文旅活力区域公司的打造

摘 要：2015年文旅地产走进大众的视野，许多大房企争先进入文旅领域，小的房企和部分其它产业者也争先进入这片貌似"蓝海"的领域。经过跌跌撞撞的2016、2017，来到了2018年。2018、2019也将会是文旅向实践探索推进的关键一年。在此过程中，因为文旅发展的特色：受政策、规模、资金等各方面的影响，传统地产的思维、管理与之不相适应，如何管理区域公司，如何深刻把握发展核心，勇立潮头是这个时代的话题。

关键词：文旅；同和；驱动；链条；助动；促动；保障

文旅，顾名思义，要和文化旅游沾边，不像住宅、商业，只要有钱有人就能开发。文旅地产有自己的特点，受各种因素影响较多，一些预控的手段削弱，群雄逐鹿的时代如何发挥地区公司的优势，如何加强集团公司的把控；如何打造一个真正的与之匹配的文旅团队就显得更加迫不及待！

区域公司管理上：巧放权：1、集团公司主导产品定位、产业链的布置、产品的前期审核、IP设计的对接等适当让区域公司主要领导参与，旨在让执行者其了解产品的设计定位和产品链的设置、核心IP的作用及后运营的模式，便于总分两级的协调。2、增强区域公司的主动工作的意识，集团在大计划、预、控的模式下大授权：给予关系维护资金支配的拥有权；给与土地后期获取的操作权；给与合作单位的选定权；在便于稳定、形象进度的打造上给于有限工程资金的支配权；给与对集团相关配合职能追踪权；资金平衡独立权或优先使用权；监管干部的考核权及退返权；要责任：1、区域对年、季、月目标分解，让区域部门有计划，人人有目标；2、根据年度计划严格考核，坚决督进原计划执行落地，体现计划考核的严肃性，旨在提升团队对目标产生敬畏感，形成主动整合、挖掘资源主动达成目标习惯；3、熔炼团队，通过不间断的文化培训同和“三观”，通过拓展融合团队形成为目标互帮互助的氛围。严格各维度考核，迫使人人做目标的驱动源，使总分两级良性运转，狼性团队形成；强统筹：考虑区域公司全生命周期的运营，利用动态的计划、预算、现金流等手段提炼年度重点工作，重要时间节点，根据启动资金调节开发顺序、步距，根据现金净流量调节现有可销售物业的去化，利用项目贷、政策支持、融资租赁、信托基金、合作开发的形式平衡现金流，使得成为血肉的生命体；

集团机构管理匹配上：1、角色转变，变指令为服务、帮助，发挥总部资源优势协调各部门快速解决问题，及时反馈督促落地；2、推行制度、流程，用制度管人，流程管事，加大问责体系的建立，形成协调会议参与第一接手人就是责任人的做法，简化机构界面、削弱人为界面；3、花的力气用在产品的研发上，不同区域文化植入、整合、提升创新并形成自身的IP品牌，有利于中后期轻资产、轻重资产结合模式的探寻；4、智商是工具，情商是操作，不断提炼企业文化，熔炼、交流使目标一致勠力同心；

驱动环节的打造上：1前驱动：区域是目标实施者、承担着、价值的直接缔造者，也是主责方，更应是驱动主动轮，短期可通过主动轮的带动作用，强制链条职能的发挥。区域在运转的过程中充当“源”、“督”的雙重角色；2、职能后驱：任何管理手段先进性都要与运营匹配促进发展，目前阶段不应机构分工的细化，相反而应整合职能部门，减少滞动壁垒。给集团辅动部门匹配的协调权和主动应变的特权，推行主动、流程作保障有力实施服务、帮助、督查、考核的职能辅助驱动；一旦主驱动出现相关问题，后驱及时变为前驱，短暂“代位”作用保障链条能源不失；3、文化转能：公司要不断提炼文化、宣贯文化，通过培训、座谈、拓展、复盘的手段达到三观同和；通过培训对公司体制、流程、模式了解、熟识、运用、指导，使不同文化的涓涓细流汇聚成清泉；通过培训增进企业、员工相互理解形成提醒、帮助的和谐向上团队氛围、形成人人有目标、个个齐同抗，人人争先，勠力同心的狼性团队；促润结合：用上、下级、周边、协调部门的多边考核体系促进团队建立、融合、聚焦来促进链条同向运转，同样用培训、熔炼座谈、议事制度润滑驱动与链条的咬合，使得公司运转平稳有力；

通过在集团机制调整、权责明晰的界面，区域制度、流程深化落地，通过培训、熔炼、目标分解等手段打造一支对产品有想法、对运营有思考、对公司有统筹的狼性团队，通过对启动资源、规划、运营的分析，调整先期开发的顺序和开发步骤使之与前期现金平衡对冲；通过整体项目策划书的编制强制性进行全生命周期的思考，利用开发计划、预算等预、控动态结合的手段，根据现金的流量关系提炼出各个时期、各个阶段的重要的“里程碑”任务（譬如土地获取的要求），就有了攻坚克难的目标；根据现金流量表的净值统筹考虑可销售物业的去化时间和采用其它方式的净现金流入时间，通过各种方法、渠道（项目、金融产品、合作、政策性支持）完成资源的流入使区域既能在把控集团产品要求执行上不走样，也能融合自身区域的优势创新、提升；主动性的进行资源的整合、挖掘、维护良好的“政企”、“融企”、“企企”关系是目标达成的保障；目标的敬畏感强制性要求一个有机的诞生。区域公司不知道全生命周期思考、不知道产、融、销的结合，不知道怎么过日子。首当其冲的结果是公司无法运转，更不要说目标，更无法评估运营的效果。

结束语：让区域链条驱动高效平稳，形成制度保障、文化转换、同和，形成总分两级人人争先，个个驱动，共荣共生、相得益彰；两轮强劲、平稳；保障平滑有力，从而使区域成为利润、知识、经验价值贡献的活力造血、自营的单元体；良性的运营体制是目标达成的保障、文化是润滑、促进；超强活力的肌体是任务的承担者、更是执行者。活力个体关乎集团战略的落实和整个集团运行是否平稳；“小河无水，”大河且能长久不干，发挥区域个体的活力作用不容小嘘！

作者简介：

任东浩部属设计院十年技术管理 ；十年TOP16强地产集团文旅项目区域总项目全过程操盘 经验；高级工程师、注册一级结构师、一级建造师、监理师、评估师、咨询师等；