从人民公社到中国特色住房合作

聂长明

河南省新乡县是人民公社的发源地，是一个经济基础好、发展活力强、发展后劲足的城郊型重点县，位于中原经济区的中心地带，北接新乡市区，南邻省会郑州，是郑州新乡融合发展的新兴增长中心。全县辖6镇1乡和1个省级经济开发区，178个行政村，总人口35万人，县域面积393平方公里。新乡县红色文化厚重，是改革创新的沃土，新中国成立以来特别是改革开放以来，涌现出了史来贺、刘志华等闻名全国的先进模范人物，刘庄、京华、龙泉等全国文明村闻名全国，带动形成了群星灿烂的新乡先进群体现象。中国第一个“人民公社”就源于新乡县，1958年8月6日，毛泽东主席亲临新乡县七里营镇视察，对“人民公社”的集体经济模式给予高度评价。人民公社在当时的背景下，主要是探索和解决生产方式问题，即一切生产资料和公共财产转为公社所有，由公社统一核算，统一分配，统一领导，分级管理。新乡美好生活家园是《人民周刊》创新智库与新乡县人民政府、天福集团探索新时代住房合作的首次具体实践，是学习借鉴人民公社（合作社）中的共享、合作理念，通过集中资源、统一管理、合作共享的模式，探索和解决人民群众，特别是低收入群体住房建设问题，逐步实现“住有所居”目标。

一、审视当前，住房建设发展模式加快创新转型

当前，房地产市场和住房建设进入一个新阶段，如何既能满足居民的住房需求，让人们住有所居，又能顺应新时代“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和要求，是摆在各级党委政府和广大房地产企业面前的重大课题和现实任务，需要我们不断探索路径、创新模式、推动发展。

（一）新时代新形势要求创新住房建设模式。从房地产发展角度看，当前“日益增长的美好生活需要”体现为美好居住的需要，住房发展不平衡不充分主要体现在住房供应结构不合理，多主体供给、多渠道保障的格局没有形成，房价高企问题没有很好的解决。同时，随着居民生活水平的提高，对住房面积、舒适度、配套设施以及相应的教育、养老、医疗、生态、文化、环境等方面提出新的更高要求。对此，我们应围绕居民对美好居住的需求，积极研究市场、改革创新、探索实践。

（二）房地产业发展的新阶段需要转变模式。房地产是国民经济的支柱产业，回顾近20年房地产市场发展历程，可以发现房地产发展潮起潮落，伴随着经济形势和调控政策呈现出阶段性特点。经济快速发展，房价高涨阶段，采取限购、限售、限贷、限价等调控措施，遏制房价暴涨；经济下行阶段，基于“稳增长”“减库存”需要，则采取宽松的信贷、财税政策，刺激房地产市场发展。从经济规律、新型城镇化建设要求以及金融风险防控来看，房价高企是不可持续的，不仅增加了新市民进城成本，也影响到新型城镇化进程、积累金融风险，进而影响到一个地方的经济社会发展活力和区域竞争力。特别是2016年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用來炒的”的定位，为我们加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制提出了新要求。我们必须顺应房地产发展的新定位、新阶段、新要求，积极探索创新住房建设新模式。

（三）调控政策还存在落实不力变通走样问题。根据党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对标贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作部署，很多城市出台了多种调控措施，最典型的是一些城市在限购、限价、限贷、限售“旧四限”的基础上升级为限离婚、限新落户、限公司、限未成年“新四限”等措施，但一些城市房价环比涨幅持续扩大。一是土地价格居高不下，推高开发成本，直接导致房价上涨。二是在限价的背景下，一些开发企业为降低成本，通过提高容积率，降低房屋质量和品质，同时一些新材料、新工艺、新技术也得不到应用和推广，不利于房地产健康发展。三是由于新房限价，甚至比二手房价格更低，有人认为买到就是“赚到”，摇号中出现了“抢号”和违规操作现象，误导了正常消费，放大了刚需，致使只要符合条件，都在市场上抢购现象的发生。四是一些开发商和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等。由此可见，满足刚性居住需求，遏制投机炒房，确保房地产市场平稳健康发展，实现稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务任重而道远。

（四）创新住房建设模式面临新的政策机遇。房地产市场与国家政策密切相关，从国家出台的相关住房制度改革政策，可以发现住房建设未来发展的趋势。方向一，租赁住房。2018年中央经济工作会议提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”发展租赁住房不仅是政策导向，更是民生需求，让更多主体提供更多的租赁住房，将是解决住房问题的一个重要方式。一些知名企业已迅速布局，把建设长租公寓或者普通租赁住房作为发展战略之一。方向二，共有产权住房。今年的政府工作报告指出，要“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”。共有产权房实现封闭循环，一定年限后出售或者政府回购，或者由符合条件的人购得相应份额的共有产权，让住房最大限度地回归居住功能。因此，共有产权房也是未来房地产发展的一个重要方向。不管是租赁住房，还是共有产权住房，国家施政的目标是增加住房的多主体供给，解决住房多渠道保障问题，这方面需要我们顺势而行，主动作为，积极探索创新住房建设、管理和运行模式。

二、探索实践，从人民公社到新型共享住房合作

近年来，新乡县立足县情实际，本着合作、共享，让城乡居民享受更好居住条件的思路，积极探索不同类型的住房建设模式。

模式一：集体建设模式。典型代表是人民公社发源地七里营镇刘庄村。多年来，刘庄村一直保持着“人民公社”集体经济管理模式，由村集体集中资源、统一管理、合作共享。在新村住房建设上采取“集体投资、统一建设、按户分配、拎包入住”，自1976年开始第一台新农村住宅建设以来，目前已规划建设了400套第三代住房——全框架结构，抗震强度大于八级，配有中央空调、信息网、路网、电网、轻音乐、集中供热供气、供水排水、生活废水处理、休闲健身广场、中心花园、安保全天候监视系统等设施完备的现代化、智能化、花园式农民别墅。现在，全村人已全部入住新村别墅，每户472平方米，人均120平方米。居民共享免费住房的同时，实行集体现金分配，福利共享，统一提供就业、上学、医疗等50项福利待遇。

模式二：共建共享模式。典型代表是龙泉新农村住宅，在老村基础上统一规划、集体补贴、村民自建、设施共享。按照城市社区标准，村集体对水、电、路等基础设施和教育、文化、卫生等社会事业设施进行统一规划整合、资源共享，节余出的土地由村集体发展经济，反哺住宅建设，实现良性循环。目前，龙泉村已建成农民别墅住宅960套，水、电、路、通讯、宽带等配套功能和教育、医疗等公共服务完善，绿化率40%以上。

模式三：招商代建模式。典型代表是朝阳社区。翟坡镇东大阳村是原来是一个集体经济相对落后的行政村，为推进农民住宅建设，该村采取与房地产开发企业合作共建模式，由开发商投资规划建设了朝阳社区6幢11层小高层，安置居民近500户，由集体统一配套道路、供排水、电力、绿化、天然气、太阳能路灯等设施。村民腾出的老宅基地，由村集体与开发商共同开发建设。

模式四：合作共建模式。为了满足群众住房需求，改善城镇区形象，近年来新乡县积极与正商集团、融创置业等大型房地产开发企业合作，本着公平合理、互惠互利、风险共担、利益共享原则，由政府负责拆迁、安置和储备土地，开发商优先承接、开发建设，谋划了古固寨镇区开发等城中村改造项目，目前项目正在实施。

模式五：共享合作模式。去年以来，《人民周刊》创新智库选定新乡县作为中国特色住房合作社研究试点之一，天福集团和新乡县政府在全国率先举起了“中国特色住房合作”的大旗，启动实施了新乡美好生活家园项目。该项目以百姓安居乐业为总要求，采用中国特色住房合作社模式，通过共建合作平台、有效整合资源、减少中间环节和实施精细化管理，运用共享的理念、市场的办法、集合众筹的模式，共同打造不同于传统房地产开发的新模式，切实降低房价和居住成本、解决长期困扰中低收入人群的购房难问题，并将金融、医疗、教育、健康引入社区，满足低收入群体对优质住房的需求。

三、放眼未来，努力为居民创造更加美好的居住环境

中国特色住房合作与传统合作社不同，它既不是单纯由政府主导的福利房，也不是简单的自建房联盟，而是有开发企业主导整合各种资源、优化要素配置，政府参与提供政策支持并全程监督，合作各方通过共享经济的形式来实现，我们称之为新时代中国特色住房合作模式。

（一）安居——满足群众居住的基本需求。“居者有其屋”，解决中低收入者的住房問题，是推进住房建设和发展的根本出发点和落脚点，我们坚持共享、合作理念，继续探索实践新型住房建设。在继续实施集体建设、共建共享、招商代建、合作共建等住房建设模式同时，加快推进新乡美好生活家园项目，支持天福集团探索经营模式、创新住房产品，倾力打造宜居、宜业、宜学、宜养、宜游“五宜主题”的梦想小镇，筑就人人买得起、人人住得起、人人安居乐业的美好生活家园，最大限度满足居民对美好生活的向往。

（二）乐业——产城融合满足群众的更高需求。安居才能乐业，乐业才能更好安居。在解决基本住房问题的基础上，在新建社区中配套就业指导中心、职业培训中心和创业空间，通过社区内部体系循环或与社区周边地区资源的充分整合，针对住宅社区不同层次人群提供类别化、具体化就业岗位。同时，借助农村集体产权制度改革政策，积极探索集体和村民入股、合作等方式，将土地等资源流转给房地产开发企业，用于发展一二三产，反哺提供就业岗位，实现产城融合发展，真正达到人民群众安居乐业的目标。

（三）和谐——营造舒心安全的居住环境。新型共享住房合作，不仅体现在资金众筹上，还将包括打造“人人参与、人人为公”的和谐社区环境。依托房地产住房建设项目，致力探索一种新的邻里中心经营模式，在尊重社会公共秩序和市场经济规则的基础上，积极营造讲信修睦的人际关系、人得其所的社会保障、人人为公的社会道德、各尽其力的劳动态度，让居住者住得舒心、安心、放心。

（四）创新——运用信息技术打造新型智慧社区。模式的创新往往离不开技术的支撑。充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，积极打造精细化、智能化社区，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，形成基于信息化、智能化社会管理与服务的新管理形态，解决社区管理中“人力所不能及、人力所无法及”的实际问题，让居民足不出户即可享受家政、商贸、餐饮等社会服务，实现社区精细化、智能化管理。

（五）包容——支持和发展多种住房模式，满足不同类型的居住需求。一切发展中的事物都存在矛盾，变革的路上也从不缺少起承转合。一个新政策、新模式的实施，总会遇到这样或那样的问题。我们坚持包容并蓄，勇于探索，敢于尝试，尊重市场规律，坚持民生导向，在各方共同的努力探索实践下，住房终将回到“房子是用来住的、不是用来炒的”理性定位，实现老百姓安居乐业的愿望和梦想。

我们看到的，正在主导着当下；我们为之努力的，将引领走向未来。时代在发展，需求在变化，观念在革新，人民群众对美好居住的向往，为我们推进住房模式的改革创新提出了新的更高要求。我们始终坚持“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”改革方向，携手天福集团，发扬“人民公社”和史来贺精神发源地的改革创新精神，加快推进新乡美好生活家园项目建设，为中国特色住房合作模式理论和实践的结合提供新乡县视角。