近几年我国房地产信托业务的风险控制策略研究

陈明慧

摘 要：随着房地产信托行业的迅速发展，与此同时一系列的风险问题也不断出现。因此，加强房地产投资信托风险管理不仅对房地产投资信托本身有利，而且对整个房地产和资本市场健康发展也具有重要影响。加强对房地产信托风险的控制和管理显得尤为紧迫和必要，防范和控制风险是保障信托业可持续发展的重要环节。本文对房地产信托业务常见的风险问题进行了深入分析，并提出几种切实可行的措施，以此来防范信托风险的发生。

关键词：房地产信托；风险识别；风险管理

中图分类号：F83 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2018）03-0130-03

“房地产投资信托”起源于20世纪60年代的美国，从那以后便逐步扩展到欧洲、澳大利亚及日本、韩国、新加坡和中国香港、中国台湾等国家和地区。从20世纪90年代以来，房地产行业在我国迅速崛起并迅猛发展，已经成为目前我国影响最大、国民经济中最重要的支柱性产业之一。信托作为房地产投资项目的另一融资渠道已经被越来越多的房地产企业所接受。房地产信托为金融市场的发展补充了新鲜的活力，研究房地产信托业务的风险问题对于我国房地产信托业务的良性发展有至关重要的作用。

一、房地产信托发展现状分析

房地产信托（Real Estate Investment Trust），简称REITS，房地产信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定众多投资者资金，由特定的投资机构对收益型的商业性房地产进行投资和经营管理，并将投资收益按照一定的比例分配给投资者的一种信托基金制度。独立性、灵活性和经济性也是房地产信托的几大特点，也正是由于这些特点和优势，使得房地产行业的资金链紧张问题得到缓解，但与此同时也使其自身的发展迈上了一个台阶[1]。

以下图表通过对统计数据的分析，针对我国房地产信托业务自2010年起至2015年各信托业务类型新增金额以及新增项目个数的变化进行了综合分析。结果如下：

由图可知，从2010年至2015年我国集合信托业务类型和财产信托业务类型的新增金额总体上是呈上升趋势的。2012年至2013年上半年的单一信托产品新增金额基本呈直线上升趋势，但是从2013年下半年至2015年却呈下降趋势。针对折线图的整体走势，具体分析如下。

可以说2012年对于中国信托业来说是至关重要的一年。但2012年以来，信托行业信托产品兑付风险的暴露却日渐频繁，信托业频频爆发的兑付危机折射出了信托业发生的深层次困境。首先，对于暴露出的这些危机，信托公司究竟该如何处理，以及能否保证自己的处理可以使投资者感到满意，舆论上给予了空前广泛的关注；其次，从以上图表中显示的数据可以看出，2012年一年的信托业务的新增金额为453 262 971万元，达到了这组数据的峰值。这对于国民经济的上涨以及我国房地产行业的经济繁荣都产生了巨大的影响，不得不承认这对于信托业来讲无疑具有划时代的意义[2]。

但是从2013年上半年以后房地产信托又开始走下坡路。2013年，房地产信托业发展的外部条件是十分艰巨的。不仅经济上的不景气给信托公司带来了经营上的困难，而且利率的市场化也增加了信托行业经营与发展上的困难，但令人感到喜悦的是，2013年年末信托公司主要业务数据表明，信托业承受住了上述的种种艰难与考验，并且一直保持着信托行业的良性发展，面对人们的种种质疑与揣测，我国房地产行业依然交出了令人满意的答卷[3]。

自2013年以来，2014年信托业面临着经济与行业的双重压力，结束了其自身高速发展的阶段，进入新的发展期。2014年4月8日，银监会办公厅发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》（银监办发〔2014〕99号）明确提出了信托行业进入发展新阶段时需要达成的目标以及如何达到目标的方法途径。准确地说来，2014年是信托行业步入全新发展阶段的“元年”。信托業务发展阶段的转变是令人感到欣慰的，与此同时，信托业也面临着各种各样的风险，如业绩下滑、财务风险、融资风险增加等方面的挑战[4]。

2015年，信托业取得了巨大突破。2015年就国家的宏观经济发展来说，总体上是稳步前进的，并且在稳步发展中取得了巨大进步。我国的国内生产总值实现了6.9%的增长率，在经济建设方面取得了巨大突破，中国信托业协会发布“2015年信托公司业务数据”各项指标表明：信托业在其发展过程中，经历了认识新常态，适应新常态，并逐渐引领新常态的过程，尤其是2015年的股市波动对其提出了巨大的挑战，但是正是在这种挑战中，我国的信托业发现了新的市场机会并且抓住了这个机会，培育出新的强大的增长力，在其发展过程中信托业提高了对产品质量的关注度，重点抓质量。并且在2016年的第4季度行业的资产发展规模也愈来愈大，信托行业的经营收入和营业利润更是一路上涨。仅2015年，信托资产的规模就达到了16万亿元，因此我们说信托行业转入新的发展轨道对其本身的利益是巨大的，并且业务结构的分配也逐渐合理化，公司内部的管理水平和投资功能都得到了强化，信托公司对于资产的主动管理能力显著提升，资金的供给与资产的需求匹配度更是不断提高，这就为2016年供给侧结构性改革条件下信托行业迈入新的发展轨道和进一步的调整打下了坚实的基础[5]。

二、我国房地产信托业务存在的风险问题

房地产投资信托作为一种专门用于投资于房地产行业的信托产品刚刚在我国发展起来， 可以说还处于新生阶段，它的发展受多重风险的影响， 如房地产业、信托业和金融市场等。同时在对产品的经营过程中也隐藏着诸多隐患。近年来伴随着房价的狂飙突进，一度沉寂的房地产信托在逐渐复苏，并逐渐呈现火爆态势。在其突飞猛涨的同时，它的背后也蕴藏着许多风险。

（一）国家宏观政策风险

由于房地产行业与国家的经济联系密切，而且房地产业又是资金聚拢集型的产业，它与金融行业也有着密切的联系，因此在很大程度上受到政府的宏观控制。政府只要对房地产行业进行稍微的调整与控制，便会波及房地产信托业，从而不仅对信托公司产生一定的影响，也会给房地产投资者带来风险。就目前我国的房地产信托发展阶段来看，其信托市场和资本市场的完善程度都还不够，政府的监管力度也还不够，因此经常会针对发展过程中出现的一系列问题而制定相应的政策和法律法规。这就给房地产行业带来了许多风险，因此信托公司在面对国家的宏观政策所带来的风险时，要学会妥善地规避，尽量把风险给公司造成的损失程度降到最低[6]。

（二）房地产信托体系本身的内在脆弱性

除了国家政策的宏观调控会给房地产信托带来风险外， 就房地产信托体系本身来说也存在着潜在的风险。宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下，这种系统风险是普遍存在的。其中有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起的，但更多的是由于信托市场体系本身的漏洞使信托体系难以维持稳定性，这种不稳定性随着时间的推移就会逐渐演变成房地产信托系统的脆弱性。从房地产方面来看，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，与此同时，房地产业会占用社会大量资金，房地产行业本身就具有许多的不稳定性和风险性，因此就会对房地产信托也产生一定的消极影响。导致房地产信托系统不稳定性的另一个更重要的因素是，在房地产信托市场的运营过程中，会由于主体的非理性行为对其产生一定的风险，这些非理性行为有盲目从众行为、不重视信息行为以及对于同一产品认识的不一致行为等，这些因素都会对房地产信托系统造成一定的威胁，从而影响它的发展，难以保证系统结构的优化[7]。

（三）房地产信托刚性兑付风险

所谓“刚性兑付”，通俗地来讲，就是指当信托公司与投资者按照合同约定的期限到期后，无论信托公司中经营的信托项目是否成功，信托公司都必须按照合同的约定的高收益率向投资者支付本金和投资收益。这样一来就暴露出了一个问题：当房地产信托公司所经营的信托产品无法保证自己的收益时，该怎样以高收益率向投资者支付本金和投资收益呢？有关分析人士认为，信托公司之所以“刚兑”，主要是因为信托公司自身没有承担违约风险的能力。他们担心的是一旦发生违约，不仅会使公司的信誉受损，而且对于以后产品的畅销会产生致命的打击，甚至可能会陷入无人购买的绝境，因为消费者们当然不会冒着风险选择会使自己利益受损的信托投资公司的。然而，如果违约风险的发生成为事实，不仅会对投资者以及信托公司带来沉重的打击，还会波及整个行业。因此，不论是投资者个人还是信托公司都要高度重视风险兑付问题，有一定的风险意识[8]。

三、我国房地产投资信托风险应对策略

（一）加强对房地产投资信托风险的监控

针对信托行业出现的各种各样的风险，我们必须更进一步完善关于信托投资方面的法律法规来对其进行监控。房地产投资信托业务涉及方方面面的利益关系，并且这些复杂的关系必须通过有关的法律进行调整与确认。之所以对这些利益关系的各方面要用相应的法律法规进行约束和调整，是因为这样一方面能使危险防范的法律意识深入人心，另一方面也能够通过这种措施对风险的發生进行有效的控制。同时对于这些风险的法律制定我们要充分吸收和借鉴外国已有的经验，这样不仅能为我们对这样一种法律的制定道路的探索节省时间，同时又能够保证法律规范条例的充分性，当然具体落实的时候我们必须根据我国的房地产信托发展状况来制定，不可以全盘照抄外国的法律法规。通过这样的方式来对我国房地产信托行业出现的风险进行控制，是目前比较见效的一种办法[9]。

（二）引入第三方评价机构或仲裁机构

针对目前很多投资信托公司在有关房地产专业投资分析和管理能力上的欠缺，风险控制能力较差的问题，除了上述法律法规方面的要求以外，我们还必须通过引入第三方评价机构或仲裁机构来加强控制。比如，信托公司可以引进经营房地产行业的一些机构，来为信托公司提供咨询等方面的服务。这样房地产信托公司对于风险的控制就可以双管齐下，一部分可以通过法律法规进行规范，一部分可以通过引入的第三方评价或仲裁机构进行监控。另外还要防止一旦出现有关风险方面的法律问题而信托公司自己决定，或者仅凭自己的主观臆断而改变风险问题的判断与利益上的纠纷时，能保证风险方面的法律问题得到公平合理的解决，加固了保护各方利益的防线。但是必须需面对的一个问题就是，人们可能会对这种第三方机构的合法性与合理性以及对法律案件的判决公平性问题产生怀疑。因此，信托公司为了避免这一类问题的发生，还需要引入有关房地产信托会计事务所，并且使用多种专业合理的财产评估方式对有关房地产价值进行合理准确的评估，此外还要引入房地产行业方面的律师事务所对评估材料的准确性和合法性做出一定的法律方面的评判，这样可以解决很多有关房地产信托方面的风险问题，同时也提高了我国在房地产信托行业风险控制方面的能力[10]。

（三）信托公司提高自身风险管理水平

不论是采取法律法规方面的控制措施还是引入第三方机构或仲裁组织，这些都是对信托公司进行的外部控制，而要想从根本上避免这些风险问题，信托公司必须加强自身的风险控制与管理能力。首先由于信托公司经营项目品种的不同以及经营方式的不同就决定了其内部风险也是多种多样的，针对这些风险，信托公司必须提高自己各方面的控制能力。如对于影响着投资项目的风险大小控制，信托公司必须加强自身对于投资风险的预测与评估的能力。其次还要对信托资金的安全采取担保措施，这样可以有效地分散一部分风险。最后，要对各方的合同履行情况进行有效的监督，从而对于项目的执行情况能有一个翔实的掌握。同时信托公司在其日常的产品经营过程中就要注意自身的控制风险能力的提高，信托公司才能不断加强自身对风险的控制管理能力[11]。

参考文献：

[1]俞薇，王薇.我国房地产信托融资模式问题浅析[D].武汉：中南财经政法大学，2006.

[2]谢丽，李国好.我国房地产投资信托的风险及其控制[J].当代经济，2008（5）.

[3]王猛.略论房地产信托的兴起与发展前景的分析[J].我国房地产经济发展，2009（3）.

[4]刘玲玲.我国房地产投资信托基金的发展对策[J].中国房地产， 2010（11）.

[5]王仁涛.房地产投资信托基金理论与实践研究[D].上海：同济大学，2006.

[6]蔡华，王力航.中国信托业人力资源发展呈现四大趋势[J].中国人力资源，2014（12）.

[7]吳晓灵.打破刚性兑付让资金流向实体[J].金融博览，2014（11）.

[8]何厚高.资金信托业务风险问题分析[D].长春：东北财经大学，2009.

[9]王巍.房地产信托投融资实务及典型案例[D].北京：北京工商大学，2014.

[10]陈灿煌.房地产投资信托的风险与防范[J].长春：吉林大学，2013.

[11]龙云.中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进[D].成都：西南财经大学，2013.

Abstract： with the rapid development of the real estate trust industry， at the same time a series of risk problems are also appearing. Therefore， strengthening the risk management of real estate investment trusts is not only beneficial to the real estate investment trusts itself， but also has an important impact on the healthy development of the entire real estate and capital market. It is very urgent and necessary to strengthen the control and management of the risk of real estate trust， and the prevention and control of risk is an important link to ensure the sustainable development of the trust industry. This paper analyzes the common risk problems of real estate trust business， and puts forward several practical measures to prevent the occurrence of trust risks.

Key words： Real estate trust； risk identification； risk management