动产登记系统，读取正在进行权证办理的分户新旧权属人信息及其房屋坐落，提取原权证房屋所在层次、建筑面积、用地面积、所在宗地、房屋结构、建成年份等。

处理步骤，分两种情形：一、测绘数据已经核查过，数据保证无误的情况下，根据交易中心提供的不动产单元号，将房屋的两图一表信息直接提交给交易中心（如图1）。二、如果数据未检查，根据不动产中心提供的不动产单元号，调取测绘数据，配图人员核查测绘数据与楼盘数据是否一致，检查通过以后，再将两图一表提交给不动产中心（如图2，3）。

2.4.3 调用分户交易信息

提取原权证房地坐落后，利用房产测绘管理系统，调取该房屋坐落两图一表，并自动更替新旧房屋权属人信息。

2.4.4 分户信息自动检核

提取正在交易的房屋经不动产登记系统登记的原权证信息，与利用房产测绘管理系统调用的分户信息进行一一检核，将两者检核不一致之处，利用颜色标识将分户信息表自动发送至房产测绘管理系统，由工作人员进行人工检核，以确保权证信息无误。

2.4.5 聯网配图权证输出方式

将检核后无误的两图一表信息发送至不动产登记系统，由不动产登记系统直接电子打印权证信息以及权证分户图，替代了原先两个系统分化工作之间的纸质时代，直接实现了联网配图两者之间的电子化。

3 结语

厦门市作为联合国最宜居住城市，使越来越多的人更青睐于购房居住，这使房屋交易量长时间内保持上升状态。联网配图的实现，将大大缩短权证办理的时限，不仅提高了权证办理的工作效率，满足人们日常的需要（如房屋抵押、房屋再次交易），为房屋交易权证立等可取的实现提供了可能性。

参考文献：

[1]林增杰主编，谭峻，詹长根，曲卫东副主编.地籍学[M].北京：科学出版社，2006.

[2]郭玉柱.房地产测绘[M].北京：机械工业出版社，2008.

[3]袁宝华，朱杰，李昌兵.房产证附图的自动配制研究[J].北京测绘，2014，（06）：132-133.